2015-2020年，五大新城是上海樓市主角之一。

2021年后五大新城樓市衰落，未來可能會一直跑輸上海。

五大新城又面臨著一次轉(zhuǎn)型。

五大新城原來都是江蘇管轄，1958年連同寶山、金山共十個(gè)縣一同劃歸上海。

上海原來太小了，只有636 平方公里，合并后擴(kuò)大到 6185 平方公里。

時(shí)任上海市副市長裴先白回憶："解決上海的副食品供應(yīng)，是造成 1958 年行政區(qū)劃變化的重要原因"。

后來經(jīng)濟(jì)發(fā)展不順利，江蘇十縣除了貢獻(xiàn)農(nóng)副產(chǎn)品，更多的是獨(dú)立發(fā)展。

直到1992年上海起飛，這些郊區(qū)縣城跟上海慢慢聯(lián)系密切起來。

2001年提出一城九鎮(zhèn)，松江新城登上舞臺。

2005年松江大學(xué)城建成，2007年地鐵9號線通車，市區(qū)資源開始注入新城。

此后九大新城、七大新城概念一個(gè)接一個(gè)，2017年確定為五大新城。

為什么要在2001年提出一城九鎮(zhèn)？

是因?yàn)樯虾Ｗ兞?，需要江蘇十縣新的配合。

改革開放后我們不再為農(nóng)副產(chǎn)品發(fā)愁，2000年讓上海人發(fā)愁的是發(fā)展速度太快，擔(dān)心未來市區(qū)承載不了。

人口越來越多，車輛越來越多，房子越來越密，環(huán)境承載不了。

把部分人遷到江蘇十縣，提前布局新城，可以避免大城市病。

遷到城市邊緣不最好嗎？遷那么遠(yuǎn)上班都是大問題。

其實(shí)城市邊緣也有，叫副中心。

副中心還是不夠，希望更遠(yuǎn)的地方再來一些地方疏解，那只能去五大新城。

中間地帶的泗涇、徐涇等等配套不行，太荒涼，建設(shè)難度太大。

五大新城好歹有人口基礎(chǔ)、資源基礎(chǔ)。

當(dāng)時(shí)的設(shè)想是，主城區(qū)是山峰，五個(gè)新城是次級山峰。

中間地帶就是山谷。

所以當(dāng)時(shí)五大新城樓市很火，楊行離市區(qū)近的多，價(jià)格都沒五大新城貴。

五大新城底子厚，資源強(qiáng)，楊行只是普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

這個(gè)故事在2021年后講不下去了。

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五大新城剛開始提供農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)，1992年后農(nóng)副產(chǎn)品不再是問題。

2001年五大新城開始疏解市區(qū)人口、資源，2021年后也不再是問題。

上海已經(jīng)連續(xù)多年人口漲不動，早就面臨2500萬的上限。

不需要像過去那樣快速疏解。

因?yàn)槿丝谠鏊俜啪?，五大新城原來的?guī)劃都要推翻。

人口增長乏力嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2021年給嘉定、青浦、松江新城核心區(qū)定的目標(biāo)是，2025年達(dá)到1000億元GDP。

