盡管2025年樓市政策趨于保守

上海作為領頭羊，依然抗住壓力，在年末走出 “翹尾” 行情

二手房連續(xù)兩個月成交量穩(wěn)穩(wěn)站上2.2萬套，創(chuàng)下近8個月新高

新房12月入市4088套，認購達到2352組

這背后也是開發(fā)商沖刺業(yè)績、加速回款的必然選擇

但熱鬧是表面的，分化才是真相

上個月陸續(xù)推出的40個新盤，只有位于浦東惠南的懷山望1個盤觸發(fā)積分制，入圍分32.61分

其他全都是無需積分隨便買的狀態(tài)，購房者觀望情緒肉眼可見

拉長到全年，342個新房項目（含同盤不同批次）里，觸發(fā)積分的僅28個，占比才8%

遙想2021年，上海新房市場火到發(fā)燙，積分制應聲落地

只要觸發(fā)積分就意味著五年限售

那時的購房者拼社保、搶房源，能上車的都是 “激動的心，顫抖的手”

今年4月起，首批高積分紅盤眼看就要滿五年解禁，樓市也已經發(fā)生翻天覆地的變化

當年的高分幸運兒，手里的房子現在到底值多少錢？二手流通又能兌現多少期待？

我們今天就來聊聊這個話題

01

積分時代的降溫速度，遠超預期

2021年3月上海新房搖號積分制落地，這根紅線直接成了樓市熱度的風向標

那會兒的市場有多炙手可熱？

遠郊崇明、金山的新盤都能觸發(fā)積分限購

市區(qū)高倒掛盤更是三天兩頭火到出圈，徐匯濱江和前灘的售樓處門口動輒認購排隊幾小時起步

還有大虹橋一眾紅盤，開盤均價只要6萬+/平出頭，對比周邊8萬+/平的二手價差強烈

不管是投資客還是剛需，全都想盡辦法湊錢、湊房票，擠破頭往里沖

2022年熱度稍退，觸發(fā)積分的樓盤還剩36%

但社保加分系數悄悄下調，無房戶認定放寬，積分紅線肉眼可見在松動

2023年降溫更猛，觸發(fā)率跌到22%

連前灘這樣的熱門板塊都有樓盤不用積分，云錦東方事件后，高積分盤更是成了稀罕物

到了2024年，積分制基本成了“邊緣配置”，觸發(fā)率僅12%，相當于10個項目里頭才差不多有1個要積分

2025年的平均積分直接跌破50分大關，徹底沒了當年的火爆勁

哪怕觸發(fā)的分也不高，就連排在第一的蘭桂坊也就只有66分出頭

對比2024年榜首凱德茂名公館114.72分的紀錄近乎腰斬

積分時代降溫這么快，核心就兩個原因：

一是供需徹底反轉

五大新城源源不斷地供地，新盤扎堆入市

房源數量遠遠跑贏購房者增長速度，供過于求成了常態(tài)

