香港樓市正迎來(lái)久違的回暖周期。呂穎雅/攝

全面“撤辣”政策疊加減息、股市財(cái)富效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、政策利好、租金上漲和庫(kù)存下降六大因素，香港樓市回暖。

呂穎雅/發(fā)自廣州

2025年夏天，廣州買(mǎi)家張琳（化名）帶著家人專(zhuān)程到香港看房，她目標(biāo)很明確，啟德區(qū)兩房，總價(jià)不超過(guò)800萬(wàn)港元。

“孩子2026年準(zhǔn)備來(lái)港讀書(shū)，算過(guò)賬后發(fā)現(xiàn)，先租再買(mǎi)不如直接購(gòu)入�！笨捶恳恢芎�，張琳最終購(gòu)入一套面積約400平方尺的二手房。

自2025年以來(lái)，類(lèi)似的內(nèi)地買(mǎi)家故事頻繁出現(xiàn)在香港各大售樓處和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

美聯(lián)集團(tuán)行政總裁（住宅）暨香港置業(yè)行政總裁馬泰陽(yáng)表示，全面“撤辣”后，新香港人積極入市，加上政府近年大力搶人才，部分專(zhuān)業(yè)人才選擇留港置業(yè)，內(nèi)地買(mǎi)家在香港住宅市場(chǎng)的活躍度明顯提升。

值得注意的是，資本市場(chǎng)巨頭也在加碼入市。2025年，阿里巴巴與京東兩大內(nèi)地科技巨頭共計(jì)豪擲超100億港元，接連購(gòu)入銅鑼灣和中環(huán)核心寫(xiě)字樓。同時(shí)，不少高凈值人士及地產(chǎn)名人也紛紛布局香港物業(yè)。

官方數(shù)據(jù)顯示，2025年，香港整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約宗數(shù)突破8萬(wàn)宗，創(chuàng)4年來(lái)新高；內(nèi)地買(mǎi)家成交量與金額也雙雙刷新歷史紀(jì)錄，香港樓市迎來(lái)了久違的回暖周期。

樓市成交量回升至4年高位

香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，2025年，香港整體樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共80702宗，同比上升18.7%，為近4年最高水平；成交總值6142.77億港元，同比上升15%。

其中，住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)登記達(dá)62832宗，總值5198.3億港元，同比分別上升18.3%及14.4%，成為拉動(dòng)整體成交回升的核心力量。

成交量的修復(fù)，也在改變市場(chǎng)供需格局。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)資料研究部統(tǒng)計(jì)，截至2025年底，香港一手住宅待售庫(kù)存（包括期房及現(xiàn)房）1.84萬(wàn)套，較2024年底的2.17萬(wàn)套下降約15%，并已連續(xù)11個(gè)月回落，庫(kù)存水平回到2023年年中以來(lái)低位。

“這是持續(xù)性的需求釋放�！瘪R泰陽(yáng)表示，買(mǎi)家持續(xù)入市，樓市信心逐步恢復(fù)，樓價(jià)已現(xiàn)觸底回升跡象，這背后是全面“撤辣”政策配合減息效應(yīng)、股市財(cái)富效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、政策利好、租金上漲以及庫(kù)存下降六大因素共同作用的結(jié)果。

從直接因素看，政策松綁是此輪成交修復(fù)的關(guān)鍵起點(diǎn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2024年，香港全面“撤辣”，其中對(duì)非永久居民影響最大的是買(mǎi)家印花稅取消。此前，內(nèi)地買(mǎi)家最高需承擔(dān)高達(dá)30%的額外稅負(fù)，極大地抑制了跨地域置業(yè)需求。

2025年初，香港特區(qū)政府進(jìn)一步將100港元定額印花稅的物業(yè)價(jià)值上限，由300萬(wàn)港元提高至400萬(wàn)港元，顯著降低中低總價(jià)住宅的交易成本。

同時(shí)，外部金融環(huán)境持續(xù)改善，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息周期，香港按揭利率隨之下行，購(gòu)房月供壓力明顯緩解；2025年港股走強(qiáng)，也通過(guò)“財(cái)富效應(yīng)”間接提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

需求釋放的背后，還有堅(jiān)實(shí)的人口基礎(chǔ)。截至2025年12月中，香港各項(xiàng)人才入境計(jì)劃累計(jì)收到逾57萬(wàn)宗申請(qǐng)，批出近40萬(wàn)宗，其中有26萬(wàn)名人才攜家人抵港。

“這產(chǎn)生了巨大的住房需求，無(wú)論租賃還是購(gòu)買(mǎi)，推動(dòng)了市場(chǎng)需求�！崩钣罴伪硎�，在利率回落的背景下，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)增強(qiáng)，部分區(qū)域租金回報(bào)率接近甚至高于按揭利率，“供平過(guò)租”“以租養(yǎng)貸”重新成為現(xiàn)實(shí)，也帶動(dòng)香港居民投資房產(chǎn)的積極性上升。

內(nèi)地買(mǎi)家回歸

在這一輪回暖中，內(nèi)地買(mǎi)家的回歸尤為引人關(guān)注。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心結(jié)合土地注冊(cè)處資料分析，2025年，內(nèi)地買(mǎi)家（以買(mǎi)家姓名的英文拼音識(shí)別）在香港一二手住宅市場(chǎng)的注冊(cè)量共13906宗，比2024年的12190宗增長(zhǎng)14.1%；涉及金額1379億港元，也較2024年上升3.8%，宗數(shù)和金額均創(chuàng)歷史新高。

