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作者 I 江珊 選址960

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綜合各方面市場(chǎng)信息，2025年，51筆典型產(chǎn)辦交易（不完全統(tǒng)計(jì)）進(jìn)入選址中國(guó)的年度回顧視野，分布在北京（17宗）、上海（25宗）、深圳（5宗）、香港（4宗）。受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，2025年產(chǎn)辦資產(chǎn)價(jià)格處于低位，這為資金實(shí)力雄厚的潛在買家提供了低成本配置相關(guān)物業(yè)的機(jī)會(huì)，眾多交易的達(dá)成則凸顯了周期下的市場(chǎng)韌性。

數(shù)據(jù)：來自市場(chǎng)公開信息，選址960整理，實(shí)際以官方為準(zhǔn)

一、科技企業(yè)是產(chǎn)辦成交的最核心主力，細(xì)分產(chǎn)業(yè)賽道集中在互聯(lián)網(wǎng)、集成電路、游戲傳媒、生物醫(yī)藥、新消費(fèi)等熱門領(lǐng)域。比如，芯片企業(yè)購(gòu)入上海數(shù)智天地 ·智慧云3棟研發(fā)樓，購(gòu)入上海集成電路計(jì)產(chǎn)業(yè)園國(guó)創(chuàng)中心3期房產(chǎn)，購(gòu)買深圳南山潤(rùn)融大廈（二期）房產(chǎn)，購(gòu)入北京奧林·NEO大樓，游戲公司家鄉(xiāng)互動(dòng)購(gòu)入潤(rùn)金融中心T2棟7個(gè)單元物業(yè)，藥業(yè)龍頭22.5億買入北京CBD世茂大廈，愛爾眼科購(gòu)入，接盤上海陽(yáng)光商廈等。

這些企業(yè)的主業(yè)經(jīng)營(yíng)普遍處于上升周期，手持現(xiàn)金充裕，購(gòu)房主要目的集中在以下5個(gè)方面：承載融資募投項(xiàng)目、控制辦公成本、增強(qiáng)協(xié)同效率、提高人才吸引力、服務(wù)一線業(yè)務(wù)布局，是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。

在選址偏好上，一方面傾向于所屬產(chǎn)業(yè)的核心社區(qū)，體現(xiàn)了顯著的集聚效應(yīng)和政策引導(dǎo)效應(yīng)；一方面傾向于城市核心區(qū)位的稀缺資產(chǎn)，在滿足業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)需要的同時(shí)，兼顧資產(chǎn)的流動(dòng)性和增值保值。

實(shí)際上，除了購(gòu)入建成物業(yè)，大型科技企業(yè)還熱衷于通過拿地來量身定制企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。比如，今年11月，京東集團(tuán)南京研發(fā)中心總部項(xiàng)目在建鄴區(qū)正式開工，總投資35億元、建筑面積約27萬平方米；今年3月底，抖音集團(tuán)以12.14億元競(jìng)得廣州市海珠區(qū)相關(guān)地塊，用地面積約5.5公頃，建筑面積約7.1萬平方米，為低密度商務(wù)兼容商業(yè)用地；新東方建設(shè)超20萬平方米的新東方+東方甄選超總部等等。

二、地方國(guó)資企業(yè)繼續(xù)在上海“淘寶”“撿漏”。比如，廈門國(guó)資以21億元購(gòu)入上海仙樂斯廣場(chǎng)；萬科成功轉(zhuǎn)讓了上海金橋萬創(chuàng)中心項(xiàng)目，接盤方為有限公司，信息顯示，其為周莊投資發(fā)展集團(tuán)全資子公司，由昆山市周莊鎮(zhèn)人民政府持股88%，蘇州市財(cái)政局持股12%。

實(shí)際上，地方國(guó)資在上海大宗交易市場(chǎng)上“掃貨”的現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。典型案例包括新疆國(guó)資20億買入了人民廣場(chǎng)華旭國(guó)際大廈，河南投資集團(tuán)以15.15億買入復(fù)星旗下，福建三明國(guó)資接盤楊浦互聯(lián)網(wǎng)教育大廈，山東高速通過其旗下子公司通匯資本購(gòu)入了世博耀華商務(wù)中心3號(hào)樓，購(gòu)入張江368產(chǎn)業(yè)園等等。