可選房源一多就容易陷入價格戰(zhàn)，大家觀望心態(tài)更重，以前搶破頭的局面自然一去不復返

二是倒掛紅利徹底消失

去年開始新房悄悄漲價，不少樓盤甚至突破聯(lián)動價

以前大家沖積分，就是奔著差價賺錢

現在不僅倒掛沒了，甚至新盤買入價比旁邊二手房還高

購房者徹底告別了 “無腦沖”，開始把地段、配套、裝標挨個研究

不由得感嘆樓市下行期，房子慢慢脫離投資屬性，更加關注本身的居住屬性

如今連陸家嘴的豪宅大平層都難復刻往日積分熱度

這場降溫，遠比市場預想的要迅猛

02

積分退潮后，紅盤的成交價都如何了

這批當年搶破頭的高積分紅盤，其實早就陸續(xù)交付了

要知道，房子從交付那一刻起，就徹底告別了新房光環(huán)，成了實打實的二手房

可惜五年限售的緊箍咒還沒松，市面上基本找不到這些盤的二手成交數據

想摸清這批紅盤如今到底值多少錢，還真有點無從下手

不過我們找到了三個相對靠譜的觀察視角

第一是鏈家網上的掛牌價

限售還沒正式解禁，上海的二手房市場已經暗流涌動，不少高積分紅盤的次新房東早就蠢蠢欲動，提前掛牌試水

縱觀近五年381個積分盤里，漲幅最猛的全是核心區(qū)限價頂豪

稀缺地段加嚴格限價，把倒掛空間拉到最大

翠湖天地五期就是典型

2021年備案價16.5萬/㎡，如今掛牌價最低25.4萬/㎡，單平差價近9萬，漲幅超50%

不遠處的復興瓏御更有說服力，當年最后47套房源以13.6萬/㎡的均價入市，強勢觸發(fā)112.8的高分

當前掛牌均價穩(wěn)定在20萬/㎡上下，一套就能賺800+萬，碾壓同期銀行存款收益

徐匯濱江、前灘、陸家嘴等中產改善扎堆的板塊也不示弱

中糧瑞虹海景壹號、云錦東方三期2批次、九廬這些盤，當年只要11-15萬/平的上車價，如今二手價普遍18萬/平+

即便行情回落，內環(huán)頂豪的收益依舊很能打

中環(huán)新盤由于供給不多，觸發(fā)積分的也比較有限

比如浦東金橋和碧云板塊的三個積分盤，浦開云璟、嘉瀧匯、碧云尊邸入市均價分別是8.95、8.3和11.2萬/㎡

據中介反應，目前均在市場上守住了價格，保持有5%-10%的溢價率

與之相反的是，外環(huán)的部分熱門紅盤并沒能逃過慘痛的現實

還有外環(huán)寶山羅店的保利云上潯光，顧村的建發(fā)熙和府

嘉定南翔的云湖漫城，安亭汽車城的奧園金地格林云尚，青浦徐涇的金地虹悅灣

成交價比起入市價也都有5%上下的跌幅，不少業(yè)主陷入 “積分站崗” 的困境

嘉定江橋的保利云上澄光、松江泗涇的招商9號公館溢價幾乎消失

更不用說臨港那些2021年和2022年開盤的破發(fā)紅盤

當年靠一二手倒掛和規(guī)劃預期火遍全城，開盤15天網簽率迅速突破80%

可位置偏遠、底子薄弱的短板，讓它們扛不住市場降溫

比如湖濱天地跌幅超過25%，大名城映暉跌幅也有5%

最后都成了郊區(qū)依賴強規(guī)劃卻難經風雨的典型縮影

分環(huán)線來看，內環(huán)部分頂豪溢價率超過30%，中環(huán)部分改善盤也有5%-10%的溢價率

而中外環(huán)和外環(huán)外的溢價差不多都被抹平了，更慘的是跌幅超過20%甚至30%的極個別硬傷盤

第二是參考同小區(qū) “卡點不限售” 批次的成交價

部分項目存在多批次推售的情況，一二期開盤早，趕在積分制前入市

不限售且與后續(xù)積分批次共享配套、均價接近，二手成交數據極具參考性

最具代表性的就是大虹橋的標桿樓盤——蟠龍?zhí)斓?/p>

本月初，一期一套93㎡二樓房源成交價558萬，折合單價僅為6萬/㎡，與 555萬的買入價基本持平

再到12月初成交的 96㎡同樓層房源，565萬的成交價也未脫離買入成本

數據來自房見小程序

還有萬科天空之城三期、招商虹橋公館二期的兩房戶型

不少房源現在的成交價格，已經比當初業(yè)主新房的買進價格還要低10%左右了

當初購房者為上車，耗了房票、拼了積分，還扛了三四年的資金成本，如今別說盈利，連成本都兜不住

曾經以為的 “買到即躺賺”，終究敗給了市場周期
第三類參考維度，則是法拍市場的成交價格

畢竟法拍房的特殊屬性，往往能折射出板塊真實的價值底線與購買力

浦東唐鎮(zhèn)被戲稱為“外環(huán)外一哥”

