就在最近，中海又有“猛料”曝出，足以撼動本年度的上海頂豪圈。

前幾天，中海徐匯濱江云錦路地王規(guī)劃公示了。

沒有喧囂的討論，沒有質疑的聲音，只有一種共識——

預計將在春節(jié)后入市的這個項目，可能要重新定義上海頂豪的游戲規(guī)則。

這并不是夸張的說法。當1.5容積率的低密土地撞上徐匯濱江的核心區(qū)位，當中海把“稀缺”二字做到極致，可能連最難搞的頂豪客戶，都得收起挑剔，靜靜等它開盤。

畢竟，這樣的市區(qū)低密頂豪項目，可能是近10年都很難遇到的項目，也很有可能成為今年上半年的現(xiàn)象級項目。

今天，艷姐也很想聊聊這個眾人期待的項目以及中海在上海的發(fā)展情況，也歡迎大家在文末留言，發(fā)表您的看法和觀點。

01

中海把“稀缺”焊在了這里

這兩年來的上海樓市，已經出現(xiàn)了核心資產恒強、越貴越買的典型現(xiàn)象，背后反映出的是豪宅客戶的資產配置邏輯：

頂豪客戶要的不單是可居住的房子，還有不可復制的稀缺性。

中海，直接把這份稀缺性焊在了徐匯濱江的土地上。

先看一組扎心數(shù)據：

要知道的是，過去十多年來，雖然徐匯新房供應比較多，但實際上真正的低密墅區(qū)產品，占比非常低，此前云錦東方低密產品遭到瘋搶，就可以看到大家對于徐匯低密產品的趨之若鶩。

現(xiàn)在，中海帶著1.5容積率的純低密住區(qū)來了——

從此次規(guī)劃方案中可以看到，社區(qū)沒有高低配的妥協(xié)，沒有高密度的擁擠，只有6-9層洋房+4層聯(lián)排的純粹業(yè)態(tài)。

這在寸土寸金的徐匯濱江已經非常難得，要知道此前徐匯濱江的豪宅大多數(shù)都是高層項目，此次中海徐匯濱江項目的建筑屬性，也已經讓中海手握了一張穩(wěn)贏牌。

除了空間的稀缺，還有數(shù)量的稀缺：

項目總共預計打造88套房源，洋房約68套，聯(lián)排僅20套。

要知道，徐匯濱江從來都不缺頂流買家，這么小的體量，基本上就是開盤日光的節(jié)奏。

去年12月26日，中海參與打造的安瀾上海開盤，當日勁銷90.77億元，首批房源均價約17.88萬/㎡，最貴一套達上億元，也說明頂豪客戶的購買力非常強盛。

如今中海又一個超級頂豪入市，基本上已經預告了未來中海又要在徐匯濱江火上一把了。

02

中海的三重“暴擊”

雖然目前徐匯濱江地王項目只是在方案規(guī)劃初級階段，但幾個關鍵數(shù)據，也足以給接下來的的上海豪宅市場，帶來多重行業(yè)暴擊。

第一重暴擊就是把頂豪該有的體面和私密性都做到位了：

在寸土寸金的徐匯濱江，容積率1.5意味著什么？

意味著樓間距大多能做到1:1以上，意味著大多數(shù)棟樓都能被綠地包裹，意味著身處市中心，卻能擁有“不被打擾的靜謐”——這正是當下超級富豪最看重的核心需求。

更絕的是“內外雙綠化”的buff：項目東側緊鄰成型公共綠地，社區(qū)內部綠地范圍超大，不管是中間的聯(lián)排還是東側第一排，都被綠地環(huán)繞，硬生生做出了“類獨棟”的豪宅感。