分析認(rèn)為，地方國(guó)資在一線城市購(gòu)買產(chǎn)辦，既是資產(chǎn)配置的需要，也有借此深度對(duì)接長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)資源的意圖，所購(gòu)資產(chǎn)可以成為其在一線城市招商引資的“逆向飛地”和“城市客廳”。

三、金融、資管等投資型買家出手較為謹(jǐn)慎。總體看，實(shí)體企業(yè)、自用型賣家是交易的主流，投資型買家占比較少。主要案例包括，地產(chǎn)公司2.15億元收購(gòu)北京昌平區(qū)硅谷SOHO-2號(hào)樓；困境資產(chǎn)資管平臺(tái)接盤收購(gòu)北岸長(zhǎng)風(fēng)E棟和G；酒店經(jīng)營(yíng)企業(yè)13億購(gòu)入；中國(guó)信達(dá)旗下公司通過法拍入手爛尾樓“”等。

專業(yè)機(jī)構(gòu)接盤后，如何對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行改造更新和內(nèi)容盤活，進(jìn)而提升市場(chǎng)價(jià)值，是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。其中，寫字樓改公寓、改酒店成為2025年相對(duì)熱門的方向。

外資方面，受過去一年其他海外市場(chǎng)利率寬松政策影響，外資在中國(guó)大陸的商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)較為低迷，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)在短期內(nèi)將持續(xù)。

四、科技企業(yè)在香港購(gòu)置寫字樓創(chuàng)出新紀(jì)錄。2025年，阿里、京東先后在香港斥巨資購(gòu)入了寫字樓。10月17日，阿里巴巴宣布計(jì)劃聯(lián)合螞蟻集團(tuán)一起，斥資約72億港元（折合人民幣66億元）購(gòu)入香港銅鑼灣地標(biāo)建筑港島壹號(hào)中心頂部13層，作為兩家公司香港總部，該交易是2021年以來香港最大宗寫字樓成交。12月9日，京東通過交易主體以34.73億港元收購(gòu)了位于香港中環(huán)的中國(guó)建設(shè)銀行大廈部分辦公樓層，面積約1.12萬平方米。京東方面表示，始終看好在香港的發(fā)展，將圍繞供應(yīng)鏈持續(xù)投資，推動(dòng)零售、物流、技術(shù)研發(fā)等業(yè)務(wù)本地化。此外，京東工業(yè)12月在港上市，成為京東體系第四家港股上市公司。

另外，美圖創(chuàng)始人蔡文勝的連番出手也備受關(guān)注。信息顯示，除了阿里、京東，騰訊、字節(jié)跳動(dòng)在香港均有設(shè)點(diǎn)。香港因具備金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)、鏈接中外市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，被“大廠”寄予了出海練兵、試水國(guó)際化戰(zhàn)略的厚望，這是互聯(lián)網(wǎng)巨頭重倉(cāng)下注的邏輯之一。

回顧與展望間，產(chǎn)辦大宗交易呈現(xiàn)怎樣的內(nèi)在特征？

第一太平戴維斯相關(guān)分析指出，過去三至四年，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)經(jīng)歷了明顯重置。機(jī)會(huì)仍在，但回報(bào)來源已從“踩周期、壓收益率”轉(zhuǎn)向“拼運(yùn)營(yíng)、拼選品、拼執(zhí)行”。

戴德梁行相關(guān)分析指出，自用型買家崛起重塑了市場(chǎng)買方結(jié)構(gòu)，實(shí)體企業(yè)基于長(zhǎng)期辦公、產(chǎn)業(yè)落地等自用需求入場(chǎng)，標(biāo)志著市場(chǎng)投資邏輯從“賺取差價(jià)”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期持有+自用適配”的價(jià)值錨定。預(yù)計(jì)2026年，“自用型買家仍將是大中華區(qū)寫字樓資本市場(chǎng)的重要支撐力量，推動(dòng)市場(chǎng)需求。高成長(zhǎng)型國(guó)內(nèi)企業(yè)，特別是高科技和金融領(lǐng)域的企業(yè)，積極購(gòu)置自用空間。這一模式不僅賦予企業(yè)資本支出的掌控力，也建立了穩(wěn)定的總部形象。在核心城市市場(chǎng)中，自用型買家的投資交易額占比提升，突顯其在租賃市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的重要作用?！?/p>