記者丨張偉澤 實(shí)習(xí)生謝巧云 周靜儀

編輯丨李瑩亮

一套33平方米的兩居室，月租金15000港元，但月供僅需13000港元。在香港樓市中，這樣的“供低過租”的普遍現(xiàn)象，正激發(fā)越來(lái)越多投資客的購(gòu)房熱情。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)于小戶型的追捧尤為明顯�！皝�(lái)看房的很多都是問小戶型一居或兩居室的�！币晃皇蹣翘幍闹薪閷�(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。該中介指出，在其經(jīng)手的一個(gè)以小戶型為主的樓盤中，300套房源一共吸引了3萬(wàn)余人參與認(rèn)購(gòu)，中簽率不足1%。

數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。美聯(lián)物業(yè)分析師岑頌謙對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，根據(jù)其統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2025年細(xì)價(jià)盤（總價(jià)400萬(wàn)港元以下、面積40平方米以下的小戶型）市場(chǎng)成交共有1945宗，同比增長(zhǎng)超70%，漲幅超過其他價(jià)格區(qū)間。細(xì)價(jià)盤的成交量創(chuàng)十年以來(lái)的新高，占整體住宅成交量的9.7%。

市場(chǎng)反響熱烈，開發(fā)商也相應(yīng)增加了小戶型房源的供應(yīng)。以小戶型為主的新盤 SIERRA SEA 2A期，首輪推出的213套房源在1月10日開售當(dāng)天即告售罄。隨后，開發(fā)商新鴻基以原價(jià)加推211套房源，并于1月17日展開次輪銷售。

（SIERRA SEA 銷售現(xiàn)場(chǎng) 攝/謝巧云）

小戶型投資回報(bào)率超過大戶型

在本次購(gòu)房熱潮中，細(xì)價(jià)盤不僅吸引了剛需買家入場(chǎng)，更是憑借低門檻和高回報(bào)率，吸引了投資客參與。

岑頌謙指出，一手“大手客”（一次性購(gòu)入多套房產(chǎn)的買家）主要偏好總價(jià)600萬(wàn)港元或以下的中小型單位。2025年前11個(gè)月，此類單位共成交666套，占同期一手“大手客”購(gòu)房總量的近一半。

仲量聯(lián)行香港項(xiàng)目策略及顧問部高級(jí)董事Norry Lee也印證了這一觀點(diǎn)。他對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，內(nèi)地買家的投資偏好已從100平方米以上的大戶型轉(zhuǎn)向小戶型，比如新世界在九龍?zhí)�、九龍城的�?xiàng)目，還有會(huì)德豐在灣仔的項(xiàng)目，均出現(xiàn)投資者一次性購(gòu)入3至4套小戶型的案例。

投資客之所以青睞小戶型，在于其優(yōu)異的投資回報(bào)率。岑頌謙指出，小戶型住房的租金回報(bào)率整體而言最高。根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)，2025年11月A類住房（實(shí)用面積40平方米以下）的租金回報(bào)率為3.6%，而B類（實(shí)用面積40-69.9平方米）、C類（實(shí)用面積為70至99.9平方米）和D類住房（實(shí)用面積為100至159.9 平方米）的租金回報(bào)率分別為3.1%、2.8%和2.6%。

對(duì)比大戶型產(chǎn)品，小戶型的投資優(yōu)勢(shì)更為明顯。以沙田片區(qū)為例，一套總價(jià)約360萬(wàn)港元的開放式一房戶型，月租金可達(dá)14500港元，租金回報(bào)率高達(dá)4.14%；同期該片區(qū)一套70平方米的兩房大戶型，總價(jià)800萬(wàn)港元，月租金2.5萬(wàn)港元，租金回報(bào)率約3.75%。

（香港開放式單位樣板房 圖源：網(wǎng)絡(luò)）

岑頌謙表示，投資者的選擇呈現(xiàn)明顯偏好。投資者更愿意選擇一手房，不僅配套更優(yōu)，開發(fā)商還會(huì)為一次性購(gòu)入多套的“大手客”提供額外折扣，同時(shí)直接與開發(fā)商交易比與多個(gè)二手房業(yè)主談判更便捷。加之近年一手房定價(jià)合理，與同區(qū)域二手房相比性價(jià)比更高，升值空間也被看高一線。

