東方網(wǎng)記者柏可林1月15日報道：本周，仲量聯(lián)行發(fā)布上海房地產(chǎn)市場去年四季度回顧與展望報告。研究顯示，上海甲級辦公樓市場成本驅(qū)動型的搬遷和升級需求繼續(xù)釋放，零售物業(yè)租賃需求保持穩(wěn)定，投資市場熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。

?甲級辦公樓

數(shù)據(jù)顯示，四季度整體市場流動性繼續(xù)溫和修復(fù)。全市凈吸納量錄得16.1萬平方米，全年共錄得49.9萬平方米。隨著甲級與乙級項目之間的租金差距縮小，升級需求持續(xù)釋放。

過去12個月，金融行業(yè)仍為甲級辦公樓需求的首要驅(qū)動力，占比達(dá)23%。私募基金尤其是量化等證券投資基金業(yè)務(wù)規(guī)模增長，帶動相關(guān)租賃活動。與此同時，科技互聯(lián)網(wǎng)在年內(nèi)錄得大面積成交，需求占比攀升至17%，躍居第二位，其中人工智能相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)擴(kuò)張尤為顯著。此外，以內(nèi)資律所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)仍保持韌性，需求占比14%。隨著消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變，戶外運(yùn)動和潮玩品牌展現(xiàn)辦公擴(kuò)張需求。

零售物業(yè)

四季度，上海市區(qū)凈吸納量達(dá)27.3萬平方米，推動全年總凈吸納量至40.4萬平方米。在新興消費(fèi)趨勢和政策刺激下，部分行業(yè)迎來新機(jī)遇，消費(fèi)電子、運(yùn)動服飾、潮玩雜貨、寵物消費(fèi)和平價餐飲成為新增租賃需求的主要驅(qū)動力。

酒店市場

上海旅游市場持續(xù)回暖，國際游客顯著增長。在國內(nèi)外旅游市場的共同助力下，上海酒店市場整體業(yè)績持續(xù)向好。最新數(shù)據(jù)顯示，元旦假日期間，本市共接待游客682萬人次，全要素旅游消費(fèi)總額122.71億元；本市賓館旅館平均客房出租率達(dá)到70%。

上海旅游市場正全面復(fù)蘇，國際客流強(qiáng)勢回升并超越2019年水平，推動酒店業(yè)績穩(wěn)健增長。不過，部分區(qū)域近年新增供給集中，局部板塊的酒店業(yè)績短期內(nèi)或面臨競爭加劇的壓力。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

四季度全市共有三個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目竣工交付，總建筑面積錄得61.8萬平方米。2025年全年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得39.6萬平方米。面對新項目的持續(xù)入市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶積極尋求品質(zhì)升級與成本平衡。部分新興板塊產(chǎn)業(yè)及商務(wù)氛圍逐漸成熟，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主力需求方，涵蓋人工智能、集成電路、游戲等領(lǐng)域。同時，總部型經(jīng)濟(jì)和科研機(jī)構(gòu)的需求也較為活躍。載體側(cè)，具備綜合優(yōu)勢的片區(qū)標(biāo)桿型項目以及獨(dú)棟物業(yè)或獨(dú)立園區(qū)受到青睞。

物流地產(chǎn)

上海物流地產(chǎn)租賃需求保持穩(wěn)定，在目前的租戶方市場中，成本敏感型租戶持續(xù)優(yōu)化空間，推動本季度凈吸納量達(dá)到263,500平方米，全年達(dá)533,600平方米。第三方物流服務(wù)商持續(xù)整合空間以期提升運(yùn)營效率，是上海物流地產(chǎn)四季度的需求來源。

投資市場

2025年，上海大宗交易市場略有回落，累計達(dá)成89宗交易，成交額錄得約487億元。四年度共錄得15宗成交金額高于10億的成交記錄，成交金額小于5億的交易占市場成交宗數(shù)的63%。辦公資產(chǎn)以52%的成交金額占比和42%的成交宗數(shù)占比，仍為投資者配置重點(diǎn)，穩(wěn)固市場基本盤。其余資產(chǎn)類別按交易金額羅列分別為：長租公寓 (15%)，零售物業(yè) (13%)，酒店 (8%)，產(chǎn)業(yè)園區(qū) (6%)，數(shù)據(jù)中心 (5%)。

從需求結(jié)構(gòu)看，投資性需求占比達(dá)82%，較2024年進(jìn)一步上升，伴隨著外地國企與民營企業(yè)家持續(xù)在上海布局，反映投資者對上海大宗資產(chǎn)長期增值仍具信心。從成交區(qū)位而言，內(nèi)環(huán)內(nèi)貢獻(xiàn)了42%成交金額和41%成交宗數(shù)，投資熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。

展望未來，隨著REITS試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，城市更新政策不斷落地，投資退出路徑愈發(fā)成熟，預(yù)計將迎來更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的交易機(jī)會。