本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋

廣州珠江新城 時代財經(jīng)攝

零售消費崛起，成為過去一年廣州寫字樓及購物中心需求的重要支撐。

1月6日，戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，廣州甲級寫字樓市場迎來37.8萬平方米新增供應，同比上升118.8%，全市存量攀升至704.5萬平方米，全市租金水平延續(xù)下行趨勢。

供應放量疊加租金下調，刺激了部分租賃需求釋放。2025年，廣州甲級寫字樓市場全年累計凈吸納量達18.2萬平方米，同比上升43.1%。不過，由于新增供應增速顯著高于需求漲幅，全市甲級寫字樓空置率同步上升1.8個百分點，達到20.7%。

自2024年以來，廣州甲級寫字樓市場租賃需求持續(xù)小幅回升。戴德梁行相關人士表示，一方面，部分企業(yè)出于降本增效的考慮，對辦公空間進行搬遷調整；另一方面，一些經(jīng)營狀況相對穩(wěn)健、預算充足的企業(yè)，在租金回調的刺激下，產(chǎn)生了升級搬遷需求。在此背景下，盡管空置率仍在上行，但近兩年的增速已經(jīng)放緩。

從行業(yè)需求結構來看，金融業(yè)、TMT以及貿(mào)易和零售成為2025年廣州甲級寫字樓市場的前三大需求來源，成交面積占比分別為22%、20%和19%。而在2024年，這三大行業(yè)的占比分別為12%、21%和10%。需求占比的變化，主要源于相關行業(yè)頭部企業(yè)的租賃活動活躍。

其中，下半年出現(xiàn)的大面積成交顯著推高了金融業(yè)的全年表現(xiàn)，使其成為年度最大的租賃需求主力。戴德梁行相關人士指出，2025年前三季度，廣州市金融業(yè)GDP增加值同比增長6.1%，較上半年提升1.3個百分點，成為拉動廣州GDP增速的重要動力之一。銀行、AMC（資產(chǎn)管理公司）及保險等金融機構的業(yè)務擴展，推動了金融行業(yè)對辦公空間升級的需求。

貿(mào)易和零售行業(yè)的租賃占比也較去年明顯提升，主要由潮玩手辦、國貨化妝品牌等零售企業(yè)，以及電商和貿(mào)易企業(yè)支撐。戴德梁行方面特別指出，以直播和跨境業(yè)務為主的電商企業(yè)，在2025年對大面積辦公空間及新增辦公場所表現(xiàn)出一定需求。

在優(yōu)質零售物業(yè)市場方面，盡管同樣面臨租金下行、空置率上升的壓力，但市場供需兩端活躍。

2025年，廣州迎來番禺漢溪K11、白云湖金鉑天地等多個購物中心開業(yè)，全年優(yōu)質零售物業(yè)新增供應41.4萬平方米，同比增加77.7%；全年累計凈吸納量達到31.7萬平方米，同比上漲66.5%。

業(yè)態(tài)結構上，餐飲繼續(xù)保持加速發(fā)展。戴德梁行相關人士指出，全年新開店鋪中，餐飲業(yè)態(tài)占比高達44.5%，成為購物中心最主要的需求來源。時代財經(jīng)注意到，今年上半年餐飲業(yè)態(tài)占比為38.8%，這也就意味著，下半年開業(yè)節(jié)奏的加快顯著拉高了全年水平。

從細分品類來看，烘焙甜品及新式飲品、奶茶兩大賽道的開店需求仍處于上升通道，“僅這兩個細分品類，2025年的新開店鋪占比合計已接近15%，競爭已經(jīng)非常激烈”。去年1月，貴州“網(wǎng)紅奶茶”去茶山的廣州首店在天環(huán)廣場試營業(yè)期間，門店實時訂單量一度逼近2000單。

零售業(yè)態(tài)構成購物中心的另一大需求支柱，全年新開店鋪占比為40.2%。其中，潮玩文創(chuàng)、家電數(shù)碼和運動服飾的新開店鋪占比相較去年明顯提升，分別超過2%、達到6%和5%。去年4月，三麗鷗廣州天環(huán)廣場門店開業(yè)當天同樣排起長龍。3月，華南首家斐樂FILA ICONA旗艦店在太古匯開業(yè)。4月，同為安踏集團的旗下女性運動品牌MAIA ACTIVE，開出品牌廣州首家Leggings LAB概念店。

此外，戴德梁行相關人士指出，第十五屆全運會的舉辦及其吉祥物走紅，引發(fā)了多輪消費熱潮，“我們看到潮玩文創(chuàng)的市場需求延續(xù)了近幾年的活躍趨勢，也再次印證情緒價值仍是推動消費增長的重要驅動力。”

2025年11月30日，廣州市人民政府副秘書長、十五運會廣州賽區(qū)執(zhí)委會副主任朱小燚曾透露，十五運會衍生品銷售額已突破8億元，并有望達到10億元。

在賽事氛圍的帶動下，體育消費和運動零售板塊持續(xù)擴容。戴德梁行方面表示，越來越多垂直細分品牌正在加快布局廣州市場，近兩年，小眾運動領域和細分品牌不斷進入，包括On昂跑、英國自行車品牌小布自行車等，進一步豐富了本地零售市場的層次與活力。