封面新聞?dòng)浾?石偉

“我從兒子的亡故賠償金里拿了88萬(wàn)，買(mǎi)了20多平方米的鋪面，等我們老兩口過(guò)世，倆孫兒成了孤兒，能有個(gè)生活留個(gè)保障。”17日，69歲的楊先生的一番話(huà)讓現(xiàn)場(chǎng)其他業(yè)主唏噓不已。

日前，封面新聞（新聞熱線(xiàn)02886969110）報(bào)道了湖北咸寧千名業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商場(chǎng)“包租商鋪”被拖欠返租、開(kāi)發(fā)商回購(gòu)商鋪承諾落空的問(wèn)題。17日，又有多名業(yè)主聯(lián)系記者，講述他們各自面臨的遭遇。

涉事的“金誠(chéng)·沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)”運(yùn)營(yíng)方回復(fù)記者，公司面臨資金困難，10年前簽訂的“按7%比例返租”合同不合法，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)作廢，近幾年按3.5%比例返租的標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)力繼續(xù)執(zhí)行，銷(xiāo)售宣傳的商鋪回購(gòu)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。目前公司已按照政府部門(mén)要求，設(shè)立了監(jiān)管賬戶(hù)，向商戶(hù)新收的租金全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)；公司愿意把自有的樓層賣(mài)掉，來(lái)償還拖欠的返租。

負(fù)責(zé)處理事件的咸寧市市場(chǎng)監(jiān)督管理局表示，正在多舉措?yún)f(xié)助解決問(wèn)題。

老夫妻用兒子88萬(wàn)元賠償金買(mǎi)商鋪

保底收益期滿(mǎn)回購(gòu)承諾均落空

17日，從建筑工地請(qǐng)假趕到現(xiàn)場(chǎng)的楊先生介紹，他的兒子2014年在外打工時(shí)意外身亡，用工單位賠償了100萬(wàn)元。

“在這之前，他們小兩口離婚了，兩個(gè)孩子由我兒子撫養(yǎng)。我們老兩口當(dāng)時(shí)快60歲了，擔(dān)心我們過(guò)世后倆孩子生活沒(méi)有著落�！睏钕壬f(shuō)，當(dāng)時(shí)看到“金誠(chéng)·沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)”的商鋪銷(xiāo)售宣傳，宣稱(chēng)“10年無(wú)憂(yōu)托管”“7%保底收益，120%原價(jià)回購(gòu)”“零風(fēng)險(xiǎn)投資”，現(xiàn)場(chǎng)考察后拿出88萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)了20多平方米的鋪位。

“開(kāi)發(fā)商是咸寧金誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，它旗下的金盛智信運(yùn)營(yíng)管理公司從買(mǎi)房人手里承租鋪面，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，按合同約定的總房?jī)r(jià)的7%給我們返租。樓層不同、優(yōu)劣位置不同，有些鋪位前3年免返租，有些鋪位是前5年免返租�！睏钕壬f(shuō)，他簽的是3年免租合同，實(shí)際上到2020年才開(kāi)始第一次拿到返租，但商場(chǎng)認(rèn)為受疫情影響，沒(méi)辦法按7%比例計(jì)算，只能按3.5%比例執(zhí)行。即便如此，楊先生領(lǐng)取4年的租金后，2024年之后就再也沒(méi)拿到過(guò)租金了。

楊先生說(shuō)，按照金盛智信公司的要求，業(yè)主需要根據(jù)返現(xiàn)金額自行繳納稅費(fèi)，之后憑票領(lǐng)取返租�！芭俪愘M(fèi)，我4年一共拿到10萬(wàn)多塊錢(qián)。有些業(yè)主稅都交了，來(lái)領(lǐng)錢(qián)的時(shí)候說(shuō)沒(méi)錢(qián)�！�

武漢的盛女士，丈夫患有強(qiáng)制性脊椎炎，兩人在深圳打工時(shí)丈夫病情加重。兩人返回武漢，用攢的錢(qián)買(mǎi)了商鋪。

“他的姨家表弟也是強(qiáng)制性脊椎炎。表弟家，他表弟的姑姑家，也都買(mǎi)了鋪面，都是沖著宣傳去的，想以后每個(gè)月有個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，至少買(mǎi)藥不用愁，沒(méi)想到現(xiàn)在成這個(gè)樣子。”盛女士說(shuō)，這些鋪面大多是整塊樓面切分成小塊銷(xiāo)售，只代表地板上的一塊面積，甚至很多業(yè)主至今都沒(méi)能清晰知道自己的鋪位具體是哪一塊。

業(yè)主們認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)方拖欠租金、單方面降低返租比例，無(wú)法兌現(xiàn)回購(gòu)承諾，目前又提出新的返租方案，業(yè)主們作為個(gè)體，對(duì)鋪面實(shí)際上沒(méi)有控制和處置的權(quán)限，在運(yùn)營(yíng)方面前更沒(méi)有主動(dòng)權(quán)。

