政策組合拳全面發(fā)力，購(gòu)房成本降至歷史低位

2026年初，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)在多重政策強(qiáng)力支撐下，正經(jīng)歷從“保交樓”向“提品質(zhì)”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。截至2月28日，全市新房均價(jià)為13,446元/㎡，環(huán)比微跌1.37%，但1月已實(shí)現(xiàn)0.2%的環(huán)比上漲，領(lǐng)漲全國(guó)70城，釋放出明確的企穩(wěn)信號(hào)。

首套房商業(yè)貸款首付比例統(tǒng)一降至15%，創(chuàng)歷史新低；公積金貸款利率同步下調(diào)，5年以上首套房利率降至2.6%。以總價(jià)120萬(wàn)元、建面89㎡的剛需住宅為例，商業(yè)貸款月供約4800元，公積金貸款僅需3900元，顯著降低入市門(mén)檻。

稅收政策同步優(yōu)化：“賣(mài)舊買(mǎi)新”個(gè)稅退稅延續(xù)至2027年底；第二套改善性住房契稅按140㎡分界，分別執(zhí)行1%和2%的優(yōu)惠稅率。疊加單人60萬(wàn)元、雙人100萬(wàn)元的公積金貸款額度提升，綜合購(gòu)房成本處于歷史最低水平。

市場(chǎng)分化加劇，甘井子區(qū)成改善需求主戰(zhàn)場(chǎng)

盡管整體市場(chǎng)仍處淡季，但區(qū)域分化特征極為顯著?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2026年1月甘井子區(qū)新房成交面積達(dá)2.28萬(wàn)㎡，占全市總量54.4%，遠(yuǎn)超其他四區(qū)之和。該區(qū)域均價(jià)12,970-15,794元/㎡，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突出。

相比之下，中山區(qū)房?jī)r(jià)維持在18,145-19,798元/㎡高位，但掛牌量已從五年前的8,179套激增至12,000套，庫(kù)存高企強(qiáng)化下行預(yù)期。改善型購(gòu)房者正加速向近郊外溢，形成“核心區(qū)觀望、近郊成交”的新格局。

數(shù)據(jù)解讀（克而瑞）：甘井子區(qū)以54.4%的成交面積占比絕對(duì)領(lǐng)先，反映出改善需求對(duì)“高性價(jià)比+完善配套”的強(qiáng)烈偏好，而核心區(qū)高庫(kù)存壓力導(dǎo)致成交乏力。

改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)，二房產(chǎn)品成絕對(duì)主力

2026年大連樓市的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)顯示，二房產(chǎn)品成交占比高達(dá)75.3%，三房占比15.4%，合計(jì)超過(guò)九成，凸顯改善型需求的絕對(duì)主導(dǎo)地位?？們r(jià)100-150萬(wàn)元區(qū)間成交套數(shù)占比達(dá)15.1%，成為市場(chǎng)最活躍的價(jià)格帶。

“地鐵+教育+公園”已成為改善盤(pán)的黃金三角配置標(biāo)準(zhǔn)。以萬(wàn)科公園都會(huì)為例，項(xiàng)目建面76-138㎡，均價(jià)12,251元/㎡，因三要素齊全成為標(biāo)桿，精準(zhǔn)匹配改善客群對(duì)居住品質(zhì)與資產(chǎn)保值的雙重訴求。

數(shù)據(jù)解讀（克而瑞）：二房產(chǎn)品以96套、22.3%的成交占比成為主力，結(jié)合三房、四房合計(jì)占比達(dá)66.5%，充分驗(yàn)證改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)格局，小戶型一房仍占30.7%反映部分剛需存在。

“大連好房子”標(biāo)準(zhǔn)重塑產(chǎn)品力，綠色智能成新賽道

2026年大連樓市最大變革是從“保交樓”轉(zhuǎn)向“提品質(zhì)”。政府正式推出“大連好房子”標(biāo)準(zhǔn)，聚焦綠色、健康、低碳、智能、安全五大維度，要求新建民用建筑100%執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，星級(jí)綠色建筑比例達(dá)50%以上。

政府投資項(xiàng)目強(qiáng)制執(zhí)行二星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)，6月底前將打造一批示范項(xiàng)目。這一標(biāo)準(zhǔn)不僅提升居住體驗(yàn)，更從全生命周期角度保障資產(chǎn)價(jià)值，引導(dǎo)房企從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)，為改善客群提供品質(zhì)保障。

供給側(cè)同步優(yōu)化：全年計(jì)劃籌集保障性住房6000套，推進(jìn)5600戶城市危舊房改造，并通過(guò)“收購(gòu)存量商品房作保障房”方式盤(pán)活市場(chǎng)庫(kù)存，構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”雙軌供應(yīng)體系。

土地市場(chǎng)低位運(yùn)行，房企聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊

土地市場(chǎng)延續(xù)2025年“供大于求”格局，2026年1月僅成交1宗宅地（沙河口區(qū)馬欄啤酒廠地塊），由保利與金地聯(lián)合體以7.3666億元底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)7425元/㎡，反映房企對(duì)核心區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可。

2025年全年土地出讓金總額60.29億元，較2024年下降24.6%；成交樓面均價(jià)5180元/㎡，溢價(jià)率僅7.48%。房企拿地策略明顯轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，更傾向于聯(lián)合開(kāi)發(fā)或依賴存量土地，如萬(wàn)科在大連未新增公開(kāi)拿地記錄。

數(shù)據(jù)解讀（克而瑞）：2026年1月成交面積4.19萬(wàn)㎡，環(huán)比下降40.35%，符合淡季特征；但成交均價(jià)16002元/㎡環(huán)比上漲8.43%，顯示優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格韌性，市場(chǎng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的修復(fù)前兆。

修復(fù)可期：政策窗口期下的理性入市建議

當(dāng)前大連樓市正處于“淡季超跌但修復(fù)可期”的關(guān)鍵階段。政策紅利窗口期仍在持續(xù)，二季度或迎進(jìn)一步LPR調(diào)整，但市場(chǎng)穩(wěn)定性仍需觀察。改善型購(gòu)房者面臨“高總價(jià)、低流動(dòng)性、政策不確定性”三重壓力，需理性決策。

建議優(yōu)先選擇甘井子區(qū)等近郊板塊，重點(diǎn)關(guān)注具備“地鐵+教育+公園”黃金三角配套、符合“大連好房子”標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)項(xiàng)目。避免追高核心區(qū)高庫(kù)存區(qū)域，把握當(dāng)前歷史低位的購(gòu)房成本，利用“賣(mài)舊買(mǎi)新”政策實(shí)現(xiàn)置換升級(jí)。

【AI生成】本內(nèi)容由人工智能模型生成。

文章來(lái)源:樂(lè)居買(mǎi)房