作者 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：

超高層建筑的城市更新案例

超高層建筑的全球趨勢與北京格局

根據世界高層建筑與都市人居學會（CTBUH）2025年度報告，全球200米以上超高層建筑的數量在過去五年間增長了約34%，其中超過60%集中在亞太地區(qū)。這一趨勢的背后，還包含著超高層功能與分布的演變：它們正從單一中央商務區(qū)的圖騰，擴散至城市副中心與產業(yè)新區(qū)，構建起“多極引領、功能互補”的新空間格局。

在北京這座超大型城市的演進藍圖中，超高層建筑的敘事同樣符合全球趨勢。過去20年，國貿CBD幾乎是北京“超高層俱樂部”的代名詞，中國尊、中信大廈等摩天樓集群承載著國家級的金融與總部經濟功能。而隨著《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》的深化落地，“去中心化”與“功能專業(yè)化”的趨勢愈發(fā)清晰。亞奧、望京、通州運河商務區(qū)等新興區(qū)域，相繼崛起了在高度、設計理念與產業(yè)內涵上足以比肩傳統(tǒng)核心區(qū)的新一代超高層建筑。樓宇設計不再沉溺于單純的高度競賽，而是致力于打造特定產業(yè)集群的“垂直生態(tài)”與“創(chuàng)新極核”。

城市更新的“硬核”實踐

對既有超高層建筑進行改造，向來被視為城市更新中難度最高的課題之一。其復雜程度與技術挑戰(zhàn)，往往遠超新建項目。它要求操盤者在持續(xù)運營中實施改造，在歷史框架中植入當代功能，堪稱一場“在飛行中更換引擎”的極限考驗。

位于北京中軸線北延線西側、亞奧商圈核心的鈺珵大廈，正是這一轉型趨勢下的一個鮮活案例。這座檐高近200米的建筑，不僅以“方正之印”的獨特形態(tài)重塑了亞奧區(qū)域的天際線，更在經歷了國企主導下的系統(tǒng)性城市更新后，重新錨定了其作為“數字經濟與科技服務垂直社區(qū)”的產業(yè)使命。

2019年，北京金隅集團全資子公司北京鈺珵置業(yè)有限公司通過法拍取得北京市朝陽區(qū)北四環(huán)中路27號院5號樓的所有權。鈺珵大廈的更新之路并未采取清退租戶、全面停業(yè)的“休克療法”，而是創(chuàng)新性地采用了“分階段、分區(qū)域、低干擾”的有機更新策略。

項目最具挑戰(zhàn)性的改造聚焦于建筑頂端——這是一場在近200米高空、對樓宇頂點外部結構實施的“手術”。在持續(xù)運營的約束下，項目團隊需克服高空風力、溫差及安全管控等一系列極端條件，對頂部形態(tài)與結構進行重塑與強化。

此類同步運營下的“高空頂點改造”，因技術集成度高、作業(yè)風險大、協(xié)同復雜度嚴苛，在國內外城市更新實踐中均屬罕見。經過這一標志性的建筑頂端硬件升級，大廈最終呈現出“城市之印”的沉穩(wěn)意象，不僅重塑了亞奧天際線的視覺焦點，更從內部功能到產業(yè)生態(tài)的系統(tǒng)迭代，將鈺珵大廈鑄就成為極具辨識度的城市新地標。

2025年，鈺珵大廈獲得美國綠色建筑委員會（

USGBC

產業(yè)升級：國企的城市更新方法論

金隅集團依托其三十余年的全產業(yè)鏈開發(fā)運營經驗，為鈺珵大廈注入了超越傳統(tǒng)物業(yè)管理的運營基因。項目構建了 “基礎服務+增值服務+生態(tài)服務” 三層體系，推動樓宇從單一的“物理空間容器”向滋養(yǎng)企業(yè)成長的“產業(yè)生態(tài)土壤”轉變。

鈺珵大廈的成功改造并非孤例，而是金隅系統(tǒng)化城市更新版圖的關鍵一環(huán)。其姊妹項目——金隅興發(fā)科技園（原建材廠區(qū)改造）入選住建部《城市更新典型案例名單（

第二批

這一系列的實踐，清晰勾勒出國有企業(yè)在城市存量發(fā)展時代的新角色：從大規(guī)模建設者，轉變?yōu)榫毣馁Y產運營者、產業(yè)生態(tài)組織者和區(qū)域價值催化者。

產業(yè)共振：鍛造亞奧“垂直創(chuàng)新區(qū)

