昨天看到有人在問德勝的房價(jià)情況，會不會補(bǔ)跌，我簡單聊下德勝的小區(qū)域市場。

1，德勝會不會補(bǔ)跌，第一要看目前的價(jià)格是不是明顯偏高？這個(gè)答案是確定的。德勝的房價(jià)跌幅和北京大盤跌幅以及北京一些熱點(diǎn)區(qū)域的房子相比，都要少。

價(jià)格高位是判斷房價(jià)會不會下跌的一個(gè)重要參考。

德勝的一居室，以裕中西里為例：52平米的一居室當(dāng)下的成交價(jià)630萬，單價(jià)12萬左右；

這種戶型的最高價(jià)，在790萬，這個(gè)價(jià)格在當(dāng)時(shí)拔了一個(gè)尖，而這個(gè)一居室戶型在相對穩(wěn)定的高位時(shí)，價(jià)格應(yīng)該在730萬左右。

也就是說，這個(gè)戶型和最高點(diǎn)相比，只跌了100萬。

這和我們之前聊的房價(jià)跌回2016年930，以及2016年930之前，都完全沒法參考。德勝是獨(dú)立行情。

僅從跌幅來說，跌幅比較小。

再來個(gè)兩居室的對比：

62平米

剛剛成交的價(jià)格，767萬；

2022年高點(diǎn)價(jià)格，870萬；

2016年8月底，605萬；

2016年初，506萬

也是高的有點(diǎn)離譜，大家看數(shù)據(jù)就行。

2，價(jià)格是當(dāng)下供需關(guān)系的體現(xiàn)，既然房子有人在700多萬接盤，就說明有人有這個(gè)需求，而這種需求，靠的就是家長覺得花這個(gè)錢來德勝上學(xué)是值的。

（德勝的房子幾乎都是學(xué)區(qū)需求，沒學(xué)區(qū)需求的一般不會來這買房）

那么我們就看看德勝的后續(xù)需求還有沒有這么充足。

首先，德勝的學(xué)區(qū)需求跟人口基數(shù)是相關(guān)的，人口基數(shù)大，買學(xué)區(qū)的人就多，自然房價(jià)就堅(jiān)挺。

西城在2020年出了731政策，那個(gè)政策出臺的原因在于，2020年之后會遇到入學(xué)的高峰期，學(xué)位緊張，為了避免各種矛盾，才出的731政策，之后的幾年，都會有學(xué)位緊張的情況出現(xiàn)。

這個(gè)表格是北京的戶籍人口出生情況，其中2014年算個(gè)小高峰，對應(yīng)的是2020年入學(xué)；

2019年出生，對應(yīng)的是2025年入學(xué)，2019年還有13萬出生人口，不算少。

到了2020年，出生人口直接掉到了10萬，跟2016年的高峰比，跌了一半。這批孩子在2026年入學(xué)。

再之后，出生人口就在低位徘徊了。

所以，2026年算是入學(xué)人數(shù)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而支撐德勝房價(jià)的，就是入學(xué)的需求，也就是說，再往后，真正買德勝學(xué)區(qū)房上學(xué)的總數(shù)一定會下降。

有人說，德勝的學(xué)位不緊張了之后，買德勝的人會增加吧？這種想法也正常，但基數(shù)還是第一位的。

3，我給的分析很簡單，我也覺得沒必要復(fù)雜化，只找關(guān)鍵因素就足夠了。按照我的這個(gè)分析，2026年，德勝的房價(jià)會有比較大的波動(dòng)。

其它因素還有什么？

1）現(xiàn)在朝陽陳經(jīng)綸的學(xué)區(qū)，200多萬就能上，同樣的兩居室，到德勝需要700萬，這500萬難道不是錢嗎？這個(gè)說的解決學(xué)區(qū)需求的托底線在哪，有500萬的價(jià)格差，很多人會不會做這個(gè)選擇？合理的價(jià)格差多數(shù)人是認(rèn)可的，過高的價(jià)格差性價(jià)比就沒有了。

2）買德勝的家長絕大多數(shù)都是貸款上車，（高貸居多），所以，實(shí)際的購買力沒那么強(qiáng)，貸款形成的購買力，最后都變成泡沫了。

4，德勝的學(xué)區(qū)很好，小學(xué)，初中的口碑都不錯(cuò)，而且沒啥短板。但前提是有足夠的錢去買，且能兼顧自住我覺得更靠譜點(diǎn)，如果硬上杠桿，為了上學(xué)而上學(xué)，小心被斬殺。

文末推薦一個(gè)采訪視頻，北京四中雄安校區(qū)的校長黃春，講得不錯(cuò)，推薦大家看看。