面對居高不下的住房成本，特朗普政府直接繞過美聯(lián)儲，動用行政力量干預抵押貸款市場，試圖通過“對沖”美聯(lián)儲的縮表來壓低房貸利率。

當?shù)貢r間1月9日，美國財政部長貝森特在明尼蘇達州接受媒體采訪時闡明了特朗普政府最新一輪金融干預政策的核心邏輯。他表示，美國政府指令房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）購買抵押貸款支持證券（MBS）的目標，是為了大致匹配這些債券從美聯(lián)儲資產(chǎn)負債表中流出的速度。

貝森特指出，目前美聯(lián)儲每月約有150億美元的MBS到期不再投資（即“縮表”），這導致美聯(lián)儲龐大的6.3萬億美元債券組合中的MBS持有量持續(xù)下降。他認為，美聯(lián)儲的這一操作實際上是在向市場施加反向壓力，阻礙了抵押貸款利率的進一步下行。因此，特朗普政府的策略是利用“兩房”的購買力來填補這一由央行留下的需求缺口。

所以我認為，我們的想法是大致跟上美聯(lián)儲的步伐，因為美聯(lián)儲一直在朝著相反的方向努力。

此前，特朗普總統(tǒng)于周四正式下令監(jiān)管“兩房”的聯(lián)邦住房金融局（FHFA）購買2000億美元的MBS。FHFA局長William Pulte周五證實，他們已經(jīng)啟動了首輪30億美元的購買計劃。這一指令被市場解讀為白宮在解決住房負擔能力危機上的激進舉措，同時也標志著行政權力對傳統(tǒng)上由央行主導的金融市場領域的罕見介入。

MBS價格飆升，房貸利率有望下行0.25個百分點

自特朗普宣布該指令以來，市場反應劇烈。

特朗普的量化寬松政策導致抵押貸款支持證券（MBS）價格飆升，市場迅速重新定價。

而MBS相對于美國國債的風險溢價（利差）較周四收盤大幅收窄了約0.18個百分點。貝森特在采訪中承認，雖然由“兩房”資產(chǎn)負債表提供資金的購買行為不太可能直接大幅拉低抵押貸款利率，但可以通過壓縮MBS與美國國債之間的收益率利差來產(chǎn)生間接效果。

分析人士指出，雖然2000億美元的購買規(guī)模與美聯(lián)儲數(shù)萬億美元的量化寬松（QE）計劃相比顯得溫和，但仍足以對市場產(chǎn)生實質(zhì)性壓力。據(jù)彭博社援引分析師觀點，這一舉措可能使抵押貸款利率下降多達0.25個百分點。目前，美國30年期固定抵押貸款平均利率已從2024年的近8%降至6.2%左右，但仍遠高于疫情期間3%的水平。

社區(qū)住房貸款機構協(xié)會（Community Home Lenders of America）外部事務主管Rob Zimmer表示，這一政策將使首次購房者受益，因為年輕買家長期以來一直因抵押貸款資金成本與10年期國債價格之間過高的利差而受到懲罰。

行政干預引發(fā)“美聯(lián)儲獨立性”擔憂

盡管市場對流動性注入表示歡迎，但投資界對這一政策的長遠影響存在分歧，尤其是關于美聯(lián)儲角色的討論愈發(fā)激烈。

通常來說，調(diào)控廣泛經(jīng)濟領域的利率歷來是美聯(lián)儲的職責。美聯(lián)儲的設計初衷正是為了免受政治干擾。除了設定短期借貸成本外，央行有時也會通過大規(guī)模購買國債和抵押貸款支持證券（MBS）來進行干預，但這通常僅限于有限的情況，例如恢復受壓市場的流動性，或在嚴重的經(jīng)濟低迷時期提供刺激。

Baird & Co.策略師Kirill Krylov在給客戶的報告中警告稱，特朗普的指令模糊了市場驅(qū)動的效用與政治操縱之間的界限。他認為，明確為了操縱抵押貸款利率而購買資產(chǎn)，將政治風險重新引入了一個十多年來一直試圖遠離此類做法的市場。

哥倫比亞法學院全球市場與公司所有權中心聯(lián)席主任Jeffrey Gordon則指出，雖然這些購買可能以美聯(lián)儲職責范圍之外的“住房負擔能力”為名進行辯護，但抵押貸款市場與整體利率政策緊密相連。行政部門采取這種相當于變相貨幣政策的行動，開創(chuàng)了一個新的先例，并正在削弱美聯(lián)儲的獨立性。

事實上，美聯(lián)儲目前持有略高于2萬億美元的MBS，這是過去危機期間刺激經(jīng)濟的遺產(chǎn)。然而，這一持有量在過去兩年多里一直以每月150億至170億美元的速度縮減。特朗普政府此舉被視為在公開向美聯(lián)儲施壓降息未果后，開辟的一條新戰(zhàn)線，暗示如果貨幣政策不能迅速配合行政目標，白宮愿意單方面采取行動。

“兩房”私有化前景再添變數(shù)

這一政策還讓房利美和房地美的未來走向變得更加撲朔迷離。特朗普團隊此前一直討論將這兩家在2008年金融危機期間被政府接管的公司重新私有化。貝森特堅稱，購買行動不會損害“兩房”的財務狀況，并聲稱兩家公司擁有充足的現(xiàn)金，此舉甚至可能增加其收益。

然而，DoubleLine Capital的投資組合經(jīng)理Vitaliy Liberman指出，市場原本認為IPO意味著政府將完全把它們通過公開發(fā)行交還給公眾，但現(xiàn)在的信號表明這可能不會發(fā)生。因為政府已經(jīng)意識到“兩房”是重要的政策工具，一旦將其完全釋放到自由市場，政府就將失去這一控制權。

摩根大通的策略師也認為，政府將政府資助企業(yè)（GSE）作為政策杠桿的愿望，與私人投資者的傳統(tǒng)預期之間存在根本性的張力。在當下的目標利率與“兩房”未來的盈利能力之間，顯然存在著難以調(diào)和的矛盾。