已經(jīng)投入使用15年左右的小區(qū)電梯，是換還是修？

最近這個問題在北京市豐臺區(qū)東亞三環(huán)小區(qū)，引起巨大爭議。物業(yè)自作主張要“大修”，業(yè)主們要求“更換”，因為大修一臺電梯的報價幾乎接近更換新電梯的成本。

這個2009年—2010年建成的商住樓小區(qū)，共有9棟樓，2100余戶。其中1、2、3號樓為20多層的高層建筑，每一棟樓有5、600百戶。小區(qū)物業(yè)為北京天岳恒房屋經(jīng)營有限公司物業(yè)管理分公司（以下簡稱天岳恒物業(yè)）。

2025年2、3月份，天岳恒物業(yè)工作人員通過業(yè)主微信、電話，告知部分業(yè)主小區(qū)電梯經(jīng)過專業(yè)公司檢測需要進行大修，擬動用公共維修基金，對1、2、3號樓的11部電梯進行大修，希望業(yè)主同意。

業(yè)主沒有理由不支持?？墒牵斓侥甑椎臅r候，業(yè)主們才知道維修11部電梯要花費215萬元，平均一部電梯就要17萬多，幾乎快趕上換一部新電梯了。而當初物業(yè)故意隱瞞了這一重要信息。大家紛紛表示質疑并強烈反對，一致意見要求更換新電梯。

程序違法： 物業(yè)虛假簽名 業(yè)主請求公開無果

公維金，也就是住宅公共維修基金，是由業(yè)主繳存，屬于業(yè)主所有，通俗地說，是業(yè)主們給房子存的“壓箱底”的“治病錢”。

對于公維金的使用，2008年施行的《住宅專項維修資金管理辦法》有著明確的規(guī)定：業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監(jiān)督的原則。

根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定，電梯更換屬于建筑物附屬設施改建，需經(jīng)專有部分面積及人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決，且參與表決者中四分之三以上同意方可通過。

而東亞三環(huán)的業(yè)主們，作為公維金的所有人，居然無權決定怎么使用。

在業(yè)主的強烈質疑和反對下，2025年12月，由東亞三環(huán)所在街道馬家堡街道辦和楓竹苑社區(qū)召集了兩次協(xié)調會，業(yè)主們提出關于對電梯的評估鑒定報告、招投標報告、施工審計報告請予以公示，招投標過程、程序請公開，業(yè)主簽名表要查看。結果房管局、街道辦、社區(qū)和物業(yè)公司相互踢皮球，到現(xiàn)在為止業(yè)主連自己的簽名表都看不到。

中標迷局：小公司能量大 在京“超常接單” 屢屢中標

業(yè)主們意外發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司先斬后奏，早在2024年6月就開始對東亞三環(huán)11臺電梯維修進行招標，在2024年9月已完成招標，中標金額為215萬余元，中標單位為貴陽中祥通達電梯有限公司。該公司注冊成立于2021年，注冊資金500萬，2023年員工規(guī)模為10人，股東為2個自然人所有。

調查發(fā)現(xiàn)這家小微企業(yè)的“接單能力”超乎尋常：在2024年和2025年先后中標天岳恒物業(yè)管理的北京豐臺區(qū)東亞三環(huán)1、2、3號樓11部電梯大修和朝陽區(qū)青年路某小區(qū)20臺電梯維修項目，另外還涉及海淀區(qū)等其他小區(qū)的電梯維修項目。短短一年內僅在北京就承接了數(shù)十部電梯維修項目。

令人稱奇的是，這家公司自成立以來中標的全部項目都是在北京和貴陽兩地。

業(yè)主們有理由懷疑該公司中標量遠遠超出正常承接能力，結合其與天岳恒物業(yè)的頻繁合作，背后是否暗藏圍標串標、違法轉包、利益輸送等違規(guī)線索？

亂象直擊：報價虛高+偽造簽字 公維金遭覬覦冒領

為加快電梯更新進程，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合市市場監(jiān)管局等部門出臺了《住宅老舊電梯應急更換程序指引》。對投入使用時間長、運行故障率高、群眾反映強烈的在用老舊電梯，當電梯定期檢驗報告結論為不合格且有一個以上重點檢驗項目不符合規(guī)定，發(fā)生危及安全使用情況時，可申請應急支取住宅專項維修資金進行電梯更換。

據(jù)了解，截至2024年11月底，北京市電梯保有量為31.6萬臺，2025年4月已全部加貼數(shù)字“身份證”，實現(xiàn)“一梯一碼”。

讓人不可思議的是，直到2025年底電梯大修前，東亞三環(huán)小區(qū)的電梯居然沒有進入全市電梯維修編碼程序，成了沒有“身份證”的“黑戶”。

居民的生命安全就這樣被視為兒戲。

北京市市場監(jiān)管局2025年加大抽檢力度，已消除2600余個電梯安全隱患；也加大執(zhí)法力度，對22起虛假維保的嚴重違法單位進行了公示警告處罰。

2021年，天岳恒物業(yè)以消防應急名義啟動應急使用程序，提取了290余萬元公維金，直到2022年9月才出了一份《關于申請使用專項維修資金的建議公告》。這還是業(yè)主近期才查出的。大家之前毫不知情。該物業(yè)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主知情權與監(jiān)督權。

