位于南京雨花臺區(qū)的上鐵淮風(fēng)曉月小區(qū) 圖源｜受訪者供圖

近日，位于南京雨花臺區(qū)的上鐵淮風(fēng)曉月小區(qū)，因一場激烈的物業(yè)選聘而備受關(guān)注。

這個2024年8月才交付的高端小區(qū)，在首屆業(yè)委會成立5個月后，就完成了從淘汰原物業(yè)到篩選出兩家候選企業(yè)的流程。

根據(jù)淮風(fēng)曉月業(yè)委會對外披露的文件，共有6家品牌物企參與競逐，最終奧體物業(yè)與美的物業(yè)進入終極PK，兩家企業(yè)分別拋出帶資140萬元、120萬元進場的重磅方案，還配套空置房物業(yè)費打折、公共收益分成等福利。

1月13日晚間，南京淮風(fēng)曉月一業(yè)委會成員向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）表示，目前全小區(qū)投票參與度已過半數(shù)，結(jié)果還得等公示期結(jié)束才能知道。

“帶資進組”

據(jù)上述淮風(fēng)曉月業(yè)委會成員介紹，小區(qū)于2024年8月交付，開發(fā)商為南京滬鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。原物業(yè)為保利物業(yè)，但業(yè)主們認(rèn)為小區(qū)收費與物業(yè)服務(wù)水平不匹配，此后成立業(yè)委會表決更換物業(yè)，并組織公開選聘。

“正在對篩選出的兩家企業(yè)進行投票�！鄙鲜鰳I(yè)委會人士表示。

圖為淮風(fēng)曉月業(yè)委會微信公眾號發(fā)文截圖

每經(jīng)記者注意到，這次選聘對候選企業(yè)的資質(zhì)、項目負(fù)責(zé)人等都作出了明確要求，還發(fā)布過“5選2”“4選2”等階段公告。

圖為“5選2”“4選2”等階段公告截圖

而為了拿下這個項目，兩家候選企業(yè)都拿出了真金白銀的投入方案。

兩家候選企業(yè)給出的方案

奧體物業(yè)承諾無償投入140萬元，另掏約40萬元用于項目煥新；若4年服務(wù)期未滿即被解約，140萬元按剩余年限比例退還；實行2.98元/㎡/月一費制，無公共能耗費；空置超6個月房屋物業(yè)費七折，折合2.09元/㎡/月。

美的物業(yè)帶資120萬元，其中70萬元需在入駐60天內(nèi)打入業(yè)委會賬戶，剩余按計劃投入驗收；采用兩費制，合計2.6元/㎡/月，空置房基礎(chǔ)費七折、能耗費不變，總體約七五折，折合1.94元/㎡/月。

“在存量盤里，高端住宅物業(yè)費高、收繳率高、增值服務(wù)空間大，算是物企的現(xiàn)金奶牛，這也是部分物企愿意帶資進場最根本的原因。”1月14日下午，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向每經(jīng)記者表示。

在柏文喜看來，部分物業(yè)企業(yè)選擇帶資進場，是行業(yè)競爭升級的信號，但本質(zhì)是“資本換信任、服務(wù)換續(xù)約”，資本只是放大器，服務(wù)仍是核心賽道。

爭奪優(yōu)質(zhì)項目

淮風(fēng)曉月的物業(yè)“搶盤大戰(zhàn)”并非個例。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在各地的物業(yè)競選過程中，多數(shù)普通剛需小區(qū)仍以“零投入競聘”為主，帶資多是頭部物企爭奪優(yōu)質(zhì)項目的差異化手段。

如蘇州泊云庭項目，在2025年的物業(yè)換屆投票中，新希望物業(yè)就帶資128萬元+整改墊資金額259.15萬元參與競選，最后成功被選中。

從行業(yè)現(xiàn)狀來看，物業(yè)企業(yè)正面臨前所未有的挑戰(zhàn)，倒逼其向優(yōu)質(zhì)存量項目聚焦。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，2025年上半年，63家上市物企營收總額增長至1487.9億元，同比增長4.1%，增速較2024年同期下滑0.5個百分點；毛利潤均值為4.6億元，同比下降2.0%；毛利率同比下降1.2個百分點，降至19.4%。

也正因如此，為應(yīng)對盈利下滑的情況，一些物企開始主動退出低收繳率、低利潤率的項目，將資源集中投向高端小區(qū)。

以南京河西華僑城天鵝堡為例，去年8月該小區(qū)在換物業(yè)時，保利物業(yè)、萬物云、銀城物業(yè)等參與角逐，其中萬物云提出帶資457萬元進場且無需返還，還附加免費清洗外立面、代送快遞等增值服務(wù)的條件，成功當(dāng)選。

在中指研究院看來，“帶資進場”行為并非普遍存在于所有物業(yè)項目，而是顯著集中于特定類型的住宅小區(qū)。這類項目通常具備規(guī)模大、業(yè)主付費能力較強、品牌溢出效應(yīng)高等特點，服務(wù)于此類項目有助于物業(yè)企業(yè)形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。

“物業(yè)‘帶資進場’屬非典型市場行為，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展。其通過短期資源輸入掩蓋了長期可能存在的服務(wù)風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險，客觀上干擾了業(yè)主方的理性決策。”中指研究院分析稱。

圖為贛州市城市住房服務(wù)中心發(fā)文截圖

每經(jīng)記者注意到，此前已有相關(guān)單位發(fā)文指責(zé)“帶資進場”行為。

如安徽省社區(qū)服務(wù)業(yè)協(xié)會曾發(fā)文稱其為“補貼戰(zhàn)”，擠壓中小物企空間，長期損害服務(wù)質(zhì)量。贛州市城市住房服務(wù)中心2024年也曾發(fā)文，招標(biāo)文件不得將物業(yè)服務(wù)人“提供整改資金”“帶資進場”和“共管賬戶”等與物業(yè)管理無關(guān)的內(nèi)容作為評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。

在蘇商銀行特約研究員武澤偉看來，物企“帶資進場”是一把雙刃劍，若缺乏透明監(jiān)管與理性約束，極易引發(fā)非理性內(nèi)卷和惡性競爭，過度資本比拼會扭曲市場，誘使企業(yè)作出不切實際的財務(wù)承諾，最終可能因盈利壓力犧牲服務(wù)質(zhì)量，損害業(yè)主長遠(yuǎn)利益。

“若能將資金投入與品質(zhì)提升、權(quán)責(zé)清晰的契約及業(yè)主監(jiān)督機制結(jié)合，其也能成為推動社區(qū)更新、倒逼行業(yè)升級的良性創(chuàng)新�！蔽錆蓚ヮA(yù)判，未來競爭重心將從“砸錢競賽”回歸資金使用效率、服務(wù)創(chuàng)新與長期價值創(chuàng)造的綜合比拼，并可能衍生出“績效對賭”“共益分成”等成熟新模式。

（聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）

記者|陳榮浩

編輯|段煉 陳夢妤 杜恒峰

校對|何小桃