運(yùn)營(yíng)方：

相關(guān)宣傳是外包銷(xiāo)售私自承諾

返租合同不合法已作廢

當(dāng)年的宣傳資料顯示，“金誠(chéng)·沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)”商鋪有7大核心優(yōu)勢(shì)，大字標(biāo)注“7%保底收益，120%原價(jià)回購(gòu)，10年無(wú)憂(yōu)托管”。

10年前的宣傳資料（受訪(fǎng)者供圖）

業(yè)主們向記者出示購(gòu)房合同、委托運(yùn)營(yíng)合同，認(rèn)為金誠(chéng)房地產(chǎn)公司、金盛智信運(yùn)營(yíng)管理公司從最初宣傳，到中間的合同約定，以及后期的執(zhí)行都存在混亂和不負(fù)責(zé)任。

“前3年或者5年業(yè)主的免租損失，折算后從房?jī)r(jià)里減免。宣傳的7%比例、按原價(jià)120%回購(gòu)商鋪，有些合同是參考總房?jī)r(jià)計(jì)算，有些是參考減免后實(shí)際支付的總價(jià)�！睒I(yè)主們介紹，后期拖欠租金被業(yè)主維權(quán)期間，金盛智信公司兌現(xiàn)支付又出現(xiàn)區(qū)別對(duì)待，“鬧得兇的，耗費(fèi)精力起訴的，按4%支付。鬧得不兇，或者沒(méi)能力起訴的，按3.5%執(zhí)行�！�

1月17日，記者按照金盛智信公司黃經(jīng)理的要求，前往咸寧當(dāng)面采訪(fǎng)時(shí)，黃經(jīng)理表示，相關(guān)宣傳中的承諾，“是外包的銷(xiāo)售公司為了賣(mài)樓業(yè)績(jī)對(duì)外宣傳的”。

黃經(jīng)理稱(chēng)，當(dāng)年樓盤(pán)銷(xiāo)售壓力大，第三方外包銷(xiāo)售公司為了完成銷(xiāo)售、順利拿到提成，私自對(duì)外進(jìn)行了上述宣傳、承諾�！�100塊錢(qián)的東西，他標(biāo)價(jià)150元，說(shuō)打折優(yōu)惠給你，你實(shí)際支付了100塊錢(qián)。他從利潤(rùn)中提成一部分，后邊我還按150元給你返現(xiàn)，然后還按這個(gè)價(jià)回購(gòu)，怎么可能！”

黃經(jīng)理表示，由于疫情影響、周邊商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)習(xí)慣和市場(chǎng)行情變化等原因，無(wú)論參考總房?jī)r(jià)原價(jià)還是減免后的實(shí)際支付價(jià)格，公司無(wú)力按照7%比例返租，部分業(yè)主分別起訴后，返租比例下調(diào)到3.5%是法院許可、判決的�！敖鼉赡暧钟袠I(yè)主起訴，法院新判決中把比例調(diào)高到4%。法院并未偏袒我們。”

記者詢(xún)問(wèn)，法院在不同的個(gè)案中根據(jù)現(xiàn)實(shí)特殊情況，將返租比例進(jìn)行調(diào)整，是否意味著全部1660多份合同全部作廢，公司可以不用依照合同履約。

黃經(jīng)理坦言，目前階段，即便是3.5%的返租比例，公司也無(wú)力繼續(xù)執(zhí)行。

“7%比例的合同實(shí)質(zhì)上是作廢了。前兩年我們按這個(gè)比例支付了一部分，后來(lái)付不起了。這個(gè)比例實(shí)際是不合法的，但是當(dāng)時(shí)大家都是這么搞�，F(xiàn)在合同也已經(jīng)到期了。我們當(dāng)初的合同也是說(shuō)‘可以回購(gòu)’，并沒(méi)有說(shuō)必須要回購(gòu)�！秉S經(jīng)理說(shuō)，從眼前實(shí)際情況看，無(wú)論是按照哪個(gè)參考值回購(gòu)商鋪，公司都沒(méi)辦法兌現(xiàn)。

記者注意到，楊先生2016年簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中，明確注明“按110萬(wàn)原本總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付保底收益，10年后以此價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)回購(gòu)商鋪”，協(xié)議蓋章是“湖北金盛智信運(yùn)營(yíng)管理有限公司”。

業(yè)主提供的協(xié)議，運(yùn)營(yíng)方稱(chēng)是“非法手段所得”（受訪(fǎng)者供圖）

記者將此協(xié)議交給黃經(jīng)理確認(rèn)，詢(xún)問(wèn)該內(nèi)容是否也是“外包銷(xiāo)售公司私自承諾”。

黃經(jīng)理稱(chēng)：“這個(gè)協(xié)議是特殊時(shí)期被某些人用特殊手段逼公司寫(xiě)的，法院已經(jīng)判決無(wú)效。當(dāng)時(shí)簽了200份這樣的協(xié)議�！�

