2025年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策與市場(chǎng)的協(xié)同推動(dòng)下，已全面步入以“結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)提升、模式創(chuàng)新”為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

廣州憑借其扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與開(kāi)放的城市格局，為房地產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)提供了有力支撐。商業(yè)零售圍繞消費(fèi)升級(jí)持續(xù)迭代，寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化演進(jìn)特征，以廣州國(guó)際金融城為代表的新興板塊加速崛起。

寫(xiě)字樓：新興板塊加速崛起

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2025年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共10個(gè)新項(xiàng)目入市，供應(yīng)面積合計(jì)54.9萬(wàn)平方米。截至年末，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量同比上升7.5%，至772.6萬(wàn)平方米。

成本控制仍是企業(yè)辦公選址的首要考量因素，“降本增效”繼續(xù)成為貫穿2025年的市場(chǎng)關(guān)鍵詞。國(guó)際金融城、琶洲持續(xù)以更具性?xún)r(jià)比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸納搬遷或升級(jí)需求。全年，這兩大新興商務(wù)區(qū)凈吸納量累計(jì)錄得17.9萬(wàn)平方米，同比上升66.4%。

銀行、券商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等金融類(lèi)企業(yè)的租賃活動(dòng)維系活躍，對(duì)市場(chǎng)需求基本面形成利好支撐；電商平臺(tái)、依托互聯(lián)網(wǎng)分銷(xiāo)的實(shí)體零售類(lèi)企業(yè)的需求表現(xiàn)亦較為積極。受此推動(dòng)，金融、零售與貿(mào)易兩行業(yè)交易數(shù)量及交易面積均居前兩位，占比合計(jì)超30%。此外，以游戲、新媒體類(lèi)企業(yè)為重要代表的傳媒及娛樂(lè)行業(yè)表現(xiàn)較為矚目，按交易面積計(jì)，占比較上年提升9個(gè)百分點(diǎn)。

年內(nèi)，在增量需求相對(duì)有限的背景下，因應(yīng)租戶成本控制的要求，業(yè)主延續(xù)以?xún)r(jià)換量策略，租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%、同比下降7.4%。年末，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金錄得人民幣每平方米每月123.1元。

展望2026年，市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)達(dá)87.1萬(wàn)平方米，總存量將同比擴(kuò)張11.3%。新增供應(yīng)預(yù)計(jì)均集中在國(guó)際金融城和琶洲兩片區(qū)，占比分別為56.1%和43.9%。第一太平戴維斯廣州董事總經(jīng)理暨華南區(qū)副董事長(zhǎng)劉蔚海分析認(rèn)為，在國(guó)際金融城“金融+科技+專(zhuān)業(yè)服務(wù)”融合發(fā)展導(dǎo)向下，該區(qū)域正逐步構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集聚、功能完善、人才匯聚的發(fā)展平臺(tái)，為廣州建設(shè)國(guó)際一流金融樞紐注入持續(xù)動(dòng)能。

另?yè)?jù)越秀商管珠江新城分區(qū)總經(jīng)理助理鄭崢介紹，廣州國(guó)際金融城已吸引超過(guò)15家世界500強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)落戶，中國(guó)建設(shè)銀行廣州分行總部也將入駐越秀財(cái)富大廈，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)區(qū)域發(fā)展的高度信心。金融城西側(cè)即將啟動(dòng)對(duì)標(biāo)廣州西塔的超甲級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目“廣州中心”，將進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域作為國(guó)際金融樞紐的能級(jí)。

零售：2026年將迎供應(yīng)高峰

第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示，2025年共四個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，帶來(lái)33.7萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，廣州全市總存量同比擴(kuò)容3.4%至781.5萬(wàn)平方米。鑒于部分項(xiàng)目招商仍然承壓，租金預(yù)期持續(xù)受抑，租金指數(shù)同比微降0.2%。截至2025年末，全市平均租金錄得人民幣每平方米每月606.8元。

全年，新興品牌首店、流量新店仍主要集中于天河路商圈的數(shù)個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目中，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、運(yùn)動(dòng)及戶外、家居及生活方式等。例如，茶飲品牌上山喝茶于正佳廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)廣州首家門(mén)店，熱門(mén)戶外品牌mont-bell進(jìn)駐廣州市場(chǎng)并分別于萬(wàn)菱匯和igc開(kāi)設(shè)首店，創(chuàng)立于韓國(guó)的生活方式品牌wiggle wiggle于天環(huán)開(kāi)設(shè)廣州首店。

展望2026年，預(yù)計(jì)有65.0萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)為未來(lái)五年供應(yīng)次高峰。華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇分析指出，“十五五”規(guī)劃提出大力提振消費(fèi)，并做出“加大直達(dá)消費(fèi)者的普惠政策力度”的具體部署。未來(lái)，預(yù)計(jì)更多刺激消費(fèi)的地方性政策將出臺(tái)，利好消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。同時(shí)，數(shù)個(gè)位于新興商圈的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心將陸續(xù)開(kāi)業(yè)，這將在為本地零售市場(chǎng)帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化本地商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局，為市場(chǎng)長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展注入動(dòng)力。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者王艷玲