要知道，頂豪的奢侈，從來不是大理石和黃金堆砌，而是“推窗見綠，出門見景”的自然，是“不被打擾”的私密。

中海把這點，讀懂了，也做到了。

第二重暴擊則是20套聯(lián)排做到了16套邊套，洋房全是邊套！

如果說低密是基礎，那產品細節(jié)就是中海讓頂豪沉默的關鍵。

行業(yè)內聯(lián)排能做到四拼、五拼已屬不錯，中間套永遠多于邊套。但中海偏要反其道而行之——20套聯(lián)排里，只有4套中間套，其余16套全是邊套！

邊套意味著什么？三面采光，讓房間更具有通透性；側面附贈花園，拓展更多私屬空間；

更重要的是，這樣的設置讓高凈值客戶的私密性拉滿。放在任何頂豪項目里，這樣的產品都是“樓王級”的存在，中海卻讓大部分聯(lián)排業(yè)主都能享受到。

再看洋房，一層兩戶，全是邊套，沒有中間套的尷尬。從效果圖來看，外立面更是延續(xù)了富豪們很喜歡的大面積石材+玻璃落地窗設計，窗墻比拉滿。側面還用了弧形轉角玻璃，充滿了線條感和弧線美。

第三重暴擊則是總價預計6500萬起步，中海在真正進行頂尖客戶的篩選和豪宅圈層的營造。

頂豪的核心價值，除了房子本身，還有圈層的純粹性。

中海對此門兒清。它直接用“價格門檻”篩選圈層：洋房300平起步，預計總價約6500萬；聯(lián)排400平起步，預計總價約1.2億。

這個門檻，不是為了勸退，而是為了保證圈層的純粹。88套房源，意味著未來的業(yè)主都是同一量級的高凈值人群，沒有雜亂的居住氛圍，只有同質的社交圈層。

03

宸嘉發(fā)展的“奇襲”

但也不得不承認，此次中海還有一位超級競爭對手同臺對壘，就是這些年在上海豪宅市場呼風喚雨的宸嘉發(fā)展，其在徐匯龍華打造了嘉佰道·徐匯，此前也已經對外披露了相關產品方案：

項目容積率僅約1.59，同樣打造洋房、疊墅、聯(lián)排組成的低密居住社區(qū)，雖然地理位置不完全相同，但兩者均瞄準上海頂級豪宅市場，客群高度重疊，且預估單價均處于20萬/㎡以上的頂級區(qū)間。

很有意思的是，宸嘉發(fā)展的管理團隊有大量成員出身于“中海系”：

宸嘉發(fā)展在打造高端產品時，其品質追求、細節(jié)把控和工程管理體系可能或多或少帶有中海的影子。這使得宸嘉項目在產品硬實力上，能夠更直接地和中海云錦路這樣的頂級項目進行對標。

宸嘉發(fā)展還有一個非常典型的特性，就是其身上的“藝術地產”基因，每個宸嘉打造的作品硬件與細節(jié)中深度定制藝術元素；

此外部分項目還會依托頂級藝術資源，打造“嘉藝術”中心，讓宸嘉的項目在市場上打出了差異化。

所以此次宸嘉發(fā)展很有可能再度通過“藝術”這個殺手锏，實現(xiàn)“奇襲”，成為徐匯濱江的爆款項目。

說實話，將來中海和宸嘉的項目可能在產品力上確實不相上下，各有千秋，將來兩者的對壘，可能就是營銷團隊的對壘，看誰更能夠吸引頂尖客戶的目光，讓客戶們用真金白銀下注。

04

中海上海團隊的進階之路

不過有一點可以肯定的是，中海在上海深耕多年，已經形成了非常深厚的品牌積淀和客戶基礎。
尤其是回看中海去年在上海的表現(xiàn)，幾乎可以用創(chuàng)造“神話”來形容：

去年大多數(shù)拿地，聚焦低風險地塊，甚至干脆暫停拿地。但中海偏要反其道而行之，全年通過公開競拍+股權收購，一口氣拿下6幅地塊，全是徐匯、靜安、普陀這樣的核心片區(qū)。