這意味著，香港每賣(mài)出4套住宅就有1套被內(nèi)地買(mǎi)家購(gòu)入。

“‘撤辣’是影響內(nèi)地客戶(hù)的最大因素，無(wú)需再繳‘辣稅’，大幅降低置業(yè)成本�！瘪R泰陽(yáng)表示，自2024年2月底“撤辣”以來(lái)，內(nèi)地買(mǎi)家住宅注冊(cè)量幾乎翻倍。

從結(jié)構(gòu)看，13906宗住宅注冊(cè)個(gè)案中，一手物業(yè)錄6495宗，占比46.7%；涉及金額1379億港元，其中一手795億港元，占比57.7%，顯示內(nèi)地買(mǎi)家近半選擇新盤(pán)，投入資金更接近總額6成。

市場(chǎng)一線反饋顯示，內(nèi)地買(mǎi)家呈現(xiàn)明顯分層情況。

一方面，是以“高才通”等人才計(jì)劃為代表的新來(lái)港家庭，多為30歲至40歲，來(lái)自一線城市及強(qiáng)二線城市，從事科技、金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)，偏好中小戶(hù)型、交通便利、配套成熟的樓盤(pán)。

“2025年來(lái)看房的內(nèi)地客戶(hù)明顯增多，決策速度也比前兩年更快。”香港港島南區(qū)一處新盤(pán)銷(xiāo)售人員陳龍（化名）表示，不少樓盤(pán)內(nèi)地買(mǎi)家占比已超過(guò)5成，置業(yè)動(dòng)機(jī)主要是教育資源和人才政策帶來(lái)的自住需求。

陳龍補(bǔ)充道，部分客戶(hù)還會(huì)比較不同城市，內(nèi)地一線城市生活成本有優(yōu)勢(shì)，但跨境資產(chǎn)流動(dòng)性弱；新加坡、倫敦配置屬性強(qiáng)，但生活和教育適配性不如香港，所以，香港在粵港澳大灣區(qū)的跨地域生活和事業(yè)布局上，更具綜合優(yōu)勢(shì)。

另一方面，是高凈值人群，他們將香港房產(chǎn)視為跨境資產(chǎn)配置的“壓艙石”，偏好核心區(qū)物業(yè)，看重資產(chǎn)安全，持有周期長(zhǎng)。

“香港一手豪宅深受內(nèi)地買(mǎi)家歡迎，其中超級(jí)豪宅尤受內(nèi)地富豪青睞。”馬泰陽(yáng)透露，2025年，已知個(gè)人買(mǎi)家案例中逾1000萬(wàn)至2000萬(wàn)港元的一手私宅，內(nèi)地買(mǎi)家占比57.3%；逾2000萬(wàn)至5000萬(wàn)港元的，占比64.3%；逾5000萬(wàn)港元的，占比69.7%。換言之，呈現(xiàn)“金額愈高、內(nèi)地買(mǎi)家占比愈大”的態(tài)勢(shì)。

以區(qū)域來(lái)看，香港啟德區(qū)成為內(nèi)地買(mǎi)家最青睞的板塊，注冊(cè)金額184億元，遠(yuǎn)超第二位黃竹坑/深灣區(qū)的97.2億元；隨后依次為中西區(qū)、何文田/京士柏區(qū)及北角區(qū)。

陳琳表示，她和幾位朋友之所以選擇在啟德區(qū)置業(yè)，是因?yàn)樵摪鍓K城市界面嶄新、居住環(huán)境良好，學(xué)校配套齊全，同時(shí)具備良好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

李宇嘉認(rèn)為，此輪內(nèi)地買(mǎi)家入市的一個(gè)重要特征，是“真實(shí)需求占主導(dǎo)”，“無(wú)論是人才流入帶來(lái)的自住需求，還是高凈值人群的長(zhǎng)期配置，均不同于過(guò)往短期投機(jī)主導(dǎo)的階段�！�

樓價(jià)有望升10%~15%

對(duì)于2026年香港樓市走勢(shì)，馬泰陽(yáng)持相對(duì)樂(lè)觀態(tài)度，他判斷，樓價(jià)有望再升10%~15%；一手成交量可升至2.1萬(wàn)宗，二手成交約5萬(wàn)宗，全年合計(jì)住宅成交量7.1萬(wàn)宗，將實(shí)現(xiàn)連續(xù)4年上升。他還提到，中高價(jià)物業(yè)有望迎來(lái)補(bǔ)漲，超級(jí)豪宅可看高一線。

“香港再度重返全球IPO集資額首位，金融市場(chǎng)活躍，相關(guān)行業(yè)就業(yè)及收入回升；股市向好，引發(fā)財(cái)富效應(yīng)，部分資金將流入樓市；再加上減息持續(xù)、租金走高及樓價(jià)回穩(wěn)，住宅租金回報(bào)率仍具吸引力，長(zhǎng)短線投資者將繼續(xù)布局物業(yè)市場(chǎng)�！瘪R泰陽(yáng)表示。

國(guó)際投行摩根士丹利報(bào)告亦稱(chēng)，香港住宅價(jià)格自2018年以來(lái)已累跌30%，2025年見(jiàn)底回升5%，并展開(kāi)上行周期，預(yù)期2026年樓價(jià)再升10%，2027年進(jìn)一步上揚(yáng)。

對(duì)于仍觀望的內(nèi)地客戶(hù)，馬泰陽(yáng)建議：“關(guān)注總價(jià)400萬(wàn)至800萬(wàn)港元的中小戶(hù)型，這類(lèi)物業(yè)流通率高，適合首置或投資收租；同時(shí)，留意新晉屋苑或鐵路沿線物業(yè)，交通便利、配套完善，增值潛力較高�！�

此外，美國(guó)有望進(jìn)一步減息，資產(chǎn)價(jià)格可能上升，意向置業(yè)者可趁樓市低位，多看房、早部署，加快入市決策。