業(yè)主稱(chēng)，這些協(xié)議的簽訂時(shí)間，從2014年持續(xù)到2019年都有，都是買(mǎi)房后就同步簽訂的，“他們賣(mài)了5年房子，一直一邊賣(mài)房一邊被逼迫簽不平等協(xié)議？”

當(dāng)?shù)夭块T(mén)：

多舉措幫助、督促企業(yè)解決問(wèn)題

該賣(mài)樓時(shí)要賣(mài)樓

記者實(shí)地采訪(fǎng)中看到，“金誠(chéng)·沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)”位于咸寧繁華商業(yè)區(qū)，商場(chǎng)內(nèi)的客流量相對(duì)比較可觀(guān)。

金誠(chéng)·沃爾瑪內(nèi)部（石偉 攝影）

現(xiàn)場(chǎng)不少業(yè)主提出疑問(wèn)，這棟7層商業(yè)體的鋪面幾乎全部銷(xiāo)售，當(dāng)年的行情火爆、單價(jià)較高，銷(xiāo)售收入應(yīng)該充足，之后招商入駐的商戶(hù)眾多，商戶(hù)們都按時(shí)交租，租金收入也比較穩(wěn)定，拖欠返租問(wèn)題為何會(huì)持續(xù)近10年。他們懷疑，相關(guān)資金被運(yùn)營(yíng)方挪用，“我們申請(qǐng)了查看賬目明細(xì)，他們沒(méi)同意”。

對(duì)此，黃經(jīng)理向記者算賬：該商場(chǎng)連同地下層共8層，其中4層的產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商自有，兩層整體租給沃爾瑪，一層租給了影城這樣的大場(chǎng)地客戶(hù)，頂層未出租。剩余的4層，累計(jì)切割、銷(xiāo)售了1661個(gè)鋪位，有業(yè)主1500人；招商入駐了150個(gè)左右的商戶(hù)，年租金1000萬(wàn)左右。連同自有產(chǎn)權(quán)部分的租金，每年能收租金1800萬(wàn)左右。

“當(dāng)年鋪面銷(xiāo)售累計(jì)收到4億元左右，但是老板李某在開(kāi)發(fā)階段還欠有貸款。按照7%比例，每年要付3000萬(wàn)，比例對(duì)折之后每年是1500多萬(wàn)。我們之前還有舊賬欠著�！秉S經(jīng)理說(shuō)，兩年前公司曾申請(qǐng)破產(chǎn)，未被政府允許。目前，公司在政府部門(mén)要求下成立監(jiān)管賬戶(hù)，從商戶(hù)那里新收取的租金進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，按照業(yè)主實(shí)際支付金額的比例，供業(yè)主分配；公司愿意將自有產(chǎn)權(quán)的樓層低價(jià)賣(mài)掉，來(lái)償還拖欠的返租。

黃經(jīng)理說(shuō)，下一步考慮成立業(yè)主委員會(huì)，將商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)交給業(yè)主委員會(huì)，“我們從收入中只抽取幾個(gè)點(diǎn)就行�！�

“我們的錢(qián)給他用了10年，他把這么大的攤子搞壞了，有資產(chǎn)不舍得賣(mài)，想把爛攤子丟給政府、丟給業(yè)主，還想從中抽取利潤(rùn)。這說(shuō)得過(guò)去么？”業(yè)主們表示，金誠(chéng)房地產(chǎn)、金盛智信這樣的方案，不是在誠(chéng)懇解決問(wèn)題。

咸寧市市場(chǎng)監(jiān)管局負(fù)責(zé)人告訴記者，該局受命協(xié)助解決“金誠(chéng)·沃爾瑪購(gòu)物商場(chǎng)”的問(wèn)題，近幾年以來(lái)一直在多舉措推動(dòng)解決�！爸饕I(lǐng)導(dǎo)與業(yè)主定期對(duì)話(huà)，溝通信息，傾聽(tīng)訴求。發(fā)動(dòng)資源，協(xié)助配合開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商融資貸款，目前還沒(méi)進(jìn)展。成立了監(jiān)管賬戶(hù)，新收取的租金從監(jiān)管賬戶(hù)直接返給租戶(hù)，先把2026年的返租解決了，再逐步想辦法還舊賬。”

該負(fù)責(zé)人表示，這處商場(chǎng)涉及數(shù)千名業(yè)主、商戶(hù)、工作者，輕易破產(chǎn)損害群體利益，“開(kāi)發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)實(shí)際可以覆蓋債務(wù)，該割肉的時(shí)候要割肉。我們正在想辦法協(xié)助他們招商頭部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)，幫助他們找有能力的資源，該賣(mài)樓要賣(mài)樓，盡快合理變現(xiàn)、解決問(wèn)題�！