建筑的硬件是骨架，文化是氣質，而真正的價值爆發(fā)，取決于產業(yè)內容的填充與生態(tài)的繁榮。

鈺珵大廈的產業(yè)生態(tài)構建，根植于北京北部深厚的科技創(chuàng)新土壤。數據表明，海淀、朝陽北部及昌平等區(qū)域匯聚了全市超過60%的國家級高新技術企業(yè)、重點實驗室與研發(fā)總部，形成了從基礎研究、技術開發(fā)到產業(yè)化的完整鏈條。項目坐落于此，天然銜接這股強大的科創(chuàng)動能。

為激活并引導這股能量，項目積極扮演“鏈接者”角色。其一，構筑 “國際知名高校通道”，與香港大學等頂尖學府建立戰(zhàn)略協(xié)同，將前沿學術研究的“金種子”引入樓宇，轉化為垂直社區(qū)內產學研融合的源頭活水。其二，依托 “亞奧國際會客區(qū)”的區(qū)位稟賦，項目成為銜接全球創(chuàng)新資源的樞紐。承啟首都高質量發(fā)展大勢擇踞商務戰(zhàn)略高地，領瞰雙奧地標鳥巢水立方、國家會議中心等國際交往核心設施，為入駐企業(yè)提供了與國際對話、展示成果、對接資本的頂級舞臺。

近200米的物理高度，在此被轉化為顯著的戰(zhàn)略勢能，不僅賦予了企業(yè)俯瞰城市發(fā)展格局的廣闊視野，更在象征意義上塑造了決策中心與形象窗口的雙重價值。對于尋求全球布局的科技、金融企業(yè)、跨國公司地區(qū)總部而言，這種“高度”構成了與周邊鮮明的能級區(qū)隔，標志著入駐者居于產業(yè)生態(tài)鏈的引領位置。

通過清晰的產業(yè)定位與主動的生態(tài)運營，鈺珵大廈正從一座寫字樓，轉型為亞奧區(qū)域智慧科技引領的“垂直創(chuàng)新區(qū)”與“資源樞紐”，實現了建筑價值與產業(yè)價值的深度共振。

未來啟示：從空間到生態(tài)

當企業(yè)的選址邏輯全面從“成本導向”邁向“價值導向”，樓宇競爭力的核心便從硬件參數的比拼，升維至“生態(tài)賦能”的較量。未來的頂級商務樓宇，必須是能加速企業(yè)成長的“戰(zhàn)略共創(chuàng)者”。這種賦能力體現在三個層面：

首先，成為“產業(yè)連接器”。優(yōu)秀的運營方應主動編織垂直領域的資源網絡，促進企業(yè)間、政企間、產學研間的精準對接。鈺珵大廈引入頂尖學術機構并構建高校通道，正是將物理空間轉化為知識、人才與機遇交匯節(jié)點的實踐。

其次，擔當“可持續(xù)發(fā)展伙伴”。在“雙碳”目標下，樓宇的綠色運營水平直接關聯企業(yè)的ESG表現與人才吸引力。作為LEED金級認證樓宇，鈺珵大廈通過先進的能源管理、健康環(huán)境營造，超高層建筑能顯著降低企業(yè)的隱性成本，提升其社會形象。

最后，化身“區(qū)域催化劑”。一座成功的超高層地標，能帶動周邊商業(yè)、文化、交通配套的整體升級，激發(fā)街區(qū)活力，形成 “以樓聚產、以產興城” 的良性循環(huán)。鈺珵大廈的煥新，對于提升整個亞奧商圈的能級與品質，具有不可替代的標桿意義與拉動效應。

結語

煥然一新的鈺珵大廈以京北亞奧商圈首席超甲級寫字樓的姿態(tài)，正式躋身國際高端資產運營者序列。它的故事，并非又一個關于“最高”的競賽，而是一個關于 “如何讓歷史高度綻放當代價值” 的深刻敘事。

從承載科技巨頭的硬件基因，到完成“靜音式”改造的工程智慧；從單體建筑的煥新，到自覺融入區(qū)域數字經濟建設的產業(yè)自覺——鈺珵大廈的路徑，揭示了存量時代超高層建筑的價值重塑之道：將物理高度轉化為經濟密度，將歷史積淀轉化為品牌深度，將區(qū)位優(yōu)勢轉化為生態(tài)廣度。

在北京持續(xù)優(yōu)化城市功能、建設國際科技創(chuàng)新中心的宏大進程中，每一座有抱負的建筑都應該尋找自己的答案。鈺珵大廈以它的“方印”之形，鐫刻下穩(wěn)健與創(chuàng)新的雙重承諾。它的愿景，不僅是亞奧區(qū)域的地理坐標，更是推動北京數字經濟再次騰飛的關鍵產業(yè)坐標。

這正是未來所有尋求長遠發(fā)展的樓宇需要思考的根本：在重構壯麗天際線的同時，如何更深刻、更智慧地參與塑造城市發(fā)展的地平線。

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