2024年嘉定新城980億元、松江新城890億元、青浦新城820億元，可能只有嘉定能完成。

五大新城核心區(qū)的規(guī)劃，很難落地，定位降低。

人口不再增長，但是公共資源爆發(fā)式增長。

五大新城和市區(qū)交界處的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，配套迅速補(bǔ)齊。

徐涇、華漕有萬科廣場、開市客、印象城，醫(yī)院有華山醫(yī)院，各種好學(xué)校也來了，居住水平反超青浦新城。

九亭商業(yè)提升，宜居性提升，學(xué)區(qū)提升，跟新城的差距也在縮小。

九亭夜景

五大新城跟市區(qū)中間，不再是洼地。

市區(qū)外溢的資源優(yōu)先被他們抓到，五大新城核心區(qū)定位開始模糊。

青浦新城在青浦還有多大統(tǒng)治力？是不是徐涇能級更強(qiáng)了？

嘉定新城在嘉定頭都抬不起來，安老大南老二才是錢袋子。

只有奉賢，還拿南橋當(dāng)耶路撒冷。

但是近期優(yōu)質(zhì)資源，國婦嬰、龍湖天街等等，去了金匯鎮(zhèn)。

優(yōu)質(zhì)企業(yè)，都去了靠臨港的藍(lán)灣。

臨港其實(shí)已經(jīng)退出了五大新城行列，升級成臨港新片區(qū)，屬市里規(guī)劃。

2021年出爐的國土空間總體規(guī)劃中，臨港已經(jīng)不跟它們并列。

五個(gè)新城，如果指的是五個(gè)區(qū)級行政區(qū)，還有意義。

如果是狹義的五個(gè)新城核心區(qū)，區(qū)政府所在的那片，已經(jīng)失去了統(tǒng)一規(guī)劃的意義。

當(dāng)時(shí)統(tǒng)一規(guī)劃五大新城核心區(qū)，是真的希望他們發(fā)展起來。

之前的定位一直是“培育成在長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點(diǎn)城市”。

綜合性節(jié)點(diǎn)城市，聽著就很高大上，環(huán)二能想到的是東京都市圈的橫濱。

橫濱離東京核心區(qū)27公里，跟五大新城差不多，比嘉定遠(yuǎn)，比松江、青浦近。

橫濱現(xiàn)在是日本第二大城市。

如果上海五大新城也能建設(shè)成這樣，五個(gè)百萬級人口城市，跟上海又獨(dú)立又合作，那肯定可以做大做強(qiáng)。

規(guī)劃時(shí)確實(shí)按橫濱來的，就是下面這張圖片。

五大新城都規(guī)劃了大片的中央商務(wù)區(qū)，那個(gè)時(shí)候理解的市中心就是這個(gè)。

嘉定遠(yuǎn)香湖中央活動區(qū)，規(guī)劃面積3.6 平方公里，總體量531.4 萬㎡，其中商辦約284.1 萬㎡，定位為嘉定唯一的市級商業(yè)中心。

打造 "國際住區(qū)、商業(yè)集群、文化地標(biāo)" 三位一體的現(xiàn)代化城市中心。

陸家嘴總建筑面積是620萬方，比遠(yuǎn)香湖中央活動區(qū)大點(diǎn)有限。

看起來確實(shí)也很漂亮。

跟東京唯一的不同是，橫濱是個(gè)獨(dú)立城市，五大新城是上海的下級。

橫濱獨(dú)立發(fā)展，找到了自己道路。

五大新城不行，還是要接受資源統(tǒng)籌。

高大上的，適合進(jìn)中央商務(wù)區(qū)的，會去五大新城？

不管是嘉定遠(yuǎn)香湖、松江新城、青浦新城、奉賢新城，很多辦公樓都沒落地。

建成的幾個(gè)，招商情況也很不理想。

嘉定新城大衛(wèi)國際大廈確實(shí)來了不少企業(yè)，80%以上公司都是50人以下。

尤其是近幾年市區(qū)辦公樓都空著，虹吸了很多郊區(qū)企業(yè)過去。

導(dǎo)致五大新城經(jīng)濟(jì)增速還不如市區(qū)。

當(dāng)然不是說五大新城沒未來，只是它們成不了橫濱，成不了獨(dú)立的城市。

你本身就是上海的下級，怎么可能獨(dú)立發(fā)展。

“在長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點(diǎn)城市”不是五大新城，而是蘇州、杭州、南京。

五大新城能做的，只能跟市區(qū)錯位發(fā)展。

適合搞CBD的，你就甭想了，誰搞誰爛尾。

南翔CBD至今還沒擺脫陰影。

上海市區(qū)都空著，北外灘還沒建成，還需要大量的企業(yè)填滿，撐起國際形象。

總不能北外灘辦公樓燈都點(diǎn)不亮，先去點(diǎn)松江新城吧？

很多東西市區(qū)不適合搞，那就是五大新城的宿命。

華為去了青浦，助推青浦經(jīng)濟(jì)增速登上郊區(qū)第一，軟件服務(wù)業(yè)增速動不動就20%30%。

西虹橋來了大量企業(yè)總部，安踏、美的等等，也成了產(chǎn)業(yè)中心。

青浦新城核心區(qū)反而空心化。

臨港抱上市區(qū)大腿，早就跟惠南沒關(guān)系了，現(xiàn)在是自貿(mào)區(qū)，是金融開放區(qū)，要代表上海市研究跨境金融、離岸金融等等。

所以五大新城已經(jīng)變質(zhì)，未來還會變質(zhì)。

我們建議十五五期間，五大新城要全面推翻，重新規(guī)劃。

2017年做規(guī)劃時(shí)，時(shí)代背景跟現(xiàn)在差距太大。

五大新城的樓市，還要下行。

五大新城已經(jīng)不是高地，產(chǎn)業(yè)上未必是高地，資源上未必是高地，離市區(qū)距離還更遠(yuǎn)。

房價(jià)還有什么理由保持高地？