近期，房價(jià)的下降趨勢依然存在，根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月份，全國百城二手房住宅平均價(jià)格為13016元/平米，同比下降8.36%，連續(xù)下跌44個(gè)月。

而這一趨勢，似乎也印證了馬云早在2017年便做出了警告——未來房價(jià)如蔥，盡管這種說法或許有些夸張，但從實(shí)際趨勢來看并非全無道理。這種背景下對于手上有多套房的業(yè)主來說，尤其是炒房客，他們的壓力也是巨大的。

有的人擔(dān)心，2026年房價(jià)還會繼續(xù)下行，手上有2套以上房的家庭，要面臨3大難題：

01.為什么房子越來越難賣？

這幾年賣房人都深有感觸——房子難賣了！

杭州的朋友，2019年187萬買的房子，現(xiàn)在90萬掛牌一年多也沒賣出去，面對市場成交難，很多人都在問，我的房子怎么賣不出去呢？

1、房子過剩

過去10年高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式導(dǎo)致庫存積壓，三四線城市空置率超20%，部分新區(qū)淪為“鬼城”，疊加保障房供給增加，商品房客源被分流。

2、需求萎縮一方面，人口紅利正在消退：出生率連年下降，老齡化越來越明顯，結(jié)婚生子的剛需也在減弱。

另一方面，城鎮(zhèn)化速度放緩了，目前城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65%，增速比以前慢了很多，進(jìn)城買房的新需求沒那么多了。

3、購買力透支

居民杠桿率超62%，6成家庭資產(chǎn)集中在房產(chǎn)，消費(fèi)貸、經(jīng)營貸收緊后，加杠桿空間幾近枯竭。4、“房價(jià)只漲不跌”的預(yù)期沒了12月百城房價(jià)連續(xù)下跌40多個(gè)月，部分二線房價(jià)回調(diào)至2017年水平，房子的邏輯從“增值預(yù)期”轉(zhuǎn)向“實(shí)用主義”，以前熱炒的學(xué)區(qū)房、文旅地產(chǎn)這些概念，現(xiàn)在也不那么靈了。

再加上普通老百姓向來是買漲不買跌，這種趨勢下購房觀望情緒濃厚，加劇交易周期拉長（部分城市二手房成交周期超18個(gè)月）。

5、二手房與新房的“內(nèi)卷式競爭”現(xiàn)在新房促銷花樣百出：“零公攤”、精裝修、送車位……算下來實(shí)際得房率可能比二手房還高。

開發(fā)商還經(jīng)常通過工抵房、內(nèi)部價(jià)等方式變相降價(jià)，進(jìn)一步擠壓了二手房的賣價(jià)空間

另外，買新房還有契稅補(bǔ)貼、低息貸款這些優(yōu)惠，而二手房交易中介費(fèi)高，如果不是“滿五唯一”還要交不少稅，競爭力就更弱了。

02.未來，手上有好幾套房，會面臨哪三大難題？

市場不斷變化，手上持有房子多的家庭難逃一系列挑戰(zhàn)，無論是投資客還是普通房東，未來都可能遇到3大難題。

1、房子越來越難出租

以前房子不管是出售還是出租都能賺錢，如今租房市場的供需也發(fā)生了改變。尤其在一些人口流出的三四線城市，房子比租客多。再加上長租公寓興起，很多人因大環(huán)境影響收入不穩(wěn)，出租房子變得更難。

2、持有房子的成本增加

如今持有房子，不僅僅是房貸，還包括物業(yè)費(fèi)，稅費(fèi)，維修費(fèi)等等，未來這些成本，只會進(jìn)一步增加，給多套房家庭帶來更大壓力。

尤其是將來如果開征房產(chǎn)稅，房子越多稅費(fèi)壓力更大。此外，隨著房子老化，維修保養(yǎng)也是一筆不小的開支，尤其老小區(qū)換電梯、修管道，費(fèi)用可能更高，屆時(shí)房東不得不承擔(dān)更多額外的開支。

3、財(cái)富貶值風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加

以前大家都覺得房子最保值，現(xiàn)在這個(gè)觀念被打破了。在一些人口流出、經(jīng)濟(jì)增速放緩的城市，房價(jià)可能會持續(xù)陰跌。再加上市場供大于求，房子的變現(xiàn)能力減弱，在市場不景氣的背景下，持有房子越多，可能面臨長時(shí)間賣不出。

03.普通剛需，買房需注意什么？

雖然房子多的家庭壓力大，但對還沒買房、因?yàn)榻Y(jié)婚、孩子上學(xué)等原因必須買的人來說，現(xiàn)在市場冷淡或許也是個(gè)機(jī)會。如果真要買，建議注意這幾點(diǎn)：

1、算好月供，別超負(fù)擔(dān)

買房之前先搞清楚自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月供不要超家庭收入的40%，這樣可以確保在還貸的同時(shí)，還能留點(diǎn)錢應(yīng)急。

2、多備首付，留足“備用金”

建議首付能多付就多付，比如付到四成，這樣貸款壓力小，利息也少。另外最好預(yù)留至少兩年的月供作為應(yīng)急資金，萬一失業(yè)或生病，不至于斷供。

比如你月供是6000，準(zhǔn)備72000左右的應(yīng)急資金。

3、規(guī)劃未來

買房不光看現(xiàn)在，還要考慮未來五到十年的職業(yè)發(fā)展和家庭規(guī)劃：會不會要孩子？工作會不會換？這些因素都要加進(jìn)去衡量。

建議選房子時(shí)，盡量挑周邊有地鐵、學(xué)校、商業(yè)配套的小區(qū)，將來生活方便，也更容易保值。

4、保持理性，別被市場情緒帶著跑

剛需買房主要是為了自己住，不是投資。只要房子符合家庭需求，經(jīng)濟(jì)壓力能承受，就不用太糾結(jié)房價(jià)短期漲跌。

說白了，市場冷的時(shí)候，反而可以冷靜挑選、好好談價(jià)。

總結(jié)：大趨勢影響下，對持有多套房的人，這波行情確實(shí)不太友好；但對于還沒上車的剛需來說，現(xiàn)在也許是個(gè)可以仔細(xì)挑、從容選的窗口期。你覺得呢。