樓市行情骨感，不少新盤為了流量而絞盡腦汁，比如高調(diào)公開全維實(shí)景示范區(qū)、發(fā)布會(huì)請(qǐng)來(lái)大佬站臺(tái)……

但偏偏，南京有一些新盤實(shí)行“反向操作”，悄悄公開、拿證開盤，以至于很多南京人不知道它的存在。

今天，銳評(píng)君盤點(diǎn)了南京樓市格外“低調(diào)”的新盤，看看你聽說(shuō)過幾個(gè)？

建鄴：南湖明悅府

拿地檔案

拿地時(shí)間：2024年7月31日

出讓面積：4358.26㎡（含僅出讓地下空間1673.67㎡）

土地性質(zhì)：R21住宅用地

容積率：1.0＜Far≤1.9

拿地企業(yè)：中鐵（上海）投資集團(tuán)有限公司

樓面價(jià)：21566元/㎡

莫愁湖畔，南湖明悅府一個(gè)月前低調(diào)取證，拿到了全部2棟住宅共計(jì)37套房的銷許，銷許均價(jià)51591-53942元/㎡。

這個(gè)甚至在百度地圖上“查無(wú)此盤”的新盤，什么來(lái)頭？

事情，要從2022年10月說(shuō)起。

當(dāng)時(shí)，在建地鐵7號(hào)線莫愁湖站至南湖路站區(qū)間盾構(gòu)接收鋼套筒拆除時(shí)突發(fā)滲漏。緊挨著的迎賓村1、2棟樓受到嚴(yán)重影響，樓體傾斜，隨時(shí)有倒塌風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)專家組綜合研判，決定對(duì)該房屋實(shí)施拆除緊急消險(xiǎn)，于是有了迎賓村1、2棟的“史上最快拆遷”。

很多人羨慕不已，調(diào)侃“人在工位坐、拆字天上來(lái)”；“拆字還沒來(lái)及噴，下午直接換大奔”……

再后來(lái)的事情，大家都知道了。

迎賓村1、2棟化身南湖G15宅地，體量很迷你，于2024年7月底被中鐵（上海）投資集團(tuán)有限公司以1.1億元總價(jià)拿下。

幾個(gè)月后，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案出爐，打造2棟5-8層洋房，沒有跟風(fēng)做四代宅，北向部分為弧形玻璃幕墻。

到了2025年下半年，項(xiàng)目案名露出：南湖明悅府，由金基服務(wù)提供日常服務(wù)，戶型面積119-226㎡，只有37套房。

具體戶型細(xì)分的很碎，1號(hào)樓主要有125、128、136㎡，還有幾套頂復(fù)，面積216、226㎡；2號(hào)樓為119、122、129㎡。

精裝品牌上，選用大金中央空調(diào)、高儀衛(wèi)浴、博世廚電等。

守著南湖這樣的黃金地段，出門就是地鐵7號(hào)線大士茶亭站，套數(shù)又很少，南湖明悅府頗為“傲嬌”，沒有大方的公開儀式不說(shuō)，還啟動(dòng)了驗(yàn)資。

那么，項(xiàng)目賣得怎么樣？

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，拿銷許一個(gè)月以來(lái)，南湖明悅府的37套房，認(rèn)購(gòu)6套、成交5套，還有26套房未售。

鼓樓：雁江瀾

土地檔案

拿地時(shí)間：2002年

容積率：1.85

操盤企業(yè)：下關(guān)城開

在鼓樓上元門、幕府西路一帶，有一家叫做雁江瀾的樓盤，開盤一年多了卻還有很多南京人不知道。

這個(gè)神秘樓盤，是國(guó)資企業(yè)下關(guān)城開的作品，公開資料鮮有拿地信息。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的土地使用年限起自2002年12月，也就是說(shuō)至今產(chǎn)權(quán)已縮水23年。

雁江瀾的體量不大，共3棟4-10層洋房，130套房，做了傳統(tǒng)的三代宅，得房率、精裝細(xì)節(jié)、園林景觀等乏善可陳，目前是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。

戶型面積小到98㎡、大到198㎡，中間檔還有108㎡、138㎡、143㎡等多個(gè)戶型可選。部分戶型如100、108㎡，是已逐步被市場(chǎng)淘汰的開間窄、進(jìn)深狹長(zhǎng)設(shè)計(jì)。

2024年底，雁江瀾拿到全部房源銷許，銷許均價(jià)37789-39363元/㎡不等。截至目前，130套房仍有72套沒賣（刨去門面房等），整體去化不足4.5成。

由于賣房業(yè)績(jī)不盡如人意，去年8月起，雁江瀾開啟降價(jià)模式，均價(jià)從3.8萬(wàn)/㎡降到3萬(wàn)/㎡左右。到了去年11月，部分樓層2.85萬(wàn)/㎡就能買到。

這個(gè)價(jià)格倒也不十分意外，畢竟周邊的次新房如江山匯悅山府，二手房成交單價(jià)在2.2萬(wàn)/㎡上下。

相同的地段和配套加持下，社區(qū)整體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等并不格外出眾的雁江瀾，前期營(yíng)銷造勢(shì)沒跟上，現(xiàn)在要想跑量，只能和次新房“火拼”價(jià)格了。