2021年的上海樓市，融創(chuàng)未來金融城是唐鎮(zhèn)板塊絕對的流量主角

當年三批房源認購率均超260%，兩度觸發(fā)“千人搖”，年底榮登浦東銷售榜榜首

可惜此一時彼一時，最近三個月以來，項目已經扛過了兩輪法拍的壓力測試

先是去年10月首批66套法拍房啟動拍賣，大量房源底價成交，甚至有一半房源直接流拍

市場一度用 “砸盤”、“破發(fā)” 定義這次法拍

隨后項目調整為每批次7套的小體量二拍，重燃購房者的熱情，大部分房源都吸引了超40人報名角逐

去年年底甚至有一套房源歷經112輪競價才塵埃落定，激烈程度遠超預期

今年1月6日至7日，最后7套法拍房均實現加價成交，單套加價金額區(qū)間在126萬-147萬

最終，這66套法拍房全部清空，整體成交均價穩(wěn)定在5.3-5.4萬/㎡

畢竟低價優(yōu)質資產從不缺撿漏買家

當唐鎮(zhèn)周邊新房的備案均價已經沖到8.3萬/㎡，融創(chuàng)未來金融城法拍房起拍價只有3.8萬/㎡，不到周邊新房一半的價格

這樣的性價比足以讓購房者忽略樓層、朝向，果斷出手

這場法拍的冷熱轉換，并非市場信心的瓦解，恰恰是優(yōu)質板塊的價值回歸

這個價格區(qū)間，房源仍然呈現出供不應求的狀態(tài)，給唐鎮(zhèn)板塊的二手房市場定了一個實打實的底價

要知道，法拍作為清償債務的快速變現模式，和正常商品房定價有本質區(qū)別，入手門檻和風險也遠高于普通二手房

這些真實成交數據，為即將到來的高積分盤解禁潮，提供了最直觀、最硬核的價值參考

03

高分紅盤的市場接受度，已經變了天

我們此前統(tǒng)計，今年4月到12月，全年將有累計33561套限售新房集中“松綁”

就算不會全部流入市場，也足以攪動上海二手樓市的神經，更會左右無數買家的決策

關鍵是，這些次新房并非均勻分布，而是扎堆在特定板塊，進一步放大樓市分化格局

越是集中的區(qū)域，受到的沖擊就越劇烈

比如外環(huán)外青浦徐涇、浦東唐鎮(zhèn)、浦東周康等板塊的次新房即將面臨雙重夾擊

一邊是區(qū)域內降價都難賣的同類次新

大多是100平左右的小三房，同質化嚴重，戶型設計已經跟不上時代

幾百米或一兩站地鐵內的房源扎堆掛牌，這樣的局面下，價格根本撐不住

溢價大幅縮水是常態(tài)，個別急售的房東直接降價砸盤也不是新鮮事

另一邊則是新規(guī)加持的新房，產品力直接碾壓

同樣的總價段，新房能做到90平三房兩衛(wèi)、實得率80%+，全屋飄窗和多陽臺設計

戶型更方正、收納空間更足，精裝標準還更高

再加上各種購房優(yōu)惠政策

現在中介帶看二手房時，都會順勢帶客戶去隔壁的新房案場逛逛

這波操作，就是市場最真實的選擇

當然也有例外

熱門板塊的標桿社區(qū)，比如楊浦東外灘的仁恒海上源、瑞虹新城的中糧瑞虹海景壹號，就算不賺也虧不了多少

還有小區(qū)里的稀缺戶型，像底復、頂復、洋房別墅這類附贈多的低密產品，也不用過分焦慮

市區(qū)頂豪更不用擔心拋售潮

云錦東方一期2017年入市至今快10年時間，僅成交11套，年均換手率不到0.64%

翠湖天地四期2018年以來也就19套成交，年均換手率約0.86%

低換手率+市區(qū)旺盛需求，足以消化這批解禁房源

畢竟內環(huán)并沒有供應太多限售新盤，本身影響并不大

04

這些備受追捧的高分樓盤并非盡善盡美，核心吸引力還是來自一二手價格倒掛

回頭看，上海樓市從大熱到大冷，再到如今的溫和回暖，滿打滿算也不過就4年時間

但樓市的底層邏輯早就變了

限售解禁的鐘聲一響，能讓房子在二手市場站穩(wěn)溢價的，從來不是當年的積分高低，而是實打實的產品力

戶型好不好用、社區(qū)舒不舒服、物業(yè)給不給力，這些才是硬通貨

對購房者而言，這是一個更需要專業(yè)判斷的從容時代

與其被高積分的熱度裹挾著盲目跟風

不如立足自身通勤、生活、升學的真實需求，理性分析房子的核心價值

而對開發(fā)商來說，當倒掛紅利徹底退場，這場檢驗真金的大考才剛剛拉開序幕

只有真正回歸產品初心，把每一處居住細節(jié)磨到極致，才能在分化的市場里站穩(wěn)腳跟，活得長久