除了優(yōu)異的租售比外，稅費(fèi)的減免也是刺激細(xì)價(jià)盤市場(chǎng)的原因之一。2025年2月，香港特區(qū)政府將征收100港元印花稅的物業(yè)價(jià)值上限由300萬(wàn)港元提升至400萬(wàn)港元。在此之前，300萬(wàn)至400萬(wàn)港元區(qū)間的住宅需繳納1.5%的印花稅。具體來(lái)看，以第一城一套390萬(wàn)港元的低層兩房單位為例，新政前需繳納印花稅58500港元，新政后僅需100港元。

小戶型租金回報(bào)已能覆蓋按揭成本

隨著按揭利率不斷下降和租金的不斷上漲，香港樓市出現(xiàn)“供低過租”的現(xiàn)象，這也是吸引投資客入市的原因之一。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年8月，在納入統(tǒng)計(jì)的143個(gè)成份屋苑中，112個(gè)屋苑的租金回報(bào)率高于按揭利率，占比近80%；同年9月中原城市租金指數(shù)（CRI）回報(bào)率攀升至3.56%，創(chuàng)下近14年第二高，其中回報(bào)率超4%的屋苑達(dá)34個(gè)，同比增長(zhǎng)90%。

小戶型市場(chǎng)的這一特點(diǎn)尤為顯著，其租金回報(bào)已能覆蓋按揭成本。根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，2025年11月A類單位租金回報(bào)率為3.6%，而同期按揭利率上限為3.5%，兩者存在約0.1%的正向差值。

以青衣的青怡花園一套33平方米的兩居室為例，其月租金高達(dá)15000港元，而若選擇七成按揭、30年貸款期限，月供僅需13000港元，每月差價(jià)達(dá)2000港元。

岑頌謙表示，當(dāng)前市場(chǎng)處于降息周期，美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)今年還有兩到三次降息，香港最優(yōu)惠利率已下調(diào)至加息前水平，后續(xù)大概率會(huì)維持平穩(wěn)或繼續(xù)下行，將進(jìn)一步減輕購(gòu)房者的月供壓力。

與此同時(shí)，香港住宅租金已連續(xù)三年上漲。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)，2025年全年香港租金累計(jì)升幅達(dá)5.21%，近三年累升19.34%，八大租金指數(shù)連續(xù)三年全線上升，進(jìn)一步放大了買房的性價(jià)比。

買房不愁租

而租金持續(xù)上漲的背后，是租房需求量居高不下。國(guó)際私營(yíng)房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊預(yù)測(cè)，2026年香港普通住宅價(jià)格將上漲約5%至8%；住宅租賃需求也會(huì)因人才流入及非本地學(xué)生帶動(dòng)而增加，住宅租金預(yù)計(jì)將上漲3%至5%，并可能創(chuàng)下歷史新高。

根據(jù)特區(qū)政府?dāng)?shù)據(jù)，自2022年年底推出多項(xiàng)“搶人才”措施以來(lái)，截至2025年8月，香港已成功吸引超23萬(wàn)名來(lái)自不同領(lǐng)域的全球人才來(lái)港工作與發(fā)展。

與此同時(shí)，香港的非本地學(xué)生數(shù)量也有顯著增長(zhǎng)。行政長(zhǎng)官2023年施政報(bào)告中宣布，擴(kuò)大政府資助專上院校非本地學(xué)生限額至40%。2025年施政報(bào)告中，再次提及計(jì)劃會(huì)進(jìn)一步增至50%。

香港教育局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在香港修讀經(jīng)本地評(píng)審全日制專上課程的非本地學(xué)生數(shù)目，由2022/23學(xué)年的54500人，顯著增加至2024/25學(xué)年的79300人。在2024/25 學(xué)年，修讀教資會(huì)資助課程的非本地學(xué)生人數(shù)由2023/24學(xué)年的23100增至26600人，升幅達(dá)15%。

不同于內(nèi)地學(xué)校為學(xué)生提供宿舍，香港的大學(xué)宿位數(shù)量遠(yuǎn)少于學(xué)生人數(shù)，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，目前，香港八所主要大學(xué)的學(xué)生與宿位比例平均為3.4比1，這就直接刺激了小戶型租賃市場(chǎng)的需求。

學(xué)生申請(qǐng)宿舍床位，不僅要靠運(yùn)氣，還需要申請(qǐng)者列出曾經(jīng)獲得的獎(jiǎng)項(xiàng)、個(gè)人技能等作為錄取的參考條件。因此，在校外租房成了來(lái)港學(xué)生的首選項(xiàng)。