其中最震撼的，莫過于聯(lián)手招商蛇口等企業(yè)，2025年9月，中海聯(lián)合體以439.53億元獲取東安新村地塊這一全國“地王”，直接刷新全國涉宅用地總價紀錄。

更狠的是7月上海第六批土拍，中海單日豪擲118.88億，直接拿下靜安、普陀兩宗優(yōu)質地塊。再加上徐匯濱江云錦路這宗1.5容積率的低密寶地，中海的2025拿地版圖，幾乎把上海最核心稀缺資源的專業(yè)戶。

中海非常清楚，核心區(qū)的稀缺土地，才是穿越周期的硬通貨。拿下這么多優(yōu)質地塊，也讓中海在上海能夠手握銷售爆火的穩(wěn)贏牌。

去年多個項目已經在市場上成為了現(xiàn)象級項目：
安瀾上海在去年年末大爆上海；中�！ぴ欺【晾锱c中�！きh(huán)宇玖章兩大，這兩個項目也在2025年入市銷售，是中海去年的重要推盤。這些豪宅盤的熱銷，也助力去年中海的銷售業(yè)績進入了上海TOP5陣列。

中海能在上海這么“豪橫”，靠的是四大核心能力的支撐。

首先是碾壓級的資金實力與投資魄力：

市場調整期，現(xiàn)金流是房企的生命線，多數(shù)企業(yè)連自保都難，中海卻能拿出近400億資金布局核心地塊，這種資金厚度，不是一般房企能比的。

其次是獲取稀缺資源的頂級能力：

上海核心地塊的爭奪，從來不是“有錢就能贏”。像徐匯東安地王這樣的超級城市更新項目，涉及復雜的股權收購和事務承接，中海不僅能成功入局，還能聯(lián)合招商蛇口、徐匯城投等頭部企業(yè)形成開發(fā)矩陣，靠的是深厚的城市深耕經驗和資源整合能力。

再者是高端產品的全鏈條操盤能力：

拿地只是第一步，把好地做成好產品、賣出高溢價，才是真本事。中海在業(yè)內素來有“毫米級產品兌現(xiàn)力”的口碑，從土地規(guī)劃到產品落地，每一步都精準踩中頂豪需求。

更重要的是它的產品戰(zhàn)略升級——以“安瀾”系為代表，不再只追求物理空間的奢華，而是注入精神內核，打造“一城一座”的頂級作品，這種審美力和產品理念，剛好契合當下頂豪的核心需求。

最后是頭部房企的協(xié)作能力：

面對徐匯東安這樣的超級項目，中海沒有單打獨斗，而是聯(lián)合招商蛇口等企業(yè)優(yōu)勢互補——

中海擅長高端住宅開發(fā)，招商蛇口有獨特產品IP，徐匯城投懂區(qū)域規(guī)劃，這種強強聯(lián)合的模式，既能共擔風險，又能整合資源，體現(xiàn)了中海運作巨型復雜項目的成熟心態(tài)。

中海上海團隊也可以算是中海內部一支能扛能打的隊伍，他們擅長運作具備稀缺資源屬性的地塊，通過對高端客群需求的精準把握，使豪宅價值超越一般市場邏輯；他們敢于采用極具魄力的推盤策略，比如近300億貨值的中海·領邸在180天內分五批次推出，實現(xiàn)火爆熱銷，體現(xiàn)了團隊的超級執(zhí)行力。

結語

此次中海徐匯濱江地王項目，給2026年的上海頂豪市場定了調：

未來的頂豪競爭，不是價格的競爭，而是稀缺性的競爭；不單是產品的競爭，還有圈層和資源的競爭。

只有像中海這樣，手握核心土地、做透產品細節(jié)、篩選純粹圈層的項目，才是穿越周期的終極核心資產。

關于今天的文章，大家有什么想和艷姐分享，歡迎在文末留言告訴艷姐。

主編：張艷

責編：marl

本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網絡，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

我們建立了“地產人言交流群”