清華大學(xué)李稻葵教授提出，房地產(chǎn)不只是金融問(wèn)題，更是民生問(wèn)題——大量年輕家庭已陷入負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，消費(fèi)意愿被嚴(yán)重壓制。“不要忘記房地產(chǎn)的金融屬性，更要強(qiáng)調(diào)，正因?yàn)樗慕鹑趯傩裕抛屗兂闪嗣裆鷨?wèn)題。這么多背負(fù)房貸的年輕家庭陷入負(fù)資產(chǎn)，這當(dāng)然是民生大事，他們還敢消費(fèi)嗎？根本不敢。而且我們的銀行體系，對(duì)這些負(fù)資產(chǎn)家庭向來(lái)不太客氣。”

為此，李稻葵教授提議推出房貸貼息政策：僅需1%的貼息，且無(wú)需持續(xù)多年，只要房地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)，貼息就可以退出。聽(tīng)完這一觀點(diǎn)，有兩個(gè)核心問(wèn)題值得深究：第一，這筆貼息是給存量房貸家庭減壓，還是鼓勵(lì)居民繼續(xù)買(mǎi)房加杠桿？若是前者，就是托底民生；若是后者，則可能醞釀新一輪風(fēng)險(xiǎn)。第二，貼息這種辦法，真的能起到預(yù)期效果嗎？接下來(lái)，我們逐一分析答案。

李稻葵教授重點(diǎn)關(guān)注的，是已買(mǎi)房但因房?jī)r(jià)下跌陷入負(fù)資產(chǎn)的年輕家庭。這類(lèi)家庭面臨兩大核心壓力：

一是消費(fèi)能力被直接鎖死。房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)縮水，每月工資到手后，一大半要用來(lái)償還房貸，本能地就會(huì)收縮其他消費(fèi)，從衣食住行到娛樂(lè)教育，能省則省。

二是信用問(wèn)題雪上加霜。在中國(guó)，負(fù)資產(chǎn)意味著成為銀行體系里的“高風(fēng)險(xiǎn)客戶(hù)”，即便想把房子交給銀行，銀行也未必接收。最終結(jié)果是，這些家庭既不敢消費(fèi)，也難以從銀行融到資，在信貸體系中被嚴(yán)格限制，甚至影響日常生活。

要知道，中國(guó)房地產(chǎn)總價(jià)值約500萬(wàn)億元，其中70%歸居民所有，是居民資產(chǎn)負(fù)債表最核心、最集中的“底盤(pán)”。如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，居民資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)整體惡化，消費(fèi)能力被長(zhǎng)期壓制，進(jìn)而影響普通家庭對(duì)未來(lái)的預(yù)期和安全感。說(shuō)白了，房地產(chǎn)的問(wèn)題，正直接傳導(dǎo)到消費(fèi)端，成為制約經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵因素。

李稻葵教授之所以選擇“貼息”這一方案，核心考量是財(cái)政效率。他對(duì)比了兩種刺激方式：一種是耐用品以舊換新，冰箱、洗衣機(jī)、汽車(chē)等加起來(lái)，極限規(guī)模大概10萬(wàn)億元；另一種是房貸貼息，僅用不到以舊換新1/4的財(cái)政成本，就能撬動(dòng)20多倍的信貸規(guī)模。在財(cái)政空間有限的當(dāng)下，這筆賬在技術(shù)層面是算得通的。

回到第一個(gè)問(wèn)題：貼息的核心目標(biāo)是存量還是增量？從李稻葵教授的表述來(lái)看，重點(diǎn)是穩(wěn)住存量房貸家庭。他明確提到“房?jī)r(jià)一穩(wěn)定，貼息就退出”，這說(shuō)明貼息并非長(zhǎng)期刺激工具，而是止跌穩(wěn)價(jià)的過(guò)渡性手段，初衷是給背負(fù)房貸的家庭減壓，而非鼓勵(lì)新一輪加杠桿買(mǎi)房。

接下來(lái)是最核心的第二個(gè)問(wèn)題：貼息真的能提振消費(fèi)嗎？

即便初衷是為存量家庭減壓，貼息工具本身也存在精準(zhǔn)投放難的問(wèn)題——它很難只作用于存量房貸，現(xiàn)實(shí)中，最容易拿到貼息貸款的，往往是收入穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低的群體，甚至是新增購(gòu)房者。銀行體系的放貸邏輯，決定了資金更容易向“低風(fēng)險(xiǎn)”的新增需求傾斜，這就可能導(dǎo)致：真正需要減壓的負(fù)資產(chǎn)家庭沒(méi)得到多少實(shí)惠，反而可能撬動(dòng)了新的購(gòu)房杠桿。不過(guò)，這一擔(dān)憂目前或許有所緩解，因?yàn)楫?dāng)下居民對(duì)買(mǎi)房的意愿普遍偏低，新增杠桿的空間有限。

當(dāng)然，我們首先要為李稻葵教授點(diǎn)贊——他為老百姓減壓發(fā)聲、出謀劃策，這份初心值得肯定。但貼息政策要想達(dá)到預(yù)期效果，需要更精準(zhǔn)、更具體的配套措施，才能避免資金跑偏，真正惠及那些陷入負(fù)資產(chǎn)的年輕家庭。

此外，還有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：即便房?jī)r(jià)短期企穩(wěn)，居民消費(fèi)會(huì)馬上恢復(fù)嗎？在我看來(lái)，如果居民的收入預(yù)期沒(méi)有改善，對(duì)未來(lái)的不確定性仍在，消費(fèi)大概率只是“不再繼續(xù)下滑”，而非“明顯回升”。因?yàn)橘N息解決的，只是居民資產(chǎn)端的短期壓力，卻無(wú)法觸及收入端的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題——收入才是消費(fèi)的根本支撐，只要收入預(yù)期不樂(lè)觀，居民的消費(fèi)謹(jǐn)慎心態(tài)就很難真正改變。

以上是我的判斷，大家對(duì)房貸貼息政策、房地產(chǎn)與消費(fèi)的關(guān)系有什么觀點(diǎn)，都可以在評(píng)論區(qū)留言討論。