2026年開年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)便迎來重磅政策利好。

1月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局宣布，將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

圖片來源：央行網(wǎng)站

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）注意到，商業(yè)用房涵蓋寫字樓、公寓、商鋪等業(yè)態(tài)，此前貸款首付款比例普遍為50%。隨著此次政策的出臺(tái)，商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)用房領(lǐng)域的重要投資標(biāo)的，自然成為投資者熱議的焦點(diǎn)。

在深圳市場(chǎng)，不少商鋪中介主推的商鋪號(hào)稱回報(bào)率普遍達(dá)4%~6%，部分帶租約商鋪更是宣稱回報(bào)率可達(dá)8%。而據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，2025年深圳住宅租金回報(bào)率只有約1.7%，二者形成鮮明反差。

每經(jīng)記者調(diào)研深圳福田、寶安等片區(qū)的商鋪市場(chǎng)情況時(shí)，有商鋪潛在投資者直言“門檻降了但不敢輕易下手”，商鋪投資的核心考驗(yàn)并非湊齊首付，而是能否扛住長(zhǎng)期持有中的多重風(fēng)險(xiǎn)。

中介宣傳的深圳部分商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率情況 圖片來源：貝殼

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿向每經(jīng)記者表示，此次商業(yè)地產(chǎn)貸款首付從50%降至30%，將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)去化有一定促進(jìn)作用，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)成交起到更為關(guān)鍵作用的在于貸款利率及稅率，政策要起到更好效果還需要有一攬子動(dòng)作。

商鋪高租金回報(bào)率背后

如果僅從租金回報(bào)率情況看，商鋪整體的租金回報(bào)率情況要高于住宅。

以位于福田保稅區(qū)的駿皇名居小區(qū)臨街底商為例，目前有兩套一樓底商對(duì)外出售。其中一套建筑面積約80平方米，為上下復(fù)式（底層80平方米+上層30平方米），業(yè)主報(bào)價(jià)800萬元，折合單價(jià)10萬元/平方米，月租金約3.8萬元，折算下來靜態(tài)年化租金回報(bào)率約5.7%。

福田保稅區(qū)駿皇名居底商 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

在鏈家平臺(tái)上，該小區(qū)一套66.18平方米的2室1廳住宅房源，業(yè)主掛牌價(jià)約470萬元，折合單價(jià)約7.1萬元/平方米，而同戶型房源每月租金約6960元，折算成靜態(tài)年化租金回報(bào)率約1.8%。

駿皇名居住宅房源掛牌價(jià) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

而在寶安沙井片區(qū)，包括招商雍境、云海臻府等小區(qū)陸續(xù)交房，其底商也成為不少投資者青睞的目標(biāo)。

據(jù)該片區(qū)中介許鵬向每經(jīng)記者介紹：“目前云海臻府的底商還沒拿出來賣，招商雍境一期的商鋪現(xiàn)在基本已經(jīng)賣完，目前在售的主要是二期的商鋪，商鋪將與住宅一期于2027年年底交付，整體銷售單價(jià)普遍在每平方米5萬至6萬元?！?/p>

許鵬向每經(jīng)記者展示了一套招商雍境二期面積約51平方米的底商，原總價(jià)約306萬元，優(yōu)惠后總價(jià)約260萬元。據(jù)許鵬推算，類似面積的商鋪在附近基本能租到1.2萬元/月。折算下來，一年的租金回報(bào)率約5.54%。

寶安沙井招商雍境一期底商 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

此外，每經(jīng)記者在調(diào)研中還了解到，深圳市場(chǎng)部分商鋪投資租金回報(bào)率可觀，很重要的一個(gè)原因在于商鋪整體價(jià)格明顯回調(diào)。

在法拍平臺(tái)上，能夠較為清晰地看到商鋪價(jià)格的變化。相比2016—2017年商鋪投資熱潮時(shí)期的高價(jià)鋪，如今商鋪價(jià)格已迎來顯著回調(diào)。

在京東法拍平臺(tái)上，2025年7月，位于龍華區(qū)白石龍地鐵站旁約40平方米的商鋪以總價(jià)77.3萬元成交，而該商鋪2017年購(gòu)入時(shí)的價(jià)格約504萬元。

類似的案例還有位于華強(qiáng)北的商鋪。在阿里法拍平臺(tái)上，2024年9月，一套約5.37平方米的商鋪以總價(jià)17.3萬元成交，而該商鋪2016年時(shí)的售價(jià)約65.7萬元。

另?yè)?jù)阿里法拍數(shù)據(jù)，深圳近兩個(gè)月上架約28套商鋪，僅9套成交，高流拍率折射出投資者的普遍謹(jǐn)慎心態(tài)。

“商鋪投資也要賺慢錢”

