當(dāng)前樓市整體承壓，新房與次新房普遍遭遇去化遲滯，交易節(jié)奏明顯放緩；而令人意外的是，一批被長(zhǎng)期歸類為“老舊”的住宅小區(qū)，卻悄然走出獨(dú)立行情——成交量與價(jià)格同步攀升，這一現(xiàn)象在上海等一線城市的中心地段尤為突出。

國(guó)家層面剛剛明確2025年城市更新的戰(zhàn)略重心，是否預(yù)示著這些曾被市場(chǎng)冷落的“老破小”正站在價(jià)值重估的臨界點(diǎn)？這究竟是政策紅利切實(shí)落地的信號(hào)，還是短期資金借勢(shì)炒作的泡沫幻影？

行情反轉(zhuǎn)：老破小的半年翻倍神話

在樓市整體氛圍偏謹(jǐn)慎的背景下，部分老破小項(xiàng)目展現(xiàn)出超預(yù)期的韌性與爆發(fā)力。以靜安區(qū)柳營(yíng)路309弄、319弄為例，兩處建成于上世紀(jì)六七十年代的老舊小區(qū)，成為本輪結(jié)構(gòu)性行情的焦點(diǎn)樣本。

截至2025年6月，309弄掛牌均價(jià)尚處于5.9萬元/平方米區(qū)間；僅隔半年，至12月已躍升至10.1萬元/平方米；毗鄰的319弄同期掛牌價(jià)由6.5萬元/平方米漲至9.02萬元/平方米，當(dāng)月實(shí)際成交均價(jià)更達(dá)9.64萬元/平方米。

回溯其價(jià)格軌跡，這兩個(gè)小區(qū)此前并不被市場(chǎng)青睞：2021至2022年市場(chǎng)高點(diǎn)階段，309弄成交價(jià)曾短暫逼近8萬元/平方米；但隨行情轉(zhuǎn)冷，價(jià)格持續(xù)回落，至2024年已下探至約4.05萬元/平方米。

就在2025年3月，該小區(qū)仍有房源以4.4萬元/平方米完成交易，誰料年底便實(shí)現(xiàn)近一倍漲幅，其中一套兩居室最終以8.8萬元/平方米高價(jià)成交，刷新區(qū)域歷史紀(jì)錄。

類似升溫態(tài)勢(shì)亦蔓延至徐匯區(qū)：日暉二村近半年成交均價(jià)上揚(yáng)24.9%，站穩(wěn)7.35萬元/平方米；楓林新村則升至9.89萬元/平方米，累計(jì)漲幅7.7%。

據(jù)一線房產(chǎn)中介反饋，相關(guān)片區(qū)帶看量與簽約量整體提升約20%，不過伴隨價(jià)格快速抬升，買方?jīng)Q策周期明顯拉長(zhǎng)，觀望情緒逐步增強(qiáng)。這些動(dòng)態(tài)清晰反映出市場(chǎng)對(duì)老破小的關(guān)注層級(jí)正發(fā)生質(zhì)變，而驅(qū)動(dòng)這場(chǎng)轉(zhuǎn)變的核心動(dòng)因，正是日益明朗且具操作性的動(dòng)遷預(yù)期。

柳營(yíng)路兩個(gè)小區(qū)自2025年下半年起陸續(xù)傳出將納入城中村改造預(yù)征詢范圍的消息；同年12月，戶籍核驗(yàn)與產(chǎn)權(quán)梳理的“兩清”程序正式啟動(dòng)，此舉極大提振了市場(chǎng)信心，成為價(jià)格躍升的關(guān)鍵催化劑。

政策賦能：城市更新擴(kuò)圍點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情

老破小逆勢(shì)走強(qiáng)并非孤立現(xiàn)象，其背后是系統(tǒng)性政策支撐的集中釋放。2025年全國(guó)兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式公布城市更新三大民生導(dǎo)向舉措，為市場(chǎng)注入確定性預(yù)期。

