來(lái)源：大偉看樓市

剛剛，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。支持居民換購(gòu)住房的個(gè)人所得稅政策已延續(xù)實(shí)施，優(yōu)惠期限自2026年1月1日至2027年12月31日，延續(xù)兩年。

政策核心內(nèi)容包括： 納稅人出售自有住房后，在1年內(nèi)重新購(gòu)買(mǎi)住房的，可退還已繳納的個(gè)人所得稅，具體規(guī)則如下：

• 退稅條件：出售與新購(gòu)住房須在同一城市范圍內(nèi)，且納稅人需為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

• 退稅計(jì)算：新購(gòu)住房金額≥現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，退還全部已繳個(gè)稅；新購(gòu)金額

• 時(shí)間認(rèn)定：出售住房時(shí)間以個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準(zhǔn)；新購(gòu)住房為新房的，以合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)；為二手房的，以契稅完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)間為準(zhǔn)。

2026年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)便迎來(lái)政策優(yōu)化的“開(kāi)門(mén)紅”。多地密集出臺(tái)住房公積金優(yōu)化、購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放、房貸利率下調(diào)等一系列利好政策，精準(zhǔn)直擊購(gòu)房者“首付門(mén)檻高”“月供壓力大”的核心痛點(diǎn)。這波政策組合拳不僅讓買(mǎi)房人的置業(yè)成本顯著降低，更向市場(chǎng)傳遞出穩(wěn)定預(yù)期的強(qiáng)烈信號(hào)。深入解讀這些政策紅利的具體內(nèi)涵、省錢(qián)邏輯及市場(chǎng)影響，對(duì)購(gòu)房者把握置業(yè)時(shí)機(jī)、理解行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)具有重要意義。

此次樓市利好政策呈現(xiàn)出“全國(guó)統(tǒng)籌+地方細(xì)化”的鮮明特征，核心圍繞降低購(gòu)房成本、拓寬政策覆蓋范圍兩大方向發(fā)力，形成了多維度的減負(fù)體系。在房貸利率方面，2026年1月1日起，存量住房公積金貸款利率及部分存量商業(yè)貸款利率同步下調(diào)，創(chuàng)下近五年新低。其中，公積金貸款首套住房5年以下（含5年）利率從2.35%降至2.1%，5年以上利率從2.85%降至2.6%；第二套住房相應(yīng)利率也同步下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)貸款領(lǐng)域，5年期利率調(diào)整至3.5%，若購(gòu)房者執(zhí)行LPR-45BP的貸款利率，最新利率可降至3.05%，大幅減輕了月供壓力。

住房公積金政策的深化改革成為此次利好的重要亮點(diǎn)，各地政策優(yōu)化更具針對(duì)性。沈陽(yáng)將最低首付款比例15%的政策期限延長(zhǎng)至2026年12月31日，同時(shí)把“商轉(zhuǎn)公”貸款比例限額從房屋價(jià)格的60%提高到80%，讓更多存量房貸用戶(hù)能享受公積金的低利率紅利。廈門(mén)則對(duì)多子女家庭給予政策傾斜，二孩及以上家庭申請(qǐng)公積金貸款可在現(xiàn)有額度基礎(chǔ)上增加25萬(wàn)元，精準(zhǔn)匹配了改善型住房需求。莆田更是允許職工提取公積金直接支付新建商品住房首付款，直接降低了購(gòu)房的資金周轉(zhuǎn)壓力，讓剛需群體“上車(chē)”更輕松。

購(gòu)房補(bǔ)貼的全面鋪開(kāi)進(jìn)一步放大了省錢(qián)效應(yīng)，多地推出差異化補(bǔ)貼政策適配不同群體需求。河南省明確支持各地發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼，并計(jì)劃組織200場(chǎng)以上住房促銷(xiāo)活動(dòng)，以真金白銀降低購(gòu)房成本。莆田市推出普惠性補(bǔ)貼與專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼相結(jié)合的模式，涵蓋多孩家庭、高層次人才、產(chǎn)業(yè)工人等多個(gè)群體，根據(jù)庫(kù)存情況精準(zhǔn)施策。云南省也于2026年1月1日起正式實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策，形成了全國(guó)范圍內(nèi)的補(bǔ)貼政策聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。這些補(bǔ)貼政策與利率下調(diào)形成疊加，讓買(mǎi)房人的省錢(qián)幅度顯著提升。

