一套房子從掛牌出來開始，很業(yè)主都要經(jīng)歷一個降價的心理建設，從預期的心理價格，到市場均價，再到購房者的認可成交價格。

有一套許多房子，掛牌出來300萬，最終成交價格230萬，70萬的落差，已經(jīng)遠遠超出業(yè)主的心理底價。然而，這種情況，時刻都在上演著，福州一個月成交2000多套房子當中，60%以上的房東，要接受這樣的結(jié)果。

哪怕是東二環(huán)，福州的熱點區(qū)域，東泰禾的帶動下，周邊晉安湖，地鐵口，榕博小學等配套，前幾年開始豐富起來，隨之人口也開始聚集到這里。從2012年開始，東二環(huán)的價格，可謂是一路高歌，目前仍是福州排名前列的片區(qū)。

即便遇到這兩年，樓市低迷的市場，東二環(huán)仍然能夠表現(xiàn)更為堅挺的價格表現(xiàn)。

保利香檳國際，掛牌220套，業(yè)主掛牌均價2.5萬，成交在2萬左右；

融僑悅城，掛牌77套，業(yè)主掛牌均價3.5萬，成交在3萬左右；

公園左岸，掛牌72套，業(yè)主掛牌均價3.7萬，成交均價3萬左右；

還有泰禾金尊府，融信后海，香開新城，建發(fā)朗云等小區(qū)。這些圍繞在泰禾廣場，和晉安湖公園，竹嶼地鐵口附近的小區(qū)，房價上的表現(xiàn)都不低。

剛剛成交一套泰禾金尊府，成交單價2.77萬/平米，對于這個單價，肯定有很多網(wǎng)友不敢相信。然而這套房子的成交，也是一個很好的案例，給大家做個簡單分析。

成交小區(qū)：泰禾金尊府；

成交時間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)93.97平米，3房2廳，高樓層，東南北朝向，精裝修，260萬，成交單價27722元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌178天，初次掛牌298萬，調(diào)價6次，帶看客戶50余次后成交。房源的流量較高，線上關(guān)注度超過3000人，線下帶看人數(shù)也較多。一套房子，能夠有這么大的流量，很難得。因為有很多房子掛牌出來后，一個月可能才有那么一兩個人看。

2、泰禾金尊府，位于泰禾廣場北側(cè)，晉安公園的西側(cè)，步行地鐵口竹嶼站一個紅綠燈的距離。它的地段比公園對邊的養(yǎng)云，以及攬湖，天琴湖都要更好，配套也更為成熟，每個月都有成交房源的案例。

3、小區(qū)掛牌房源72套，均價3.5萬左右，成交均價2.6萬左右，這個成交單價，已是近幾年來的新低，追溯到2021年，成交單價39500元/平米。如我開篇所說的一樣，大多數(shù)業(yè)主掛牌的價格都比較高，而實際成交價格會有較大差距。也提到東二環(huán)，現(xiàn)在的單價，仍然還處于一個較高階段。

4、泰禾金尊府是一個不錯的小區(qū)，個人表示比較喜歡，小區(qū)共有16棟樓，1295戶業(yè)主，容積率2.8，內(nèi)部有高層和疊拼兩種產(chǎn)品，戶型從2房到4房，最多是3房結(jié)構(gòu)，93到114平米之間。3房戶型的單價，高于2房戶型，目前2房的價格已有2.4萬的情況產(chǎn)生。

購房建議：

來到福州買房，大多數(shù)人都無法避開東二環(huán)，一方面是受到中介的影響，另一方面是這里的城市界面更像是一個大城市的樣子。當然，影響東二環(huán)的價格因素有很多，買這里的理由也有千百種。

近三年內(nèi)，東二環(huán)還具有一定的發(fā)展空間，是否能拉動價格的變化？

地鐵6號線東調(diào)段（濱海新城—晉安CBD段）已于2025年2月實現(xiàn)全線“洞通”，軌道鋪設全面啟動，預計2026年正式通車。通車后，東泰禾區(qū)域?qū)⑼ㄟ^林浦站與6號線實現(xiàn)無縫接駁，至鼓樓東街口通勤時間壓縮至55分鐘內(nèi)，徹底打破“遠郊”標簽，強化與濱海新城、三江口的聯(lián)動。

該線路將顯著提升區(qū)域人口導入能力，預計2026年晉安CBD常住人口突破20萬，形成“地鐵+產(chǎn)業(yè)+居住”閉環(huán)。

產(chǎn)業(yè)與總部經(jīng)濟加速集聚：晉安CBD“三創(chuàng)園”擴容，晉安湖東側(cè)B-08地塊（16,783㎡）已列入2025年擬出讓清單，規(guī)劃為商業(yè)商務綜合用地，建筑高度上限150米，將引入企業(yè)總部、研發(fā)中心、金融科技機構(gòu)，打造“晉安大道總部經(jīng)濟示范區(qū)”核心載體。

科創(chuàng)走廊建設持續(xù)推進，截至2025年11月，晉安CBD范圍內(nèi)已建成752.3萬㎡科創(chuàng)載體，新增研發(fā)平臺34家、科技型中小企業(yè)1686家，技術(shù)合同登記額超101億元，成為福州數(shù)字經(jīng)濟與高技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心引擎。

對此，大家對東二環(huán)還有什么看法？

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