蘇州，2026年1月9日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對(duì)2025年度蘇州的寫字樓市場(chǎng)，中國資產(chǎn)證券化政策解析及實(shí)踐回顧進(jìn)行了解讀，并對(duì)2026年市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行了展望和預(yù)測(cè)。

寫字樓租賃市場(chǎng)：總體存量持續(xù)推高，市場(chǎng)面臨多維競(jìng)爭(zhēng)

2025年蘇州辦公市場(chǎng)供應(yīng)端持續(xù)釋放，新增尼盛中心、中建未來大廈、南岸新地二期、恒泰新裕大廈四個(gè)高標(biāo)辦公項(xiàng)目，共計(jì)15.49萬方，市場(chǎng)存量規(guī)模仍攀升至歷史高位。截至2025Q4，全市辦公市場(chǎng)空置率攀升至30%，市場(chǎng)去化壓力持續(xù)凸顯。

成交端表現(xiàn)承壓，全年凈吸納量達(dá)8.84萬方，同比下降46%，存量項(xiàng)目退租、縮租頻發(fā)。值得關(guān)注的是，高標(biāo)準(zhǔn)的研發(fā)辦公成為租賃成交主力，凈吸納量占比達(dá)45%。此類項(xiàng)目多為產(chǎn)業(yè)主題賦能型樓宇，業(yè)主通過前置精準(zhǔn)定位熱門產(chǎn)業(yè)賽道，構(gòu)建“上下樓”產(chǎn)業(yè)生態(tài)，結(jié)合政府政策和資源支持，上市前即進(jìn)行核心客戶儲(chǔ)備，實(shí)現(xiàn)良好的預(yù)租表現(xiàn)，為穩(wěn)定全市空置率起到了重要的作用。

租金方面，“以價(jià)換量”仍是全年市場(chǎng)主流策略。受市場(chǎng)去化壓力影響，業(yè)主紛紛推出租金優(yōu)惠、裝修補(bǔ)貼、延長免租期、代建裝修等多元租賃政策包，以降低客戶成交成本、穩(wěn)固存量客戶并吸引增量需求。全市租金價(jià)格持續(xù)下行，2025Q4全市租金報(bào)價(jià)錄得69.15元/平方米/月，同比下降1.69%，其中工業(yè)園區(qū)租金同比跌幅達(dá)3%，核心區(qū)與非核心區(qū)租金梯度不斷縮小。

統(tǒng)計(jì)范圍：全市各板塊甲級(jí)寫字樓；數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部；數(shù)據(jù)截至：2025Q4

從行業(yè)成交結(jié)構(gòu)來看，電子信息科技、專業(yè)服務(wù)行業(yè)穩(wěn)居租賃需求第一梯隊(duì)，成交占比分別為35%和27%。細(xì)分領(lǐng)域中，電子信息科技行業(yè)內(nèi)人工智能企業(yè)表現(xiàn)最為突出，成交占該行業(yè)比重達(dá)22.2%，較2024年同期提升14.2個(gè)百分點(diǎn)，成為核心增長引擎；其余互聯(lián)網(wǎng)、集成電路、芯片半導(dǎo)體、新能源科技等細(xì)分領(lǐng)域企業(yè)共同構(gòu)成需求主力。專業(yè)服務(wù)企業(yè)中，受益于部分樓宇定向招商策略，律所類企業(yè)成交表現(xiàn)亮眼；聯(lián)合辦公運(yùn)營商加速布局，通過與業(yè)主聯(lián)合經(jīng)營等多元化模式助力項(xiàng)目去化，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)顯著；教培行業(yè)則借助租金議價(jià)優(yōu)勢(shì)積極開展搬遷升級(jí)，催生多個(gè)大面積成交案例。金融、貿(mào)易、制造業(yè)企業(yè)需求保持穩(wěn)定，構(gòu)成市場(chǎng)第二梯隊(duì)需求力量。從客戶成交類型來看，受外部經(jīng)濟(jì)不確定性影響，企業(yè)租賃策略更趨保守穩(wěn)健，新增租賃需求持續(xù)下降，搬遷、續(xù)租成為市場(chǎng)主流成交類型，其中區(qū)域內(nèi)搬遷占比居首，企業(yè)選址更注重成本控制與空間適配性。

寫字樓銷售市場(chǎng)：市場(chǎng)相對(duì)低迷，價(jià)格持續(xù)下探

2025年全年銷售市場(chǎng)新增上市23.2萬方，同比下降40%；成交端表現(xiàn)低迷，全年成交面積15萬方，同比下降65%；年末全市銷售均價(jià)錄得1.19萬元/平方米，同比下降4%。從成交結(jié)構(gòu)來看，市場(chǎng)自發(fā)性大面積成交稀缺，大宗成交主要由政府主導(dǎo)項(xiàng)目帶動(dòng)，市場(chǎng)自主交易動(dòng)能不足。

