長沙樓市，“商改住”絡(luò)繹不絕，幾乎每隔一段時間，長沙資規(guī)局就有“商改住”的公示出爐。

其實，不惟長沙，在全國市場，商改住的消息也是頻頻刷屏。這似乎說明了“商改住”已經(jīng)成為全國大勢，這不僅在改變著每個城市的居住格局，也影響著房地產(chǎn)市場的走向。

而大規(guī)模的商改住，對長沙樓市的影響是巨大的，尤其是濱江C5地塊，更是引起巨大爭議！

那么，長沙眾多商改住有何區(qū)別？又會造成什么樣的影響？對樓市格局、城市規(guī)劃格局又有什么重大意義？其實可以從四個層面來分析：

其一，現(xiàn)有項目商改住；

其二，遠郊地塊商改�。�

其三，市中心部分地塊商改住；

其四，核心城市地標(biāo)地塊商改住。

接下來我們一起分析一下。

首先是已有樓盤的商改住。從過去多個項目的商改住情況可以看出，大部分商改住項目其實都有一個特質(zhì)，即：公寓或者類住宅的商業(yè)大平層商改住。

說白了，就是把本來就適合居住的商業(yè)改成住宅。對所在片區(qū)沒有多大影響，對城市規(guī)劃格局也沒有多大影響，因為購買這些物業(yè)的，基本也是為了居住或者作為工作室等比較私人化的需求。

舉個例子，濱江臨江沿線的商改住項目比較多，比如潤和濱江灣南地塊、復(fù)地金融中心的一棟商業(yè)樓、鉑悅湘江的兩棟商業(yè)大平層等。

這些項目在原來的規(guī)劃上就是類住宅，所以商改住后，其實沒有多大區(qū)別。影響僅限于項目之內(nèi)，且外立面仍舊是玻璃幕墻，對濱江的整體規(guī)劃沒有產(chǎn)生太大影響。濱江規(guī)劃的300萬平商業(yè)，減少這一部分其實沒有實質(zhì)意義。

還有如河?xùn)|沿岸的華爾街中心、鳳起麓鳴、中海閱湘臺等項目，情況也是如此，他們的商改住不會影響整體格局。相反，對長沙樓市有積極影響，因為當(dāng)下市場上商業(yè)庫存居高不下，去化比較艱難。

比如，僅公寓市場，去化周期最高的芙蓉區(qū)，就高達1403.9個月，這還不包括寫字樓。

現(xiàn)在改成住宅之后，反而比較容易去化，促進銷售，對存量市場是有積極影響的。

遠郊地塊商改住，對樓市的影響

第二個層面則是遠郊地塊的商改住，諸如濱水新城、開福北的高嶺、關(guān)公湖，甚至大王山、暮云、麓谷新區(qū)等區(qū)域。

這些地方商業(yè)氛圍薄弱，很多地方其實需要商業(yè)，但是這些新興板塊目前配套不足，居住氛圍不是很濃厚，但在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，沒有哪個開發(fā)商敢到這些地方區(qū)拿地進行商業(yè)開發(fā)，因為這對每個開發(fā)商來說是一個巨大的負擔(dān)。

所以，這一部分區(qū)域其實是有商業(yè)需求，但是礙于市場大環(huán)境沒有辦法去開發(fā)商業(yè)項目，商改住就是不得已而為之。

中心城區(qū)地塊商改住，對樓市的影響

再來看中心城區(qū)的地塊商改住，其實分為兩個層面。第一個層面的中心城區(qū)地塊商改住，是核心城區(qū)商業(yè)氛圍濃厚的地塊商改住，他們的改變不會對大環(huán)境、對城市格局產(chǎn)生巨大影響。反而促進了樓市的去化，是有積極意義的。

比如今年出讓的保利火車站北地塊，這個地塊處于芙蓉中路金融商務(wù)區(qū)，是真正的核心地塊。本身如果打造商業(yè)地標(biāo)，其實是有積極意義的。但是這一區(qū)域?qū)懽謽橇至�，高樓大廈聚集，多它一個不多，少它一個其實也沒有多大關(guān)系。

反倒是改成住宅后，能夠迅速吸引優(yōu)質(zhì)開發(fā)商（如保利）拿地，然后開發(fā)成高品質(zhì)住宅，從而吸引了巨大的關(guān)注度。

所以它的商改住其實是有積極意義的，因為如果一直是商業(yè)性質(zhì)，就沒有哪個開發(fā)商有膽量在這個時間段拿地開發(fā)，就只能一直閑置在那里。這樣一個城市中心的位置如果一直閑置，就宛如一道傷疤，影響整個城市的界面。

改成住宅后可以迅速開發(fā)，等于給城市美了個容，迅速填補這一片空白，對城市有積極意義。

同理，紅星片區(qū)部分商改住也是如此，如果不進行商改住，就只能一直拖延著不開發(fā)，這也是紅星片區(qū)開發(fā)緩慢的因素之一。但改成住宅后，能加快片區(qū)開發(fā)！

那么，真正對長沙城市規(guī)劃格局產(chǎn)生巨大影響的，是哪些地塊？

核心地標(biāo)地塊商改住，對片區(qū)格局影響巨大

根據(jù)上述描述，商改住并不是洪水猛獸。但為何長沙部分“商改住”地塊，卻引發(fā)巨大爭議？

真正的原因，就一個：核心地標(biāo)地塊商改住，比如長沙中心南地塊、濱江C5南地塊、觀沙嶺TOD地塊！

為什么？

原因只有一個，打破了片區(qū)原有的規(guī)劃格局，對片區(qū)規(guī)劃和定位產(chǎn)生巨大影響！

比如觀沙嶺片區(qū)，原本規(guī)劃為“教城融合示范區(qū)”，打造了花園城商業(yè)，還規(guī)劃了TOD地標(biāo)，但商改住后，片區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)變更，規(guī)劃的地標(biāo)商業(yè)沒了，等于觀沙嶺片區(qū)失去了一個價值支撐點：

如梅溪湖長沙中心南地塊，本來規(guī)劃為梅溪湖第一高樓地標(biāo)，也是超級中軸的核心所在，但改為住宅后，原來規(guī)劃的超級中軸商務(wù)核心，已經(jīng)失去了靈魂，對片區(qū)的價值認同度，自然也會降低。

最重要的是濱江C5地塊，湖南金融中心原規(guī)劃了南、北中心，目前南中心已經(jīng)已經(jīng)打造完成，河西第一高樓湘江FFC，更有弘坤、潤和城、地寶等寫字樓地標(biāo)林立。但北中心目前已經(jīng)徹底失去靈魂，C5地塊地標(biāo)已失，C7/C8地塊大規(guī)模商改住，對湖南金融中心的影響巨大。

雖然改成住宅后，濱江又將增加一個標(biāo)桿性豪宅，但失去了金融中心北中心地標(biāo)這一高端規(guī)劃的價值支撐，這樣的房子又能否得到購房者的價值認同呢？

但現(xiàn)有情況下，這些地標(biāo)建筑短時間內(nèi)很難建設(shè)，直接閑置又將是城市核心區(qū)域的一道傷疤，而改成住宅，可以快速減輕財政壓力，并彌補片區(qū)空白，更新城市面貌！

來源：李白樓語堂、長沙資規(guī)局、網(wǎng)易號