*此圖由AI生成

作者| 史大郎&貓哥

來源| 是史大郎&大貓財經(jīng)Pro

郁亮還是離開萬科了。

從1990年加入萬科至今，他在萬科已經(jīng)36年了，“到齡退休”，是一個比較體面的方式，對這位老兵，萬科沒有說感謝，只是“確認與公司董事會無任何意見分歧”。

2017年，郁亮從“王石的得力副手”，正式成為萬科的掌舵人。

在當(dāng)年的股東大會上，郁亮說，“十年后，萬科還會是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營了”。

十年之期還沒到，萬科還是地產(chǎn)公司，確實“慘淡”經(jīng)營，而他已經(jīng)在萬科謝幕了。

郁亮是一個”狠人”。

首先是他的職業(yè)選擇完全逆潮流，北大畢業(yè)，當(dāng)時別人都去體制內(nèi)或者外企，他要去萬科，當(dāng)時的地產(chǎn)行業(yè)還是草莽時代，對高素質(zhì)人才沒啥吸引力，郁亮的選擇完全與眾不同。

他對自己也特別狠，45歲以前郁亮是個胖子，他決定花五年時間給自己準(zhǔn)備50歲生日禮物，禮物是啥呢？是登珠峰、跑全馬和練出六塊腹肌。

最后他成功減重50斤，很考驗身材的迪奧套裝，他都輕松穿上，全馬最快3小時零6分，絕對的業(yè)余高手，珠峰也登上了。

他最狠的，是在行業(yè)高潮的時候敢潑冷水。

2014年，全行業(yè)干得熱火朝天，他寫了篇文章叫《房地產(chǎn)進入白銀時代》，說錢越來越難掙了。

然后是他上臺之后，迎來高光時刻，2018年9月，萬科的秋季例會，滿場就三個醒目的大字——“活下去”，那時候，萬科是房企的標(biāo)桿，房企們也都在看萬科的眼色。

但一看到這三個字，大家都說這是表演作秀，現(xiàn)在證明，郁亮是個吹哨人，不過沒人聽他的，錯過了最后一次自救的機會。

也不怪同行質(zhì)疑，因為他們隨后就發(fā)現(xiàn)，“帶頭大哥言行不一”。

在土地市場，萬科一點也不像要努力“活下去”的樣子，相反，在各種土拍中，萬科都十分醒目，權(quán)益拿地金額基本都是第一。

2018-2022年的5年時間里，萬科拿地總金額，超過6500億，把同行看得目瞪口呆。

土儲是未來，但剛預(yù)警完就下注，萬科算是進行了一場逆周期的豪賭。

花這么多錢，錢從哪兒來呢？肯定是靠負債。

以前，對于房企來講，規(guī)模全靠負債驅(qū)動，大家也都不太把這事放在心上，在這個行業(yè)，負債屬于“生產(chǎn)資料”，花出去的土地費用，就是未來的現(xiàn)金流。

“拿地-預(yù)售-回款-再拿地”，這一套早就跑通了。

但這套模式的前提，是有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2018年，萬科繁花似錦，銷售突破了6000億，凈利潤337億，而手里的貨幣資金近1900億，覆蓋930多億的一年內(nèi)到期債務(wù)綽綽有余。

不過，那年萬科的資產(chǎn)負債率也達到了84.59%，是當(dāng)時的最高水平。

誰能想到，到了2021年，政策、金融、銷售環(huán)境同時收緊，風(fēng)險就來了。

2024年，萬科的風(fēng)險暴露。

凈虧損495億，全年計提336億，其中包括當(dāng)年買在高點的土地存貨跌值，成為萬科債務(wù)里面的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

之后的債務(wù)壓力就更大了。

3600多億的有息債務(wù)，其中一年內(nèi)到期的就有1500多億，但是這個時候，手里的現(xiàn)金只有600多億了，現(xiàn)金短債比只有0.4。

而這600多億，還得優(yōu)先保交樓，能還債的并不多。

最終，大股東全面入駐并借款300多億，1年的時間，郁亮先是退居二線，現(xiàn)在直接退休。

但他還留下了一個大懸念。

這是什么呢？

這就跟前總裁祝九勝有關(guān)系了，祝九勝人稱“九爺”，在銀行干了20多年，后來去了萬科，這人現(xiàn)在已經(jīng)進去了，為什么呢？

有很多的舉報，主要就是說祝九勝在萬科體外構(gòu)建了一個龐大的資金體系，進行了大規(guī)模的表外融資，這些債務(wù)，在財報上體現(xiàn)不出來的，后來萬科是跟地方房地產(chǎn)商搞合作開發(fā)，這個體外系統(tǒng)就提供了大量的資金給這些項目。

有些合作方認為這里問題很多，比如涉嫌高利貸、挪用項目資金、私分違法收入等等。

祝九勝已經(jīng)進去了，這些事的真相到底是什么？會極大地影響萬科的命運。

今年，又是萬科的一個償債高峰，年內(nèi)5筆債券到期，金額100億。從債主們?nèi)ツ甑膽B(tài)度來看，可能逼債會是主流。

這些，暫時就跟退休的郁亮沒啥關(guān)系了。