未來供應(yīng)方面

2026年蘇州寫字樓市場(chǎng)將延續(xù)高供應(yīng)周期，預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)體量近138萬方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步白熱化。標(biāo)準(zhǔn)辦公以高品質(zhì)大體量標(biāo)桿項(xiàng)目為主，分布于高新區(qū)、相城區(qū)、園區(qū)等核心板塊。研發(fā)辦公供應(yīng)以大體量產(chǎn)業(yè)綜合體為主，規(guī)模優(yōu)勢(shì)也帶來去化壓力。長期來看，標(biāo)準(zhǔn)辦公與研發(fā)辦公共生格局將持續(xù)深化，新項(xiàng)目與存量項(xiàng)目、不同區(qū)域項(xiàng)目間的分化態(tài)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。

戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事 袁曉玲

戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事袁曉玲表示，2025年蘇州寫字樓市場(chǎng)已進(jìn)入深度調(diào)整期，存量與新增項(xiàng)目博弈、研發(fā)與標(biāo)準(zhǔn)辦公競(jìng)爭(zhēng)的多維格局將長期延續(xù)。新質(zhì)生產(chǎn)力培育與產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要周期沉淀，市場(chǎng)參與者需摒棄短視的內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向生態(tài)構(gòu)建的長期主義。建議業(yè)主方以產(chǎn)業(yè)生態(tài)搭建為核心，通過場(chǎng)景賦能重構(gòu)空間價(jià)值，強(qiáng)化與片區(qū)產(chǎn)業(yè)資源的聯(lián)動(dòng)協(xié)同，培育在地產(chǎn)業(yè)核心動(dòng)能，方能穿越市場(chǎng)調(diào)整周期，實(shí)現(xiàn)長效發(fā)展。

戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie表示，新增供應(yīng)持續(xù)入市疊加未來發(fā)展預(yù)期，加劇了蘇州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此，業(yè)主正下調(diào)租金預(yù)期，通過以價(jià)換量、物業(yè)升級(jí)改造等策略提升競(jìng)爭(zhēng)力，穩(wěn)固出租率。適度租金調(diào)整既能留住成本敏感型租戶，也能吸引客戶升級(jí)辦公空間。展望未來，蘇州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化將支撐租賃需求擴(kuò)容，疊加政策利好，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有望逐步復(fù)蘇，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。

戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部董事、蘇州主管 鄧羽

戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部董事、蘇州主管鄧羽表示，截至2025年12月31日，中國市場(chǎng)已上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品共78只，總發(fā)行規(guī)模約2200億元，2025年新增規(guī)模與2024年大致持平，REITs產(chǎn)品新增20只，發(fā)行額600億元。按公募REITs二級(jí)市場(chǎng)分板塊，以購物中心為代表的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施以及保障性租賃住房漲幅較高，而產(chǎn)業(yè)園板塊的基礎(chǔ)設(shè)施二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)偏弱。此外，2025年成為機(jī)構(gòu)間REITs（持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS）長足發(fā)展的大年。截至2025年底，蘇州全市資產(chǎn)證券化產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行規(guī)模超300億元，戴德梁行為其中30余單產(chǎn)品提供物業(yè)評(píng)估及市場(chǎng)調(diào)研服務(wù)。2025年成功協(xié)助江蘇省首單租賃住房REITs項(xiàng)目——華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的上市發(fā)行，成為繼蘇園-東吳公募REITs之后又一單服務(wù)蘇州國資成功發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品。

戴德梁行蘇州公司總經(jīng)理?xiàng)铈?/strong>表示，2025年蘇州規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)4.89萬億元，為寫字樓市場(chǎng)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。2026年是蘇州沖刺規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值5萬億元目標(biāo)的關(guān)鍵之年，全市將實(shí)施新型工業(yè)化“八大工程”，深化“1030”產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，推動(dòng)人工智能賦能制造業(yè)，培育壯大新興支柱產(chǎn)業(yè)。這一系列宏觀經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)政策部署，將為寫字樓市場(chǎng)帶來持續(xù)的產(chǎn)業(yè)客戶增量，尤其是人工智能、具身智能、ESG新能源等細(xì)分領(lǐng)域的企業(yè)辦公需求有望加速釋放。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示，展望未來，蘇州寫字樓市場(chǎng)將深度受益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市發(fā)展紅利，建議市場(chǎng)參與者精準(zhǔn)錨定“1030”產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展方向，緊扣智能樓宇、綠色建筑等趨勢(shì)，主動(dòng)對(duì)接專精特新企業(yè)、智能原生企業(yè)的個(gè)性化需求，以產(chǎn)業(yè)生態(tài)搭建推動(dòng)市場(chǎng)從“空間租賃”向“價(jià)值賦能”深度轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)自身高質(zhì)量發(fā)展。

nicole.mc.zhang@cushwake.com

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