本文作者：哥們買(mǎi)房

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江心洲最近有點(diǎn)意思。

島南幾個(gè)新盤(pán)，吆喝聲大，去化卻像擠牙膏；另一邊，島中的賢坤花園一期悄悄賣(mài)完了，二期居然也賣(mài)的差不多了。

更勁爆的是，島北突然又甩出一塊低密地塊，容積率只有1.05，這不是告訴市場(chǎng)：好戲還在后頭？而且有小道消息稱(chēng)，這塊地，要?jiǎng)恿耍?/strong>

◎島北02-001地塊

我們先來(lái)看新盤(pán)集聚比較多的島南。

江心印、星葉棲悅灣、中海江灣境……目前幾乎全擠在島南，名字都很雅致，前面兩個(gè)前期4.3萬(wàn)+/㎡入市價(jià)，還需要另外掏錢(qián)購(gòu)買(mǎi)裝修包，不過(guò)現(xiàn)在3.3萬(wàn)/㎡左右就能上車(chē)。

產(chǎn)品比較用心，也是早期賣(mài)的比較好的江灣境，現(xiàn)在均價(jià)干到了4.9萬(wàn)/㎡左右。

● 江心印園，性?xún)r(jià)比高，但是缺點(diǎn)是總高30-32層，都上島了，肯定優(yōu)先考慮洋房或者墅類(lèi)產(chǎn)品。從網(wǎng)房數(shù)據(jù)來(lái)看（截止2026.1.14），基本賣(mài)的差不多了。

● 星葉棲悅灣，產(chǎn)品中規(guī)中矩，還是比較厚道的。但是小區(qū)體量比較小，景觀效果沒(méi)有大盤(pán)出彩。從網(wǎng)房數(shù)據(jù)來(lái)看（截止2026.1.14），入網(wǎng)380套，成交155套，認(rèn)購(gòu)100套，賣(mài)了50%左右。

● 中海江灣境，產(chǎn)品在島南是好的，價(jià)格是高的，從網(wǎng)房數(shù)據(jù)來(lái)看（截止2026.1.14），目前銷(xiāo)售一般——入網(wǎng)553套，成交235套，認(rèn)購(gòu)49套，未售出269套，成交了大概4成。（地下車(chē)庫(kù)含車(chē)庫(kù)儲(chǔ)藏室未計(jì)入）

江灣境賣(mài)得吃力，江心印園去化艱難，為什么？咱們掰開(kāi)看看。

首先，產(chǎn)品長(zhǎng)得太像了：清一色140平起步，除了棲悅灣還有點(diǎn)小戶(hù)型，其他都是改善大戶(hù)型�？蛻�(hù)就那么多，選擇卻一大堆，憑什么選你？

其次，價(jià)格有點(diǎn)飄：近5萬(wàn)/㎡什么概念？墊墊腳在河西中都能買(mǎi)了。如果是河西次新房，可選擇的面積、產(chǎn)品也更多。

此外，島南還有兩個(gè)尷尬：

這個(gè)片區(qū)基本都是安置房，開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，部分區(qū)域仍處于建設(shè)階段，部分買(mǎi)家會(huì)有抗性；

此外，出行有點(diǎn)繞，去河西得穿隧道，高峰期堵你沒(méi)商量；地鐵目前暫時(shí)還指望不上，對(duì)于每天要通勤的實(shí)干派精英來(lái)說(shuō)，這是個(gè)硬傷。

當(dāng)然，獨(dú)立過(guò)江通道，堪稱(chēng)江心洲屬性發(fā)生翻天覆地變化的一個(gè)巨大利好，未來(lái)可以和河西主城真正地合為一體，還能紓解擁堵，等項(xiàng)目真正一落地，不少觀望的買(mǎi)家應(yīng)該會(huì)下手了。

和島南不同的是，島中的新盤(pán)賣(mài)的火熱！

賢坤花園一期，全部售罄了！很驚人。二期一次性入市，才推出沒(méi)兩個(gè)月，也已經(jīng)賣(mài)了不少——首開(kāi)101套、去化超8成。

◎賢坤花園二期實(shí)景，具體以交付為準(zhǔn)

很多人對(duì)江心洲的評(píng)價(jià)都很極端，單純的用好或者不好去評(píng)判。

太片面了。

一來(lái)，江景也分三六九等。你買(mǎi)的是天天看貨船穿梭的江景，還是看河西璀璨天際線的江景？這差別大了去了。二來(lái)，江心洲也有鄙視端，幾百萬(wàn)上島的人看不上安置房，原住民也未必會(huì)羨慕島上的買(mǎi)房人。

說(shuō)到底，江心洲現(xiàn)在最值錢(qián)的，其實(shí)是那批真正懂得島居生活、愿意為這份清凈和自然買(mǎi)單的人。

◎江心洲實(shí)景圖

聽(tīng)起來(lái)有些玄學(xué)，實(shí)則樸素至極：有頂級(jí)藝術(shù)家聚集的地方，才叫蘇荷區(qū)；有科技新貴扎堆的地方，才是硅谷。

以逆市熱銷(xiāo)的賢坤花園為例，它的業(yè)主畫(huà)像非常清晰：像燈塔咖啡老板、“夜上�！倍麻L(zhǎng)這些人，他們選擇江心洲，首要驅(qū)動(dòng)力是島上靜謐、低密，以及生活方式的共鳴，而非短期的投資回報(bào)。

相對(duì)江北核心區(qū)，這里的購(gòu)房者自住屬性更強(qiáng)，投資屬性更弱。

◎賢坤社群活動(dòng)

賢坤花園以客戶(hù)真實(shí)需求為落腳點(diǎn)，并打響了全國(guó)“一戶(hù)一定制”的第一槍，這樣的產(chǎn)品，很難不贏得市場(chǎng)。

就在島中卷得飛起的時(shí)候，許久未有新地的島北已悄然亮出新的王牌。

官方發(fā)布的02-001地塊，容積率僅1.05，狀態(tài)為凈地，距在建地鐵4號(hào)線江心洲站僅200米，坐擁絕美雙江交匯景觀。

這無(wú)疑給當(dāng)下的江心洲分化的市場(chǎng)一個(gè)清晰的信號(hào)：

①盲目追求大面積、高單價(jià)，但產(chǎn)品平庸、缺乏獨(dú)特生活主張的項(xiàng)目（如部分島南新盤(pán)），會(huì)被市場(chǎng)教育；②精準(zhǔn)把握高端客群對(duì)島居生活、圈層文化和成品家的項(xiàng)目，則會(huì)穿越市場(chǎng)周期。

③而未來(lái)?yè)碛薪^版低密條件、成熟配套和稀缺景觀的產(chǎn)品，將會(huì)再一次點(diǎn)燃高凈值人群的購(gòu)置熱情。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，與其在島南的“紅海”里血拼價(jià)格，不如沉下心來(lái)，思考如何為那些“鐘情島居生活”的人，打造一個(gè)無(wú)可替代的家。