“區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品太多了，要是一起開，可能早就賣光了�！苯眨煜ど虾Ｊ袟钇謪^(qū)新房市場的中介小王告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）。

開盤一個(gè)多月，區(qū)域內(nèi)紅盤中海云邸玖章最新批次的網(wǎng)簽成績是4套。

該項(xiàng)目2025年內(nèi)多次認(rèn)購率超200%，險(xiǎn)些觸發(fā)積分，但第六批次自去年12月5日加推以來，平均每10組認(rèn)籌客戶中，只有不到1組網(wǎng)簽。

去化率走低

中海云邸玖章（備案名分別為“悅陽云筑”“波陽云筑”“浩陽云筑”）是中海地產(chǎn)高端系列的“玖”系產(chǎn)品，此前上海順昌玖里、領(lǐng)邸玖章均創(chuàng)下了傲人戰(zhàn)績，其中徐匯濱江板塊的領(lǐng)邸玖章五開五罄，官宣單盤銷售額達(dá)到282億元。

而云邸玖章所在的楊浦濱江板塊近年來熱度頗高，保利發(fā)展、中鐵置業(yè)、中建壹品等央國企紛紛落子，創(chuàng)造了不少開盤售罄的亮眼成績，2025年上半年也多次刷新區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄。

近期，每經(jīng)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目所在的位置配套較為成熟，其中南區(qū)更靠近濱江沿岸，與前期大熱盤縵云上海相鄰；北區(qū)緊鄰楊浦區(qū)中心醫(yī)院，樓下即上海電力大學(xué)楊浦校區(qū)、上海市建設(shè)初級(jí)中學(xué)等。

不過，每經(jīng)記者從置業(yè)顧問口中得知，此次加推的是單獨(dú)一棟住宅樓，與北區(qū)其余樓棟隔了一條平?jīng)雎贰?/p>

另一方面，項(xiàng)目在公共交通方面略顯劣勢，周邊居民出行更多依靠25路、28路公交車，以及地鐵12號(hào)線。每經(jīng)記者從項(xiàng)目步行至最近的隆昌路站，全程共計(jì)1.1公里。

不過，2025年上半年，上海市區(qū)新房走出獨(dú)立行情，“10萬+”開盤售罄項(xiàng)目層出不窮，這些問題在不斷走高的新房價(jià)格面前往往微不足道，而當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷，所有細(xì)節(jié)都成為影響購房人決策的“大問題”。

梳理云邸玖章過往開盤情況可見，去年年中開始，項(xiàng)目逐漸采用“少量多次”的推盤方式，一度保持了較高認(rèn)購率。

2025年4月推出187套房源，認(rèn)購率210%，觸發(fā)限售；

5月105套房源，認(rèn)購率224%，觸發(fā)限售；

6月第三批次52套房源，認(rèn)購率246%，同樣觸發(fā)限售，并險(xiǎn)些觸發(fā)積分；

10月第四批次146套房源，認(rèn)購率127%；

11月第五批次32套房源，認(rèn)購率109%；

11月26日的第六批次，加推86套房源的認(rèn)購率已經(jīng)降至約60%。

據(jù)“中海上海置業(yè)服務(wù)”微信公眾號(hào)，云邸玖章第六批次意向客戶為52組，其中50組具備購買資格，直到1月15日，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的網(wǎng)簽信息仍是3套已簽，1套已登記，全部集中在1單元。

每經(jīng)記者以買房人身份咨詢銷售情況時(shí)，置業(yè)顧問劉凱（化名）只給出了模糊的答案：“現(xiàn)在還有中區(qū)、高區(qū)的樓層可以挑選，可以來實(shí)地看看，喜歡的話再挑選樓層。自訪客的優(yōu)惠力度更大，而且給的（網(wǎng)簽）周期會(huì)更長一些。”

“同類型項(xiàng)目太多”

“現(xiàn)在（楊浦濱江）的新房不需要搖號(hào)和積分，只要有購房資格基本都能買。”小王一語道破，“同類型可比的項(xiàng)目太多了，且供應(yīng)還在增加”。

楊浦濱江“10萬+”的供應(yīng)熱度已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。

2024年10月的上海第六批次集中土拍，中海地產(chǎn)32.13億元拿下定海社區(qū)相鄰的K2-04、G2-5地塊，樓面價(jià)6.92萬元/平方米，溢價(jià)率2.32%，是該批次中唯一溢價(jià)成交的地塊。11月，中海地產(chǎn)再次摘得上述地塊南側(cè)的K8-05地塊（即云邸玖章南區(qū)），樓面價(jià)約7.33萬元/平方米，溢價(jià)率16.33%。

此后，楊浦濱江的樓面價(jià)更是水漲船高。2025年5月，云邸玖章東面不遠(yuǎn)處又出板塊單價(jià)“地王”，競得方為同樣深耕楊浦的保利置業(yè)，樓面價(jià)8.02萬元/平方米、溢價(jià)率26.30%。這次土拍令當(dāng)時(shí)市場對楊浦濱江全面“10萬+”的猜想，直接提升到了“12萬+”。

從2024年到2025年，楊浦區(qū)接連出讓含宅地塊，供應(yīng)拉滿，隨之而來的就是同價(jià)位產(chǎn)品的直接競爭。

小王向每經(jīng)記者介紹，總價(jià)段1100萬—1200萬元區(qū)間，保利譽(yù)濱江、外灘道、外灘曜、翎翠濱江、建發(fā)海宸等，都是云邸玖章強(qiáng)有力的競爭者。

“特別是保利置業(yè)的項(xiàng)目，屬于新政之后的住宅，得房率和施工等方面更有優(yōu)勢，但價(jià)格稍高，就看客戶的取舍�！毙⊥跽f，“中海項(xiàng)目之前已經(jīng)開了五批，當(dāng)時(shí)要是（趁市場好）一起開，可能早就賣掉了”。

不過，中海地產(chǎn)近期在上海的另一個(gè)項(xiàng)目環(huán)宇玖章（翠谷悅庭），均價(jià)11.8萬元/平方米，第一次開盤就拿出了“樓王”�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至1月14日，環(huán)宇玖章僅剩18套房源可售。

而云邸玖章的新挑戰(zhàn)已經(jīng)在路上。就在第六批次加推前，中海地產(chǎn)又拿了一塊地——楊浦區(qū)N090602單元K8-03地塊，由于地塊位置剛好位于南區(qū)與北區(qū)之間，也被市場戲稱為“中區(qū)”。

當(dāng)時(shí)，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦曾通過微信對每經(jīng)記者表示：“上海高端住宅的成交量有所萎縮，雖然價(jià)格沒有變化，但去化難度在增加，并且不少項(xiàng)目啟用了分銷渠道，面臨一定的銷售壓力，開發(fā)商也適當(dāng)調(diào)低了預(yù)期�！�

不過，新地塊6.88萬元/平方米的樓面價(jià)，一方面意味著中海地產(chǎn)有了更大的利潤空間和發(fā)揮空間；另一方面，未來定價(jià)時(shí)，外有競品大軍壓境、內(nèi)有庫存去化壓力，考驗(yàn)才剛剛開始。

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