這一情形類似于2023年，北京廣播電視臺報道了“北京市豐臺區(qū)藍調國際小區(qū)近2000萬公維金去向成謎”，開始業(yè)主都不知情，引起一片嘩然。也讓業(yè)主們聯(lián)想到豐臺區(qū)曾發(fā)生的公維金挪用大案：該區(qū)房管局安全和設備科科長劉某利用審批維修基金的職務便利，聯(lián)手承包商，通過偽造材料冒領4300余萬元住宅專項維修資金，涉及豐臺區(qū)多個小區(qū)，違規(guī)侵占業(yè)主住房安全“保障錢”，造成超1200萬元損失，相關人員已獲刑 。

“歷史會不會重演？我們的‘房屋養(yǎng)老金’是不是成了某些人的‘自助提款機’”？面對熟悉的配方，業(yè)主們憂心不已。

方案之爭：維修3年質保VS換新15年保障 業(yè)主合理訴求遭拒

針對電梯修還是換，雙方意見對立：物業(yè)堅持由中標單位實施維修方案，即便單梯費用高達17.7萬元，質保期僅3年；業(yè)主方經(jīng)多方咨詢后提出更換新電梯方案，單梯費用約20余萬元，質保期長達15年。

2025年12月份，馬家堡街道及社區(qū)組織三方協(xié)調會，在會上，業(yè)主們提出三點核心訴求：一是懇請豐臺區(qū)房管局公開兩次提取公維金的申請材料及審批文件，組織專業(yè)核查并公示結果；二是要求天岳恒物業(yè)完整公開業(yè)主簽名表、工程預算等材料，保障業(yè)主知情權；三是希望馬家堡街道辦及楓竹苑社區(qū)摒棄“和稀泥”態(tài)度，切實擔當，牽頭協(xié)商制定合理處置方案，并指導成立業(yè)主委員會。

但是都沒有得到明確的答復。令業(yè)主不滿的是，物業(yè)在未解決核心爭議的情況下，會后即貼出維修公示，公示期7天。結果剛貼出公示第三天，物業(yè)便安排強行開工，我行我素，一意孤行。

業(yè)主們紛紛給12345政府熱線打電話反映或以其他方式投訴，但到目前為止，相關部門還沒有給業(yè)主一個明確的說法。而電梯大修施工照常進行。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，施工過程中采用的很多零配件和材料質量令人堪憂，是否安全讓人擔心。到2026年元旦前后，已經(jīng)有部分電梯維修完畢投入使用。

大家發(fā)現(xiàn)修好的電梯連開關門都不太靈敏，乘坐感覺跟大修前相比沒有明顯改進，業(yè)主紛紛質疑：僅用一個星期就把電梯大修好了？一臺電梯將近18萬這么快就掙走了？

公維金：不能讓業(yè)主知情權和自主權徒有虛名

公共維修基金是業(yè)主們繳納的錢，所有權屬于全體業(yè)主共有，可是銀行卡和密碼卻不在業(yè)主手里，業(yè)主甚至無權決定這筆錢應該怎么花？花多少，花在了哪里？

結合以往各地出現(xiàn)過的多起案例，有法律專業(yè)人士說，物業(yè)公司通常勾結維保單位或施工單位，通過以下方式非法套取資金：虛構維修需求：謊報電梯故障、管道破損等問題，偽造維修記錄和公示，騙取業(yè)主同意。虛增價格和工程量：在維修方案中抬高材料單價或虛報工程量。串通投標或拆單：與指定施工單位串標，規(guī)避業(yè)主表決和審價。繞過業(yè)主表決：以“應急維修”名義跳過業(yè)主大會，直接申請資金。偽造文件和簽名：提供虛假的業(yè)主簽名、會議記錄或維修單據(jù)，掩蓋資金挪用。

業(yè)委會成立之前，所有業(yè)主對公維金使用情況具有知情監(jiān)督權，有權要求物業(yè)服務企業(yè)提供相關的這些材料，給所有的業(yè)主予以公示，要求物業(yè)申請使用公維金“全過程公開”。而政府部門所要做的，就是做好程序設計，出臺管理細則，明晰責權，為業(yè)主們撐起保護傘。

而現(xiàn)在，房管局、街道辦等相關部門成了誰的保護傘？

《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定：業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。

業(yè)主們擔憂，若公維金被違規(guī)套取耗盡，后續(xù)維修費用將轉嫁至業(yè)主，如果有人承擔不起或不肯分攤，房屋最后無錢維護，就會淪為貧民窟。

如何堵住監(jiān)管漏洞、讓公維金在陽光下運行，這場小區(qū)電梯風波拋出的民生課題，亟待相關部門回應解決。