這是一篇看多深圳的文章。

總是有粉絲發(fā)來扎心的靈魂拷問：深圳樓市的底到底在哪？2026年是咬牙抄底，還是躺平觀望？

看完這篇，再也不被樓市噪音帶偏。

1?

深圳的掙扎

關于深圳房價跌幅，多數(shù)認同的數(shù)字是從2021年到2025年底，深圳房價整體較高峰期下跌40%左右。

有的個盤非常慘，到了“膝蓋斬”的地步。

中國房地產“失去的4年”

全國的數(shù)據(jù)（上圖）也很慘烈，基本上是骨折起步，跌掉七八成也有。

一個尖銳的問題擺在所有人面前：中國房價，尤其是作為資產風向標的深圳房價，到底有沒有跌到位？

不妨穿透一下過往，回望全球房地產百年崩盤史，從日本“失去的二十年”到美國次貸危機，每一輪深度調整都暗藏相似邏輯。

而深圳此刻的掙扎，正成為觀察中國樓市底部的最佳樣本。

中國跌幅與“國際經驗”相比較

國際經驗早已給出殘酷的參照系。1991年日本房地產泡沫破裂后，六大主要城市住宅地價累計下跌55%，東京核心區(qū)房價跌至峰值的25%，這場調整持續(xù)了整整22年。

2008年美國次貸危機中，部分地區(qū)房價跌幅超30%，佛羅里達州等重災區(qū)至今未恢復至2006年峰值。

對比這些國際案例，中國重點30城二手房價較峰值整體跌幅39%，一線城市平均跌幅37%，深圳以42%的跌幅已接近國際重度調整水平。

從調整時長看，中國樓市自2021年進入下行周期，深圳等核心城市調整已持續(xù)4年，而發(fā)達國家房地產下跌周期普遍為5-7年，時間維度上已進入底部區(qū)域。

但深圳的復雜性遠超簡單的數(shù)字對比。

曾經一路下跌的二手房報價，在今年1月出現(xiàn)了分化。

深圳中原地產監(jiān)測的89個片區(qū)中，9個片區(qū)（紅色部分）業(yè)主報價上漲。

報價前三的片區(qū)都是南山區(qū)。最高的片區(qū)是深圳灣片區(qū)，目前均價19.4萬元/㎡，報價較去年初上漲3.5%。

這種分化背后，是核心資源的強抗跌性與非核心區(qū)的去庫存壓力并存：深圳灣、安托山、香蜜湖等13個核心片區(qū)單價仍堅守10萬+，而龍崗坪山一些片區(qū)單價已跌至2萬元/㎡。

從關鍵指標看，深圳曾經畸形的租售比，已升至2%-4%，超過國有銀行5年期定期存款利率。

同時，房價收入比較2019年下滑近3成，購房壓力顯著緩解，這些都與國際市場觸底前的特征高度吻合。

但矛盾點在于，深圳新房約20%的項目去化率在30%-50%之間，有約37%的項目去化率低于30%，面臨較大銷售壓力。

二手房掛牌量持續(xù)創(chuàng)新高，供需失衡的結構性問題尚未完全解決。

這就是深圳樓市的真實影像：一直在掙扎、撲騰。

2?

跌的是“虛火”

很多人盯著房價數(shù)字瞎焦慮，卻踩中了最大誤區(qū)：國際樓市跌的是泡沫，深圳跌的是“虛火”。

舉幾個早期的例子：南山、福田學區(qū)房因 “學位綁定” 預期，2020-2021 年半年內單價跳漲 30%-50%，部分老破小單價超 15 萬 /㎡，租金回報率不足 1.5%，嚴重脫離租金與收入基本面。

新盤 “萬人搖號”（如華潤城潤璽一期），認籌比超 1:10，套利空間驅動投資客 “代持 + 高杠桿” 入場，形成非理性預期。

這些都符合虛火特征：價格上漲由 “買漲預期” 主導，而非居住價值，租售比嚴重失衡，屬于典型的 “預期溢價” 而非資產泡沫。

深圳這輪調整，就是擠掉2020-2021年的投機水分，讓樓市從“炒”回歸“住”——這不是崩盤，是理性回調。

數(shù)據(jù)不會騙人：樂有家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳二手成交5.6萬套，實現(xiàn)“三連漲”，占總成交的60%，妥妥的市場主力。

二手均價雖同比跌6%，但“成交量企穩(wěn)、跌幅收窄”，這就是典型的筑底特征——就像皮球落地前，速度會先慢下來。

3?

可能是“分區(qū)見底”

判斷“見底”的3個硬指標，深圳已達標兩個半：

? 指標一：成交量企穩(wěn)。2025年3-12月，二手月均錄得超5800套，12月沖到6600+套，價格同步微漲1%。需求還在，只是購房者變理性了——蓄水池進出平衡，水位就難再跌。

? 指標二：核心資產托底。樓齡10年內的次新房成香餑餑（比新房便宜、能拎包入?。仙?福田名校房、成熟配套房波動極小，甚至逆勢微漲——這是樓市的“壓艙石”，穩(wěn)住它們就穩(wěn)了大局。

?? 指標三：政策托底（差半格）。政策利好接力，要改善和穩(wěn)定房地產預期，央行釋放降息信號。目前就差“購房者信心滿格”，這需要時間沉淀，急不來。

如果一定要給深圳樓市的底部下個定義，大概率是“分區(qū)見底”。

“嘴哥”（szlujz）粗線條把深圳樓市分成兩大類：

? 抗跌區(qū)（南山/福田核心）：去年底深圳灣頂豪的卓越表現(xiàn)，應該是“打響了第一槍”。

樂有家研究中心統(tǒng)計了當前有一定交易量，且去年四季度價格對比一季度漲幅±2%的二手樓盤，這些小區(qū)是四季度率先“止跌回穩(wěn)”的代表，核心資產永遠硬氣。

? 調整區(qū)（坪山/龍崗偏遠盤）：業(yè)主降價10%以上成交很常見，就像商場尾貨清倉，沒人買自然得讓價。

這樣看來，核心區(qū)基本觸底，非核心區(qū)可能還有約10%調整空間（也是接近尾聲了）。

2025年一個值得關注的現(xiàn)象是3000萬級豪宅成交暴漲，90后占比達31.1%（科技新貴成主力）。

2026年大家買房從“能住”變“住得好”，大戶型、高品質、高使用率房源更搶手。

“嘴哥”看來，2026年深圳樓市大概率是“L型筑底，穩(wěn)中微漲（分區(qū)）”，核心邏輯就4個字：價值回歸。