從實(shí)際省錢(qián)效果來(lái)看，不同購(gòu)房群體均能享受到政策紅利，剛需與改善型用戶(hù)受益尤為明顯。以首套住房貸款100萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款為例，調(diào)整前公積金5年以上利率2.85%，月供約4108元，總利息約47.9萬(wàn)元；調(diào)整后利率2.6%，月供降至4003元，總利息約44.1萬(wàn)元，累計(jì)可節(jié)省利息3.8萬(wàn)元。若采用商業(yè)貸款，執(zhí)行3.05%的最低利率，月供僅3956元，總利息約42.4萬(wàn)元，較調(diào)整前節(jié)省幅度更大。對(duì)于使用“商轉(zhuǎn)公”政策的用戶(hù)，沈陽(yáng)將貸款比例從60%提升至80%，以房屋總價(jià)150萬(wàn)元計(jì)算，可多貸30萬(wàn)元，大幅降低了首付壓力。疊加地方購(gòu)房補(bǔ)貼后，部分城市的購(gòu)房者最高可節(jié)省房款總額的5%-8%，政策含金量十足。

政策紅利的釋放已初步顯現(xiàn)市場(chǎng)效應(yīng)，多地樓市活躍度明顯提升。天風(fēng)證券報(bào)告顯示，截至2026年1月2日當(dāng)周，一線城市新房成交面積環(huán)比上升74%、同比上升5%，結(jié)束了此前連續(xù)12周的同比下降趨勢(shì)。深圳元旦期間二手住宅看房量同比上漲81%，簽約量同比大漲43%；上海二手房市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健，2025年收官階段連續(xù)兩個(gè)月成交突破2.2萬(wàn)套。南昌邦泰·朗境項(xiàng)目銷(xiāo)售主管表示，存量房貸利率下調(diào)政策顯著提升了成交轉(zhuǎn)化率，不少此前因月供壓力猶豫的購(gòu)房者已完成置業(yè)決策，市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)。

展望未來(lái)，房地產(chǎn)政策優(yōu)化空間仍將持續(xù)釋放，市場(chǎng)有望在政策紅利傳導(dǎo)中逐步企穩(wěn)回升。中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將住房公積金制度改革上升到制度層面，預(yù)計(jì)2026年各地政策調(diào)整將更為系統(tǒng)化，住房公積金使用范圍擴(kuò)大、異地互認(rèn)互貸等將成為重點(diǎn)方向。需求端方面，核心城市限制性政策優(yōu)化、房貸利息抵扣個(gè)人所得稅、中介費(fèi)率降低等政策有望進(jìn)一步落地；供給端則將延續(xù)“嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量”思路，通過(guò)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、加快城中村改造等方式優(yōu)化供需關(guān)系。

需要注意的是，當(dāng)前市場(chǎng)仍存在一定的觀望情緒，2025年12月需求集中釋放后，短期入市積極性有所減弱。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政策組合拳的持續(xù)發(fā)力將逐步化解市場(chǎng)疑慮，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展軌道。對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前政策紅利集中釋放，購(gòu)房成本處于近五年低位，是合理規(guī)劃置業(yè)的窗口期。但同時(shí)也需理性判斷自身需求，結(jié)合城市發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目品質(zhì)等因素綜合決策，避免盲目跟風(fēng)。

此次樓市利好政策的密集出臺(tái)，本質(zhì)上是適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系新變化的精準(zhǔn)調(diào)控，核心目標(biāo)是保障民生需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。政策通過(guò)降低利率、優(yōu)化公積金使用、發(fā)放補(bǔ)貼等多元舉措，切實(shí)為買(mǎi)房人減負(fù)，既解決了剛需群體的置業(yè)難題，也滿(mǎn)足了合理的改善型需求。隨著政策紅利的持續(xù)傳導(dǎo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步探尋新的供需平衡，在“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)規(guī)模、穩(wěn)市場(chǎng)”的主基調(diào)下實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，而買(mǎi)房人也將在這一過(guò)程中持續(xù)享受到政策帶來(lái)的省錢(qián)紅利。