2026年伊始，回望剛剛過(guò)去的2025年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中呈現(xiàn)出復(fù)雜的圖景。

據(jù)中指研究院、克而瑞等機(jī)構(gòu)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額排行榜榜單》來(lái)看，2025年，保利發(fā)展蟬聯(lián)銷(xiāo)冠，與中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)位居前五位，而萬(wàn)科則跌出前五。

雖然2025年房企業(yè)績(jī)整體延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)，但可喜的是，部分企業(yè)業(yè)績(jī)明顯回暖。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的房企占比為24%，其中同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量占到12家。

韌行致遠(yuǎn)，共筑“好房”丨2025年“時(shí)代榜樣·封面-華西房產(chǎn)TOP50年度對(duì)話活動(dòng)舉辦在即，本期我們從房企“成績(jī)單”看房地產(chǎn)行業(yè)的新變化。

2025年銷(xiāo)售額超千億的房企有10家，同比減少1家

全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模曾在2021年達(dá)到歷史高點(diǎn)，當(dāng)年銷(xiāo)售面積17.94億平方米，銷(xiāo)售金額達(dá)18.19萬(wàn)億元，此后逐年下降。

2025年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額仍處于下滑通道。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，千億房企數(shù)量由2024年的11個(gè)下降至10個(gè)，百億房企數(shù)量由2024年的86個(gè)下降至73個(gè)。

2025年銷(xiāo)售額超千億的房企依次是保利發(fā)展（2530億元）、綠城中國(guó)（2519億元）、中海地產(chǎn)（2512億元）、華潤(rùn)置地（2336億元）、招商蛇口（1960.2億元）、萬(wàn)科（1339億元）、建發(fā)房產(chǎn)（1220.8億元）、中國(guó)金茂（1135億元）、越秀地產(chǎn)（1085億元）和濱江集團(tuán)（1017.6億元）。這十家房企已連續(xù)五年登上百?gòu)?qiáng)榜。

其中，保利發(fā)展已經(jīng)連續(xù)三年登上百?gòu)?qiáng)榜榜首，中海地產(chǎn)連續(xù)三年躋身銷(xiāo)售榜前三，2025年它被綠城中國(guó)趕超而位列第三名。包括前三甲在內(nèi)，前十名房企的銷(xiāo)售總額均值持續(xù)下降，2025年同比下降15.96%。

中指研究院分析稱，前十名房企的優(yōu)勢(shì)在于融資便利、較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力和穩(wěn)健的公司治理，且抓住了核心城市的改善性需求。十強(qiáng)席位中，民營(yíng)房企僅剩萬(wàn)科和濱江集團(tuán)，而萬(wàn)科擁有國(guó)資大股東支持，“國(guó)資化”趨勢(shì)基本成形。此外，僅有中國(guó)金茂的銷(xiāo)售額有所增長(zhǎng)，同比提升15.52%。

央國(guó)企整體表現(xiàn)較好，42%的央國(guó)企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

在克而瑞發(fā)布的2025年1-12月典型企業(yè)銷(xiāo)售情況表中，可以看出，2025年典型房企中累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)企業(yè)共有24家，其中同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量有12家，部分企業(yè)業(yè)績(jī)大幅回暖，例如嘉里建設(shè)同比增幅達(dá)1646.5%，江山萬(wàn)里置業(yè)同比增幅達(dá)731.3%。

但若從全年銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)1000億元檔來(lái)看，房企中民營(yíng)房企僅有1家，越靠后的檔位民營(yíng)房企占比越高。在市場(chǎng)筑底，且多數(shù)房企流動(dòng)性仍然承壓的背景下，資本更傾向于投資較為穩(wěn)健的國(guó)央企和大型房企。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，央企中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的企業(yè)占比為42.9%，其中千億房企中國(guó)金茂同比增幅達(dá)到了15.5%，國(guó)企中增長(zhǎng)的企業(yè)占比為28%。相比之下，民營(yíng)房企為15.2%，混合所有制房企更是僅有12.5%。

部分民企堅(jiān)持區(qū)域深耕，表現(xiàn)穩(wěn)健

盡管整體承壓，部分民企通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和區(qū)域深耕策略，依然實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)或穩(wěn)住了基本盤(pán)。例如，濱江集團(tuán)、大華集團(tuán)在保持銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的同時(shí)維持一定投資規(guī)模，如濱江集團(tuán)持續(xù)深耕核心城市，濱江集團(tuán)深耕杭州，銷(xiāo)售額和拿地金額均位列杭州市前列。

在成都，龍湖集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、邦泰集團(tuán)以及潤(rùn)達(dá)豐濱江等企業(yè)堅(jiān)持區(qū)域深耕，布局城市韌性較強(qiáng)助力其銷(xiāo)售規(guī)模后來(lái)居上，尤其是潤(rùn)達(dá)豐濱江，通過(guò)“小而美”的精準(zhǔn)布局、與頭部房企或其他合作方聯(lián)合拿地降低資金壓力，主打適配本地需求的高性價(jià)比或細(xì)分領(lǐng)域高品質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)嚴(yán)控成本與現(xiàn)金流，輔以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和本土口碑沉淀強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。

出險(xiǎn)房企債務(wù)重組進(jìn)程加速，化債模式發(fā)生根本轉(zhuǎn)變

與此同時(shí)，多家出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組在2025年取得關(guān)鍵性突破。

去年11月，融創(chuàng)宣布約96億美元的境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準(zhǔn)，重組計(jì)劃條件均已達(dá)成；次日，碧桂園宣布境外債務(wù)重組方案在債權(quán)人會(huì)議上順利通過(guò)，在兩個(gè)債務(wù)組別的投票中，均獲得出席并投票的債權(quán)人中超過(guò)75%債權(quán)金額的贊成票。

2025年下半年以來(lái)，包括旭輝、世茂、禹洲、佳兆業(yè)、時(shí)代中國(guó)等宣布各項(xiàng)境外債務(wù)重組條件均已獲達(dá)成，重組方案全面生效；龍光的境外重組方案也在9月份獲得了超80%的債權(quán)人支持。

當(dāng)前，房企的債務(wù)重組進(jìn)程明顯加快，并且化債模式發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從過(guò)去的“以展期為主”轉(zhuǎn)向“實(shí)質(zhì)性削債”，多數(shù)企業(yè)境外債務(wù)重組削減幅度超過(guò)50%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此番化債落地后，將降低房企短期內(nèi)的償債壓力和利息成本，使企業(yè)能聚焦“保交樓”和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解正進(jìn)入重要的窗口期。

封面新聞?dòng)浾?韓欽清