來源：華泰睿思

核心觀點

香港房地產市場保持復蘇勢頭。住宅方面，11月房價延續(xù)同環(huán)比上漲，租金再創(chuàng)歷史新高，且12月中原地產領先指標顯示房價仍在溫和上漲；12月私人住宅成交量同比升幅在低基數(shù)下大幅走闊，2025年累計新房成交量創(chuàng)二十年新高，二手房成交量創(chuàng)四年新高、但尚未超過2021年的小高峰。商業(yè)地產方面，1-11月零售業(yè)銷貨價值同比止跌回升，推動11月零售業(yè)租金環(huán)比降幅顯著收窄。我們繼續(xù)看好香港市場占比高的港資房企的重估機遇，有望在香港地產復蘇的β趨勢下迎來戴維斯雙擊，同時高股息率也帶來一定支撐。

住宅量價：12月房價延續(xù)溫和上漲，新房年度成交創(chuàng)二十年新高

房價方面，根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，11月香港私人住宅價格指數(shù)環(huán)比/同比+0.9%/2.0%（10月+0.4%/1.2%），連續(xù)第6/3個月環(huán)比/同比上漲。此外，12月末中原城市領先指數(shù)環(huán)比11月末+0.8%（11月+1.9%），同比+4.7%（11月+3.4%），延續(xù)溫和上漲趨勢。成交量方面，根據(jù)香港土地注冊處的數(shù)據(jù)，12月香港新房/二手房私人住宅成交合約數(shù)量為1729/3711份，繼續(xù)保持較高水平，而由于24年同期基數(shù)較低，同比增速大幅走闊（+100%/31%）。全年累計來看，2025年香港新房/二手房私人住宅成交2.03/3.72萬份，同比+21%/19%，其中新房成交連升3年，已創(chuàng)二十年新高，略超2019年的小高峰；二手房成交連升2年，創(chuàng)四年新高，但尚未超過2021年的小高峰。

租金和利率：11月住宅租金再創(chuàng)新高，美聯(lián)儲降息推動HIBOR再降

根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，11月香港私人住宅租金指數(shù)環(huán)比/同比+0.2%/4.6%（10月+0.2%/3.9%），繼續(xù)創(chuàng)出歷史新高。隨著美聯(lián)儲降息落地，12月末1個月HIBOR環(huán)比-10bp至3.08%。但由于Prime rate已處于1980年有數(shù)據(jù)以來的最低水平（5%）、并未隨美聯(lián)儲降息繼續(xù)下調，房貸利率繼續(xù)以3.25%的封頂利率定價（Prime rate-175bp），依然低于A類住宅租金收益率（11月為3.60%），亦接近B類住宅租金收益率（3.10%）。隨著房價重啟上漲趨勢，租金收益率開始見頂回落，但由于資本利得預期修復，我們認為租金收益率和房貸利率比價對于房價的參考意義也在降低。

商業(yè)地產：1-11月零售額同比止跌回升，推動租金降幅顯著收窄

根據(jù)香港政府統(tǒng)計處的數(shù)據(jù)，11月香港零售業(yè)銷貨價值為337億港幣，同比+6.5%（10月同比+6.9%），連續(xù)第7個月同比上行；1-11月累計為3454億港幣，同比+0.4%，實現(xiàn)止跌回升。零售業(yè)的復蘇或因為入境旅客人次的增長對沖了港人北上消費趨勢的影響，根據(jù)香港旅游發(fā)展局的數(shù)據(jù)，1-11月入境旅客人次同比+12%。受零售額好轉驅動，11月香港零售業(yè)租金環(huán)比降幅出現(xiàn)明顯改善。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)，11月香港零售/寫字樓/工廠大廈租金指數(shù)分別環(huán)比-0.1%/-0.1%/持平（10月環(huán)比-0.8%/-0.1%/-0.3%），同比-4.8%/-3.5%/-3.3%。

風險提示

香港住宅市場復蘇不及預期。若人民幣升值、美聯(lián)儲降息、港股市場表現(xiàn)、香港人口回流、香港房地產政策等市場復蘇的驅動因素出現(xiàn)反復，可能影響香港住宅市場復蘇的節(jié)奏和程度，進而導致港資房企業(yè)績和估值修復的節(jié)奏和程度不及預期。

香港商業(yè)景氣度復蘇不及預期。香港商業(yè)景氣度復蘇仍停留在初步階段，尚未傳導至不動產租金端（寫字樓、零售業(yè)），后續(xù)復蘇的情況仍待觀察。

部分港資房企下調派息的風險。受核心凈利潤調整的影響，部分港資房企可能存在下調派息率或每股派息的風險，或將對股息率和股價表現(xiàn)造成負面影響。

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研報：《2025年香港新房成交量創(chuàng)二十年新高》2026年1月12日

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本文源自：券商研報精選