仙林湖：高科榮境東院

拿地檔案

拿地時(shí)間：2022年12月20日

出讓面積：35136.76㎡

土地性質(zhì)：R2二類居住用地

容積率：1.0＜Far≤1.9

拿地企業(yè)：高科

樓面價(jià)：19173元/㎡

深耕仙林湖的高科置業(yè)，去年10月低調(diào)端出新作高科榮境東院，案名的情懷牌頗有意思。項(xiàng)目和已交付的蘭亭和頌等是鄰居，萬(wàn)達(dá)茂、仙林湖公園、地鐵4號(hào)線仙林湖站等配套，都在周邊。

高科榮境東院所在地塊是2022年底拿的，地價(jià)1萬(wàn)9出頭。規(guī)劃打造2棟18層住宅、1棟17層住宅、6棟11層住宅，為傳統(tǒng)三代宅。

目前項(xiàng)目所有樓棟已封頂，為準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。園林景觀，帶有石橋、假山、廊亭等的約1000㎡下沉庭院，太陽(yáng)白麻石材+暖咖色鋁板等組合的建筑立面等，透著滿滿的高科風(fēng)。

戶型定位偏首改和改善，一期為純粹的11層洋房，主打143㎡大戶型，另有一些112㎡和少量136㎡戶型。

主力143㎡戶型，為四開間朝南設(shè)計(jì)，南向雙陽(yáng)臺(tái)之外，北向也有家政陽(yáng)臺(tái)；四間臥室，其中主臥為套房，能滿足不同人口結(jié)構(gòu)家庭的改善需求；建筑的轉(zhuǎn)角弧形設(shè)計(jì)，是這兩年高科偏愛的元素。

精裝配置，有美的空調(diào)、科林貝思新風(fēng)、菲斯曼地暖三大件，方太灶具、油煙機(jī)，衛(wèi)浴品牌為TOTO、漢斯格雅等。

去年11月底，高科榮境東院低調(diào)拿到4棟住宅的銷許，銷許均價(jià)32211-33388元/㎡。截至目前，215套房累計(jì)認(rèn)購(gòu)17套、成交21套。從市場(chǎng)的反饋來(lái)看，143㎡戶型吃香些。

值得一提的是，最近南京人才購(gòu)房補(bǔ)貼進(jìn)行時(shí)，棲霞區(qū)的人才房票補(bǔ)貼額度為5-200萬(wàn)不等。已有符合條件的人才，使用補(bǔ)貼購(gòu)買了高科榮境東院。

仙林湖：經(jīng)東和旭院

拿地檔案

拿地時(shí)間：2023年12月14日

出讓面積：32784.11㎡

土地性質(zhì)：Rb商住混合用地

容積率：1.0＜Far≤1.3

拿地企業(yè)：經(jīng)東置業(yè)

提起經(jīng)東置業(yè)，不少南京人覺得陌生。

這是南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)下屬平臺(tái)公司，南京經(jīng)東產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司的全資子公司，一直以來(lái)深耕經(jīng)開區(qū)的市政基建、民生安居等模塊。

位于仙林湖東北側(cè)的經(jīng)東和旭院，是經(jīng)東置業(yè)的商品房開發(fā)首秀。項(xiàng)目從公開到首開，都格外低調(diào)，以至于很多南京人根本不知道。

區(qū)位上，經(jīng)東和旭院距離攝山、棲霞山更近，項(xiàng)目所在地塊于2023年底出讓，趕上了四代宅的熱潮。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目打造11棟5層四代宅洋房，主力戶型為89-168㎡，奇偶錯(cuò)層的露臺(tái)之外，部分戶型一樓帶花園，頂層帶閣樓，實(shí)打?qū)嵉掳鍓K產(chǎn)品力。

建筑立面，以香檳金色鋁板、大面積玻璃幕墻、高端一體板為主，植入共享社交、全齡互動(dòng)等功能的六大主題園林景觀，也花了心思。

戶型設(shè)定上，經(jīng)東和旭院既有89㎡小戶型，也有168㎡大戶型，占比最多的主力戶型為120㎡、138㎡，加以100%定制精裝修服務(wù)。

2025年11月初，經(jīng)東和旭院悄悄拿到3棟住宅共80套房源銷許，均價(jià)23145元/㎡。截至目前，僅認(rèn)購(gòu)11套、成交掛零。

銳評(píng)君有話說(shuō)：

房地產(chǎn)行業(yè)洗牌進(jìn)行時(shí)，樓市分化趨勢(shì)加劇，市場(chǎng)份額視板塊、開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)品力等進(jìn)行重新分配。

以上新盤，或有稀缺地段和城市資源賦予的底氣，或目標(biāo)客群精準(zhǔn)鎖定地緣客，亦或是出于控制成本和優(yōu)先效率等考量，選擇了低調(diào)入市，去化周期，自然被拉長(zhǎng)。

在我們看來(lái)，資質(zhì)再過硬的新盤，也要順應(yīng)市場(chǎng)主流，多渠道、多維度造勢(shì)，用可觀的流量為熱銷打基礎(chǔ)。

當(dāng)然，開發(fā)企業(yè)無(wú)論采取哪種營(yíng)銷策略，都要謹(jǐn)記：當(dāng)行業(yè)告別狂飆突進(jìn)的時(shí)期，能做的是回歸到對(duì)土地價(jià)值、客戶需求、產(chǎn)品細(xì)節(jié)等的深度考量和打磨中來(lái)。

至于買房人，面對(duì)低調(diào)或賣得不盡如人意的新盤，先別急著下結(jié)論，不妨結(jié)合自身的理想置業(yè)板塊、居住需求、總價(jià)預(yù)算等，綜合考慮選擇。