1月11日的北京樓市數(shù)據(jù)讓所有觀察者大跌眼鏡：當(dāng)日二手房網(wǎng)簽量達(dá)100套，以微弱優(yōu)勢反超新房的97套網(wǎng)簽量。這一看似微小的數(shù)字變化，實(shí)則暗藏玄機(jī)。當(dāng)購房者開始用腳投票，北京樓市的底層邏輯正在經(jīng)歷一場靜悄悄的革命。

核心城區(qū)的現(xiàn)房優(yōu)勢正在碾壓期房市場。西城德勝片區(qū)一套50平米的"老破小"掛牌僅3天便以單價(jià)18萬成交，而五環(huán)外某知名開發(fā)商的新盤卻面臨去化難題。即買即住的確定性，正在成為動蕩樓市中的硬通貨。學(xué)區(qū)房更是逆勢上漲的典型代表，盡管房齡超過30年，但中關(guān)村一小、實(shí)驗(yàn)二小周邊的房源依然一房難求。

稅費(fèi)調(diào)整成為壓垮新房市場的最后一根稻草。按照最新政策，滿2年二手房交易免征增值稅，以一套500萬房產(chǎn)計(jì)算，購房者可直接節(jié)省26.5萬交易成本。反觀新房市場，不僅面臨2-3年的交付周期，還要承擔(dān)更高的契稅和公共維修基金。精明的購房者已經(jīng)開始用計(jì)算器做出選擇。

"賣舊買新"的改善鏈條出現(xiàn)斷裂征兆。以往通過置換學(xué)區(qū)房實(shí)現(xiàn)住房升級的路徑正在失效，朝陽區(qū)某改善盤銷售總監(jiān)透露，近期到訪客戶中僅有23%為置換需求。當(dāng)二手房業(yè)主惜售情緒蔓延，新房市場的客源蓄水池正在見底。

中介門店的生態(tài)變化印證了這一趨勢。鏈家數(shù)據(jù)顯示，1月以來核心城區(qū)帶看量環(huán)比激增42%，而遠(yuǎn)郊新盤渠道帶客成本已突破5萬元/組。某頭部中介區(qū)域經(jīng)理坦言："現(xiàn)在十個(gè)經(jīng)紀(jì)人里有七個(gè)專攻二手房，新房團(tuán)隊(duì)都在裁員。"

政策工具箱里的調(diào)控手段正在失效。盡管去年8月已放開五環(huán)外限購，但1月11日住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)外成交量占比仍不足四成。購房者用真金白銀投出的票選證明：地段價(jià)值正在回歸房地產(chǎn)的本質(zhì)邏輯。

這場靜悄悄的交易結(jié)構(gòu)變革，或許預(yù)示著北京樓市將進(jìn)入存量博弈時(shí)代。當(dāng)二手房開始掌握定價(jià)權(quán)，開發(fā)商們是時(shí)候重新思考產(chǎn)品邏輯了。畢竟在居住屬性回歸的當(dāng)下，沒有誰比真實(shí)的二手房成交數(shù)據(jù)更能反映市場的本來面目。