文件明確要求：將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)全面納入更新改造體系，并依據(jù)各地資源稟賦、人口結(jié)構(gòu)與空間條件，分類制定差異化實(shí)施方案；同時(shí)支持地方試點(diǎn)居民自主發(fā)起、全程參與、共建共享的更新機(jī)制。

城中村改造推進(jìn)節(jié)奏顯著加快，實(shí)施范圍已覆蓋全國(guó)所有地級(jí)及以上城市；繼去年新增100萬套改造任務(wù)后，2025年繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，形成持續(xù)加碼態(tài)勢(shì)。

此外，“完整社區(qū)”建設(shè)被列為關(guān)鍵抓手，重點(diǎn)圍繞“一老一小”需求升級(jí)服務(wù)功能，系統(tǒng)配置無障礙適老化設(shè)施、普惠型托育場(chǎng)所及兒童友好活動(dòng)空間，推動(dòng)老舊小區(qū)從基礎(chǔ)修繕邁向品質(zhì)躍遷。

政策信號(hào)一經(jīng)釋放，各地迅速響應(yīng)。上海于2025年全面提速“兩舊一村”（舊區(qū)改造、舊住房成套改造、城中村改造）進(jìn)程，同步推進(jìn)舊工業(yè)區(qū)功能重塑，中心城區(qū)拆遷體量同比增幅顯著。

杭州已完成365個(gè)城中村改造項(xiàng)目；蘇州截至2025年末已啟動(dòng)35個(gè)改造單元，覆蓋186個(gè)自然村、2.2萬余戶家庭，總投資額逼近2000億元大關(guān)。

這些可量化、可追蹤的地方實(shí)踐，印證了政策執(zhí)行的強(qiáng)度與精度。與此同時(shí)，更新路徑正告別單一拆除邏輯，轉(zhuǎn)向更具溫度與可持續(xù)性的多元范式。

廣州文沖東項(xiàng)目率先打破“推倒重建”慣性思維，構(gòu)建“以情融心、以品融市、以文融城”的三融更新模型，依托黨建引領(lǐng)與居民議事平臺(tái)，推動(dòng)治理邏輯由“政府主導(dǎo)改”向“居民主動(dòng)要改”深度轉(zhuǎn)化。

上海浦東新區(qū)三林苑社區(qū)聚焦存量空間再利用，通過架空層功能再造，集成共享會(huì)客廳、智能停車區(qū)與鄰里議事角，并孵化多支居民自治小組，使老舊小區(qū)真正實(shí)現(xiàn)功能再生與社群激活。此類標(biāo)桿案例不斷強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)老破小價(jià)值重構(gòu)的信心，也進(jìn)一步激發(fā)資本與購(gòu)房者的關(guān)注熱度。

風(fēng)險(xiǎn)暗藏：博拆遷并非穩(wěn)賺不賠的買賣

盡管政策東風(fēng)強(qiáng)勁、市場(chǎng)情緒升溫，但必須清醒認(rèn)識(shí)到：“押注動(dòng)遷”絕非無風(fēng)險(xiǎn)套利路徑，其中潛藏多重不確定性因素。

首要風(fēng)險(xiǎn)即預(yù)期落空�，F(xiàn)實(shí)中，拆遷傳聞?lì)l現(xiàn)卻長(zhǎng)期懸而未決的情況屢見不鮮。最具代表性的當(dāng)屬杭州朝暉片區(qū)——多年來多次傳出動(dòng)遷消息，二手房?jī)r(jià)格隨之劇烈波動(dòng)，但始終未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性征收階段，被業(yè)內(nèi)稱為“狼來了”式預(yù)期管理失焦。

對(duì)于因傳聞高位接盤的購(gòu)房者而言，一旦動(dòng)遷節(jié)奏延后或方案調(diào)整，不僅資產(chǎn)流動(dòng)性受限，還可能面臨賬面浮虧與持有成本雙重壓力。更需注意的是，當(dāng)前城市更新已徹底告別粗放式“大拆大建”，取而代之的是精細(xì)化、定制化的漸進(jìn)式更新。