“雖然現(xiàn)在深圳不少商鋪的租金回報(bào)率能做到4%以上，但長(zhǎng)期持有風(fēng)險(xiǎn)以及各種隱藏成本，將導(dǎo)致實(shí)際回報(bào)情況大打折扣，綜合算下來可能實(shí)際回報(bào)率還不到3%。”1月17日，一位深圳商鋪的潛在投資者向每經(jīng)記者表示。

據(jù)該投資者推算，商鋪首先面臨的是更高的稅費(fèi)持有成本。購(gòu)買商鋪需繳納3%的契稅，同時(shí)還需繳納0.05%的印花稅，遠(yuǎn)高于住宅交易成本（深圳首套住宅契稅1%~1.5%，二套住宅契稅1%~2%，印花稅免征）。而持有期間，商鋪的物業(yè)費(fèi)普遍高于住宅，再加上維修費(fèi)用、空置期的成本損耗，實(shí)際回報(bào)率會(huì)有所縮水。

“這還只是比較理想的情況。而實(shí)際情況是，投資者還得考慮商鋪的空鋪期。一般新的住宅小區(qū)，位置要是不十分出眾的話，基本得交付1年以后才比較容易租出去?！鄙鲜鐾顿Y者補(bǔ)充道。

可以說，投資商鋪對(duì)潛在投資者的資金實(shí)力提出了更高要求。

對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，商鋪按揭貸款期限原則上不超過10年，遠(yuǎn)低于住宅最長(zhǎng)30年的貸款期限，且貸款利率為銀行同檔次期限商業(yè)利率，高于住宅貸款利率。即使首付壓力減輕，后續(xù)的月供、物業(yè)費(fèi)、空置期成本等仍需持續(xù)投入。而對(duì)于大部分普通投資者而言，要持有一項(xiàng)資產(chǎn)十幾年不出售，需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，這并非易事。

更重要的是，如今商鋪的價(jià)值增值空間已大不如前。如2017年在高位購(gòu)入的商鋪，如今價(jià)格已大幅縮水，如何讓租金收益覆蓋成本，以及如何找到長(zhǎng)期可靠的租戶，都是商鋪投資者需要重點(diǎn)考慮的問題。

福田區(qū)江南名苑3樓在租商鋪 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

在福田區(qū)從事商業(yè)地產(chǎn)交易多年的麥龍向每經(jīng)記者直言，現(xiàn)在投資商鋪也是在賺“慢錢”，預(yù)計(jì)短期內(nèi)難有上漲空間，若只是想拿幾年博資產(chǎn)收益是很難的，現(xiàn)在大部分項(xiàng)目基本得10年至20年才能回本。

“現(xiàn)在市場(chǎng)成交較多的客戶，本身就是之前在周邊經(jīng)營(yíng)店鋪的，之前是客戶租的店鋪，而后生意穩(wěn)定后直接在周邊買下商鋪再經(jīng)營(yíng)。”麥龍向每經(jīng)記者說道。

每經(jīng)記者在調(diào)研中了解到，目前市面上比較常見的商鋪基本有三類：一是臨街住宅小區(qū)底商，二是商業(yè)街或步行街商鋪，三是購(gòu)物中心、綜合商場(chǎng)商鋪。

麥龍表示，個(gè)人投資商鋪主要集中在臨街商鋪。通常來說，臨街或小區(qū)出入口鋪位單價(jià)要高于負(fù)一層（B1層）或底商的價(jià)格；可餐飲（帶明火、排煙）商鋪單價(jià)高于不可餐飲鋪，差價(jià)可能在5%～10%。而商業(yè)街或者購(gòu)物中心一般是企業(yè)主體投資比較多，更考驗(yàn)項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)能力。

正因如此，部分業(yè)內(nèi)從業(yè)者向每經(jīng)記者表示，應(yīng)理性看待商鋪的租金回報(bào)率。業(yè)內(nèi)公認(rèn)“商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率≥4%才值得投資”，但這個(gè)數(shù)值需要扣除稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、空置成本等后再核算，這將使得商鋪的實(shí)際回報(bào)率被攤薄。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次首付比例下調(diào)主要是為了推動(dòng)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存，并非直接提升商鋪投資價(jià)值。

“過去對(duì)于商業(yè)用房貸款，考慮到商用性質(zhì)為主，加上擔(dān)心炒作，一直奉行低杠桿的金融監(jiān)管紀(jì)律?，F(xiàn)在來看，炒作已基本退潮。在居民加杠桿購(gòu)房意愿下降的情況下，面對(duì)有結(jié)構(gòu)性的貸款需求，放開是合理的。而且，考慮到銀行評(píng)估價(jià)比較謹(jǐn)慎，30%首付也并不低，未來還有可能再次降低?！崩钣罴畏治龇Q。

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