文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

大華星嶼首開，局面暫穩(wěn)。

認(rèn)籌首日突破105組，預(yù)計(jì)在1月27日開盤。

首批推出120套14F高層，包含建面約107㎡、123㎡兩種戶型，備案均價(jià)53096元/㎡。

這個(gè)價(jià)格，直接擊穿了南翔新房的價(jià)格體系。

早在3年前，南翔新房的價(jià)格就已經(jīng)站上6.25萬/㎡。

作為外環(huán)的熱門板塊，嘉定南翔新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

但大華星嶼首開，沒開分銷、也不給折扣。

唯一的優(yōu)惠，只是5-10萬元的裝修包。

對(duì)于首批次購(gòu)房業(yè)主，還給出了保價(jià)政策。

107㎡戶型一共56套，單價(jià)均價(jià)50305元/㎡，套均總價(jià)538萬；123㎡戶型一共64套，套均單價(jià)55195元/㎡，套均總價(jià)687萬。

價(jià)格策略直接對(duì)標(biāo)板塊紅盤“時(shí)代之城”最新批次：

110㎡戶型均價(jià)54357元/㎡，95折后51639元/㎡，套均總價(jià)約560萬；
135㎡戶型均價(jià)61666元/㎡，95折后58583元/㎡，套均總價(jià)約788萬。

二者的價(jià)格已經(jīng)形成正面對(duì)位，尤其是稍大的戶型，大華星嶼的價(jià)格優(yōu)勢(shì)很明顯。

在產(chǎn)品端，大華星嶼也有優(yōu)勢(shì)。

這是嘉定片區(qū)首個(gè)、甚至很有可能是最后一個(gè)3.5代宅。

項(xiàng)目報(bào)批時(shí)間卡在建筑新規(guī)正式出臺(tái)之前，陽臺(tái)面積得以突破10%的比例限制，這一條件在當(dāng)前市場(chǎng)已不可復(fù)制。

具體看一下首開戶型：

107㎡三房戶型，位于15幢，兩梯四戶，中間套北側(cè)有連廊。

贈(zèng)送面積約15㎡，加上獨(dú)立門廳，實(shí)用面積接近110㎡，實(shí)得率約96%。雙陽臺(tái)合計(jì)接近16㎡，明顯高于新規(guī)基準(zhǔn)。戶型做到了5米寬廳 三間全尺寸臥房，主臥套房設(shè)計(jì)。

123㎡三房戶型，位于11幢，都是兩梯兩戶，

附贈(zèng)面積高達(dá)17.6㎡加上獨(dú)立門廳，實(shí)用面積約124㎡，實(shí)得率約92%。做到了四開間朝南，帶獨(dú)立玄關(guān)和收納間。也是區(qū)域內(nèi)僅有的同面積段寬廳4開間朝南、4房南北通透的戶型。

回顧土地端，2025年8月5日，嘉定國(guó)資委旗下的上海嘉定城發(fā)西門城市更新建設(shè)有限公司，以協(xié)議出讓方式取得嘉定區(qū)JDC2-0202單元34-01地塊，成交總價(jià)145977萬元，對(duì)應(yīng)樓面價(jià)僅24089元/㎡，容積率2.0。

地塊內(nèi)不僅要設(shè)置建筑面積不少于5540平方米的公共服務(wù)設(shè)施,包括:約4940平方米(計(jì)容)的鄰里中心、約200平方米(計(jì)容)的老年活動(dòng)室以及約400平方米(計(jì)容)的郵政所。

同時(shí)還要配建約5％的保障性租賃住房，面積約2754㎡，未來都要無償移交給政府或者相關(guān)機(jī)構(gòu)。

算下來，這塊地的可售樓板價(jià)在2.8萬/㎡左右。

產(chǎn)品規(guī)劃方面，項(xiàng)目擬建12幢住宅樓，涵蓋8幢6層疊排和4幢14層高層，共計(jì)規(guī)劃約432戶可售住宅。

去年12月，嘉定城發(fā)投資成立“上海嘉樺茂建設(shè)發(fā)展有限公司”，之后，大股東變更為上海麒華置業(yè)有限公司，持股90%，趙德明接任法定代表人。麒華置業(yè)的實(shí)際控股人為大華集團(tuán)。

剩下的10%股份由上海嘉定城發(fā)西門城市更新建設(shè)有限公司繼續(xù)持有。

值得注意的是，麒華置業(yè)在去年12月底增加注冊(cè)資本，從50000萬元增加至231979萬元。

今年1月5日發(fā)布減資公告，減少后的注冊(cè)資本仍為50000萬元。