一位深耕二手市場(chǎng)十余年的資深中介指出：老房后續(xù)可能面臨原址復(fù)建、不成套加裝電梯、廚衛(wèi)微改造等多種形態(tài)；安置方式亦日趨靈活，房票置換正逐步替代傳統(tǒng)現(xiàn)金補(bǔ)償，成為主流選項(xiàng)之一。

四川安居區(qū)已率先推行房票安置試點(diǎn)：被征收人憑征收部門簽發(fā)的房票，可在指定安置房源庫(kù)內(nèi)自主選房，實(shí)現(xiàn)從“被動(dòng)分配”到“主動(dòng)擇居”的根本轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)該模式將在更多城市復(fù)制推廣。

若投資者基于全額貨幣補(bǔ)償預(yù)期支付過高溢價(jià)，而最終僅獲房票或?qū)嵨镏脫Q，投資回報(bào)周期與收益空間將大幅壓縮，甚至出現(xiàn)本金回收困難的情形。

事實(shí)上，當(dāng)下多數(shù)老破小的定價(jià)體系，已在很大程度上透支了未來動(dòng)遷收益，一旦實(shí)際改造路徑偏離測(cè)算模型，前期溢價(jià)恐難有效覆蓋。

此外，城市更新普遍具有周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、變量大的特點(diǎn)，政策細(xì)則微調(diào)、財(cái)政資金調(diào)度、居民協(xié)商進(jìn)度、規(guī)劃審批時(shí)效等任何一環(huán)變動(dòng)，都可能影響最終落地效果，進(jìn)一步放大投資不確定性。

理性抉擇：把握機(jī)會(huì)更要守住風(fēng)險(xiǎn)底線

城市更新浪潮的確為老破小開辟了全新價(jià)值通道，但這絕不等于無差別上漲的保險(xiǎn)單。對(duì)普通置業(yè)者與專業(yè)投資者而言，審慎研判比盲目追漲更為重要。

首要任務(wù)是厘清自身定位：若屬剛性自住需求，看重的是核心地段不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、成熟完善的教育醫(yī)療與商業(yè)配套，且對(duì)改造后居住體驗(yàn)具備合理預(yù)期，則可在價(jià)格回歸理性區(qū)間時(shí)擇機(jī)入市。

若以純投資為目的，專為動(dòng)遷博弈而購(gòu)入，則務(wù)必前置開展盡職調(diào)查——查閱地方政府官網(wǎng)公示的更新專項(xiàng)規(guī)劃、核實(shí)發(fā)改與住建部門備案的年度實(shí)施計(jì)劃、比對(duì)街道辦發(fā)布的征詢公告時(shí)間表，切勿輕信非官方渠道傳播的碎片化信息。

同時(shí)須建立科學(xué)的價(jià)格評(píng)估框架，剔除虛高動(dòng)遷溢價(jià)成分，回歸房屋本體價(jià)值維度：包括建筑年限折損、物業(yè)維護(hù)水平、戶型實(shí)用性、學(xué)區(qū)穩(wěn)定性及交通通達(dá)度等硬性指標(biāo)。房產(chǎn)的本質(zhì)屬性，始終是居住功能與地理稀缺性的結(jié)合體。

綜上可見，始于2025年的城市更新行動(dòng)，確為符合條件的老破小提供了歷史性價(jià)值重估契機(jī)。但機(jī)遇天然伴隨篩選機(jī)制——只有位于政策優(yōu)先覆蓋區(qū)域、已列入明確改造清單、且具備扎實(shí)區(qū)位基本面的項(xiàng)目，才有望兌現(xiàn)長(zhǎng)期增值潛力。并非所有老舊住宅都能搭上這趟快車。

唯有以政策為鏡鑒、以需求為坐標(biāo)、以風(fēng)控為護(hù)欄，方能在城市有機(jī)更新的時(shí)代進(jìn)程中，既不錯(cuò)失結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，亦不逾越安全邊際，真正守護(hù)好個(gè)人資產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)。