業(yè)委會成立不過三四年，就在法院調(diào)解下，成功從前物業(yè)公司處追回5000萬元物業(yè)費。近日，這起發(fā)生在上海的案件引起不小的關(guān)注。

這起案件的前因后果是什么？法院又是如何成功化解矛盾的？對于同類糾紛有何參考價值？帶著這些問題，記者近日采訪了本案承辦人、上海長寧法院民事審判庭法官臧佳俊。

商用樓宇也能成立業(yè)委會

“這起案件和一般小區(qū)追討物業(yè)費，還是有些不同的?！标凹芽「嬖V記者，本案不是發(fā)生在住宅小區(qū)，而是長寧一處已經(jīng)開業(yè)20多年的老牌商業(yè)廣場。

商用建筑也能成立業(yè)委會嗎？答案是肯定的。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第277條，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。其中未區(qū)分商用建筑與住宅。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委在其官網(wǎng)發(fā)布的問答中，明確表示“商業(yè)和住宅分別為單獨的物業(yè)管理區(qū)域的，可以分別成立業(yè)委會或物管會”。

記者檢索發(fā)現(xiàn)，近年來，上海也有一些商用樓宇陸續(xù)成立了業(yè)委會。比如，2025年8月，楊浦區(qū)海上財智商務(wù)中心成立了首屆業(yè)主委員會，742戶業(yè)主真正握住了自治權(quán)利的鑰匙。

長寧這處商業(yè)廣場成立業(yè)委會的時間要更早一些，大約在2021年就成立了第一屆業(yè)委會。后來，又成功召開了一次業(yè)主大會，決定與已經(jīng)服務(wù)了20多年的前物業(yè)分道揚鑣，更換為新的物業(yè)公司。

“分手”之后，雙方對于這20多年來的物業(yè)費、公益性收入歸屬問題產(chǎn)生了不同意見，最終有多起案件先后訴至長寧法院。

更換物業(yè)后要求返還巨額物業(yè)費

“我主審的兩起糾紛，分別是業(yè)委會起訴前物業(yè)公司，要求返還5000萬元物業(yè)費及1000萬元公益性收入。”臧佳俊說，同時，業(yè)委會還起訴開發(fā)商要求交納維修資金。之后，開發(fā)商又另行起訴業(yè)委會，要求撤銷業(yè)主大會通過的相關(guān)決定。

矛盾錯綜復(fù)雜，原因在于不僅前物業(yè)公司為開發(fā)商自持，同時商場仍有相當(dāng)數(shù)量的店面歸開發(fā)商所有。也就是說，開發(fā)商既是物業(yè)，也是業(yè)主，享有業(yè)主相關(guān)權(quán)利。

對于小區(qū)公益性收入，物業(yè)公司同意按照實際情況進行結(jié)算、返還。因此，這一批案件的爭議焦點就變成了業(yè)委會是否有資格提起訴訟，物業(yè)費是否應(yīng)該返還，應(yīng)該返還多少。

案件審理過程中，業(yè)委會拿出了早年雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，認(rèn)為依據(jù)合同約定，商場實行的是“酬金制”，所以物業(yè)費結(jié)余應(yīng)當(dāng)返還。物業(yè)公司則出示了與部分業(yè)主另行簽訂的協(xié)議，稱后期已變更為“包干制”，經(jīng)營盈虧自負，拒絕返還物業(yè)費結(jié)余。

考慮到雙方爭議很大、矛盾比較激烈，臧佳俊決定先委托第三方公司進行審計，搞清楚賬目這些基本事實之后，再開展后續(xù)審理工作。

抓準(zhǔn)雙方心理成功調(diào)解結(jié)案

由于時間跨度長達20多年，且早期沒有電子賬套，審計難度很大。審計公司用了半年左右，才整理出了全部賬本，堆滿了整整一間屋子。又花了約半年時間，才審計完4-5年的賬目。等待全部審計完成，估計需要兩年時間和近100萬元費用。

緩慢的進展讓原被告雙方都有些難以接受。對原告來說，他們希望能在本屆業(yè)委會任期內(nèi)了結(jié)此事，以免夜長夢多。對被告物業(yè)公司來說，業(yè)委會之前向法院申請了財產(chǎn)保全，導(dǎo)致其賬戶上數(shù)千萬元資金被凍結(jié)，時間久了也有些吃不消。

“從已經(jīng)審計完的賬目，可以大致估算出總的結(jié)余金額?！标凹芽≌f，感受到雙方都迫切希望盡快結(jié)案的心情，他便提出可以通過調(diào)解，一攬子解決所有糾紛。這次，業(yè)委會和物業(yè)公司都同意了。

之后，雙方就訴請金額中的每一項逐一進行核對。經(jīng)過多輪調(diào)解，除了涉及地面立體停車庫收入的幾百萬元之外，雙方就其他金額全部達成一致。最終，物業(yè)公司同意向業(yè)主返還5000萬元物業(yè)費及公益性收入結(jié)余等費用。

“因為法院已經(jīng)凍結(jié)了物業(yè)公司的銀行賬戶，所以雙方都申請由法院直接劃扣款項?！标凹芽≌f，目前，相關(guān)款項已經(jīng)全部由法院劃轉(zhuǎn)至業(yè)委會賬戶。

再次凸顯業(yè)委會的重要性

記者了解到，近年來，業(yè)委會起訴物業(yè)公司的案件在上海并不鮮見，但大部分案由為業(yè)委會起訴要求返還小區(qū)公共收入。

根據(jù)民法典和《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主擁有的權(quán)利包括所購房屋的專有所有權(quán)，小區(qū)內(nèi)道路、電梯等公共設(shè)施的共同所有權(quán)；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動。也就是說，小區(qū)共有部分在運營過程中產(chǎn)生的收益應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主所有。

去年8月，寶山法院就審結(jié)了一起小區(qū)業(yè)委會起訴前物業(yè)公司的案件，依法判決物業(yè)公司返還2015年10月1日至2023年6月30日間的小區(qū)公共收益，扣除已返還的300萬元后，仍需返還131.5萬余元。

但是，像本案這般起訴并成功追回物業(yè)費的極少。這與此前小區(qū)多實行“包干制”，較少實行“酬金制”有關(guān)。按照前者，物業(yè)公司按標(biāo)準(zhǔn)收取費用、涵蓋所有成本；按照后者，物業(yè)公司按約定收取服務(wù)酬金。

縱觀此類案件，成功維權(quán)的小區(qū)背后，往往離不開一個認(rèn)真負責(zé)的業(yè)委會。作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)委會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，同時接受業(yè)主的監(jiān)督。長寧法院這起案件中，正是在業(yè)委會成立并成功召開業(yè)主大會后，維權(quán)行動才得以順利展開。

這就意味著，作為小區(qū)的主人，每位業(yè)主都有必要更加積極地行使自己的權(quán)利，參與到小區(qū)的治理中，最終才能維護自己應(yīng)有的權(quán)利和收益。

原標(biāo)題：《上海一業(yè)委會向物業(yè)公司追回5000萬物業(yè)費，揭秘他們是如何做到的》

欄目主編：王海燕 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：曹立媛

來源：作者：解放日報 王閑樂