而對(duì)于房東而言，將房屋出租給學(xué)生具有不少優(yōu)勢(shì)。由于學(xué)年時(shí)間相對(duì)固定，來(lái)港學(xué)生大多集中在6月至9月期間入住，且租期通常為1至2年。這樣一來(lái)，房東在不同租客銜接期間幾乎無(wú)需面對(duì)房屋空置的問題，出租安排更加連貫。

同時(shí)，學(xué)生在租房時(shí)往往對(duì)香港本地情況不夠熟悉，存在明顯的信息不對(duì)稱，因此在議價(jià)過程中也處于相對(duì)弱勢(shì)，通常更容易接受房東提出的租金條件。

“我們這類授課型碩士很難申請(qǐng)到學(xué)校宿舍，只能在校外租房。5月我剛收到錄取通知，中介就不停強(qiáng)調(diào)‘房源緊張，再不訂還會(huì)漲價(jià)’，還說(shuō)8月以后學(xué)校附近就只剩下位置偏、條件差的房子，聽得我們很著急，怕開學(xué)沒地方住，所以都想盡快把房子定下來(lái)�！币晃辉谙愀圩x碩士的同學(xué)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

談到房租價(jià)格，該同學(xué)更是感到無(wú)奈。她表示，想要與房東議價(jià)幾乎不可能，對(duì)方通常直接表示“房子根本不愁租”。而且她接觸到的房東多數(shù)要求租金年付，理由往往是學(xué)生缺乏收入證明。在這種情況下，能夠爭(zhēng)取到按半年分期支付租金的方案，已屬不易。

岑頌謙表示，大學(xué)附近的屋苑因?qū)W生租房需求旺盛，租金回報(bào)率高（如沙田、大圍可達(dá)4.0%）；而樓齡較高的二手房，盡管樓齡偏大，但租金回報(bào)率不低且出租速度快，同樣對(duì)投資者有吸引力。

香港樓市回暖

細(xì)價(jià)盤火熱的背后，是香港樓市整體正在回暖。

據(jù)香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)，2025年香港整體樓宇買賣合約登記量達(dá)80702宗，創(chuàng)四年以來(lái)新高，同比上升15%；房?jī)r(jià)方面，2025年全年住宅樓價(jià)累計(jì)上升4.7%。

岑頌謙表示，香港的細(xì)價(jià)樓憑借其穩(wěn)定的剛性需求及高租金回報(bào)率，長(zhǎng)期以來(lái)都是市場(chǎng)上的穩(wěn)健之選。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境已較此前低潮期明顯改善，最壞的時(shí)期或已過去，整體樓市正逐步向好。

岑頌謙指出，這一判斷主要基于四方面因素：利率環(huán)境改善，市場(chǎng)利率環(huán)境有所好轉(zhuǎn)；庫(kù)存供應(yīng)趨于健康，房地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)構(gòu)更加均衡；房?jī)r(jià)在2025年出現(xiàn)反彈，市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)逐步修復(fù)；買賣雙方信心回暖，開發(fā)商投地更為積極，買家入市意愿增強(qiáng)，這些都已在2025年的成交量中得到體現(xiàn)。在上述積極因素的共同作用下，細(xì)價(jià)樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將受益于整體樓市的回暖趨勢(shì)。

摩根士丹利近期已將香港房地產(chǎn)評(píng)級(jí)上調(diào)至“吸引”級(jí)別。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2026年香港住宅價(jià)格有望實(shí)現(xiàn)10%的上漲，主要推動(dòng)因素包括內(nèi)地購(gòu)房需求回暖、庫(kù)存水平持續(xù)去化、新增住宅供應(yīng)有限，以及利率環(huán)境進(jìn)入下行周期。

與此同時(shí)，該行預(yù)測(cè)2026年香港住宅租金也將上漲約5%。在人才持續(xù)流入的背景下，租金回報(bào)率有望提升，形成正向利差并進(jìn)一步刺激投資需求。此外，股市上漲所帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，亦將為房?jī)r(jià)提供支撐。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平在此前表示，預(yù)計(jì)2026年香港中小型住宅價(jià)格將上漲約5%，新盤及樓齡較小的屋苑樓價(jià)升幅會(huì)較顯著。

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出品丨21財(cái)經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

編輯丨張嘉鈺 江佩佩

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