一個業(yè)務(wù)可以檢驗郁亮功過。

2018年中，萬科開展“萬村”業(yè)務(wù)，在深圳城中村里大量收儲改造房源，一時引得租金上漲。

尤其是富士康員工聚集的村里，他們迅速發(fā)聲求援。當(dāng)時媒體要求郁亮回應(yīng)時，他僅稱是“可能是動了競爭對手的利益。”

彼時王石剛剛退休，深圳地鐵才成為第一大股東，祝九勝履新萬科總裁不到半年，郁亮應(yīng)是這項業(yè)務(wù)的拍板人。

如今“萬村”業(yè)務(wù)成為了包袱。

“萬村”的目標(biāo)是包租城中村整棟房屋，加以精裝改造后對外出租，萬科還需要對村中的基礎(chǔ)設(shè)施進行提升。

高于市場租金價收房，加上老舊房源昂貴改造成本，以及三年遞增10%租金的合同條款，讓萬村業(yè)務(wù)陷入虧損。

如今又不得不退房求生，引發(fā)新一波負(fù)面輿論。

萬村業(yè)務(wù)還意外引發(fā)了“跟投”爭論，前深圳萬科總經(jīng)理在城中村改造業(yè)務(wù)中，因向合作商索賄身陷囹圄。

他的理由竟然是，參與萬科強制“跟投”缺乏資金，而萬科旗下“鵬金所”配套借款利息又高，所以不得不向合作商“借錢”。

除了租客兩次抱怨之外，如今參與萬科項目跟投的普通員工，因資金遲遲未回籠分配維權(quán)，對郁亮的怨恨最深。

相較于王石66歲退休，郁亮在60歲退休，充滿了遺憾。

王石是“寶萬之爭”勝仗后退休，郁亮掌舵下的萬科，如今站在債務(wù)違約邊緣，更因其資產(chǎn)負(fù)債嚴(yán)重失衡而有被清盤風(fēng)險。

郁亮接手時，萬科貨幣資金1700億，有息負(fù)債1900億元；如今萬科貨幣資金650億元，有息負(fù)債高達(dá)3600億元。

債務(wù)增長來自于諸多大項目，包括萬村業(yè)務(wù)幾百億投入、551億元收購廣信資產(chǎn)包、128億元收購印力集團、170億元參與收購普洛斯。

這些大項目一度將萬科推向輝煌，萬科在郁亮帶領(lǐng)下，有可能將一家單一房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)型成為全球最大的不動產(chǎn)運營平臺。

在政策不及預(yù)期之后，這些大項目也將萬科拖向深淵，大量表外融資侵蝕了萬科信用，縮小了風(fēng)險容忍度。

更為致命的是，合伙人機制與項目跟投，從創(chuàng)新樣板被認(rèn)定為高管掏空公司的罪證。

王石沒有想到，在他退休八年后，這家公司仍然與他深深捆綁，如今的局面，讓他聲譽一落千丈。

郁亮屢次強調(diào)，沒有萬科的時代，只有時代的萬科，只是萬科被時代拋棄之時，他已失去了自證清白的權(quán)利。

郁亮的功勞是，三十多年的時間里，參與了一家時代企業(yè)輝煌創(chuàng)業(yè)，試圖引領(lǐng)行業(yè)走向陽光透明與現(xiàn)代化。

郁亮的過錯在于，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)向不動產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型過程中，對公司治理、風(fēng)險識別、個人野心的失控。

大象一旦摔倒，沉重的身體壓迫內(nèi)臟，很快就會走向死亡，這一點與強現(xiàn)金流的房地產(chǎn)行業(yè)頗像。

相比較于其他物種，大象以高齡著稱，前提條件就是一直站著活下去。