來(lái)源 · 商業(yè)地產(chǎn)觀察（ID：sydcgc）

作者 · 劉玉萌

圖片來(lái)源 · 各項(xiàng)目官方

頭圖來(lái)源 · 北京中關(guān)村ART PARK大融城官方小紅書

2025年，北京商業(yè)新舊同頻、里外煥新，在政策與市場(chǎng)的雙輪驅(qū)動(dòng)下，已從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量煥新+體驗(yàn)升級(jí)”的新階段。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年北京新開28個(gè)零售商業(yè)，商業(yè)總體量超150萬(wàn)平方米。當(dāng)城市更新成為擴(kuò)大內(nèi)需的新常態(tài)，北京商業(yè)在“上新”的同時(shí)又帶來(lái)了哪些新風(fēng)向？

01.

2025年

北京商業(yè)加速洗牌煥新

入市新項(xiàng)目多、老項(xiàng)目改造快、政策支持力度大，推動(dòng)區(qū)域格局重新洗牌、新老商圈錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，令北京2025年的商業(yè)市場(chǎng)迸發(fā)出蓬勃的朝氣。

具體來(lái)看，北京2025年新入市的28個(gè)項(xiàng)目中，有多個(gè)運(yùn)營(yíng)商為行業(yè)頭部集團(tuán)，如中海、保利、銀泰、京東、首旅（王府井）、光大安石、京投發(fā)展、合生創(chuàng)展、新辰商業(yè)，亦有部分聚焦本地的企業(yè)，相輔相成、互為增益。

從開業(yè)時(shí)間看，天氣較冷的一季度為“開業(yè)淡季”，大部分項(xiàng)目選擇在二、三、四季度開業(yè)，其中9月有8個(gè)項(xiàng)目開業(yè)、10月有5個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，二者合計(jì)約占全年開業(yè)總數(shù)近半，顯示出“金九銀十”的定律依然奏效。年底也是開業(yè)高峰，12月下半旬迎來(lái)4個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目。

2025年，北京11個(gè)行政區(qū)迎來(lái)新商場(chǎng)，朝陽(yáng)繼續(xù)以7個(gè)新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量領(lǐng)跑，緊隨其后的海淀今年“小爆發(fā)”，不僅迎來(lái)6個(gè)新面孔，新開業(yè)商業(yè)體量也位居今年第二。與此同時(shí)，五環(huán)外商業(yè)從“短板”變“增量主戰(zhàn)場(chǎng)”，新興商圈加速成型，與成熟商圈差異化競(jìng)爭(zhēng)。

從新開商業(yè)體量分布來(lái)看，易于精準(zhǔn)定位、快速入市的小體量項(xiàng)目在2025年北京商業(yè)增量中占主流，大體延續(xù)了去年的趨勢(shì)。新開商業(yè)中體量在3萬(wàn)㎡以下的商業(yè)共有10個(gè)，3萬(wàn)-5萬(wàn)㎡（含）的也有9個(gè)，二者占總數(shù)的2/3。

5萬(wàn)-10萬(wàn)㎡（含）的中型商業(yè)有5個(gè)；10萬(wàn)-20萬(wàn)㎡（含）的大體量商業(yè)項(xiàng)目有3個(gè)；20萬(wàn)㎡以上的僅有1個(gè)。這些項(xiàng)目正在更有力地優(yōu)化區(qū)域消費(fèi)供給，激發(fā)潛在消費(fèi)活力。

02.

2025京派新場(chǎng)

凝聚三大趨勢(shì)

縱覽北京2025年的商業(yè)新生力量，我們可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)明顯的趨勢(shì)：

• 城市更新的大潮勢(shì)不可擋，更多項(xiàng)目下定決心全面改造升級(jí)；

• 數(shù)個(gè)新項(xiàng)目入市，無(wú)論體量大小，都讓人耳目一新；

• 本地化“京味兒”標(biāo)簽鮮明，深度嵌入場(chǎng)景、業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)。

存量商業(yè)“爆改”重新出圈

在近年“減量發(fā)展”與“城市更新”雙重背景下，北京對(duì)于零售商業(yè)物業(yè)的“存量改造”已從個(gè)案探索進(jìn)入規(guī)?；A段，今年有不少煥發(fā)新生的商業(yè)體“叫好又叫座”。

3月28日，由原永旺國(guó)際商城購(gòu)物中心改造而來(lái)的超極合生匯西區(qū)正式開業(yè)，引入近300個(gè)年輕力品牌，涵蓋35%的各類首店及旗艦店。

東西區(qū)合體后，超極合生匯憑借46萬(wàn)平方米的超大體量、近800家品牌的龐大矩陣，成為北京市規(guī)模最大的商業(yè)綜合體之一，為消費(fèi)者帶來(lái)前所未有的購(gòu)物與娛樂體驗(yàn)。作為昌平區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，緊鄰地鐵昌平線生命科學(xué)園站的超極合生匯，正通過(guò)POD公園商業(yè)模式持續(xù)引領(lǐng)京北商業(yè)的潮流。

始建于1964年的北京友誼商店，9月在建國(guó)門外大街正式煥新開園。在王府井集團(tuán)“一店一策”升級(jí)改造后，這里既留存了紅磚老建筑的歷史肌理，又注入“花園院落+首店集群”的現(xiàn)代商業(yè)基因，從試營(yíng)業(yè)開始便在社交平臺(tái)走紅。

員工食堂變成廣式雞鍋、傳達(dá)室變成精品咖啡館、庫(kù)房變成手工意大利面店……諸多特色業(yè)態(tài)在這里落地、更多舊物重新被利用起來(lái)、大量北京在地文化符號(hào)被重新演繹，友誼商店正成為新消費(fèi)場(chǎng)景下的國(guó)潮地標(biāo)。

北京四環(huán)內(nèi)規(guī)模最大的城市更新商業(yè)體中關(guān)村ART PARK大融城，西區(qū)在5月率先營(yíng)業(yè)并大受歡迎之后，東區(qū)也在12月亮相。

這座融合美食、潮流與生活方式的立體空間和生態(tài)公園，在地下－地面－屋頂?shù)娜讓涌臻g，以12萬(wàn)㎡商業(yè)體量、300+全新品牌，刷新海淀的商業(yè)體驗(yàn)。除了首店云集的強(qiáng)大餐飲矩陣，零售板塊也可圈可點(diǎn)，主力店包括Alexander Wang、MM6 Maison Margiela、lululemon、EXI.T、Barbour、DIESEL等，精準(zhǔn)覆蓋京西追求高品質(zhì)生活的客群，重新定義城市更新POD商業(yè)形態(tài)。

今年，北京還有更多項(xiàng)目經(jīng)過(guò)大刀闊斧的改造，在重新亮相時(shí)讓人耳目一新。比如：

• 北京最后一家華堂商場(chǎng)——伊藤洋華堂北京亞運(yùn)村店升級(jí)改造為華堂·新辰匯；

• 閑置多年的金泉港商業(yè)項(xiàng)目的一部分以大屯里商業(yè)街的新身份入市；

• 望京北部的原歐尚、百安居建材商場(chǎng)悄然變身北京保利廣場(chǎng)；

• 破繭重生的鼎好DH3呈現(xiàn)的鼎好THE HUB，給中關(guān)村商圈帶來(lái)更多活力；

• 曾經(jīng)的大紅門批發(fā)市場(chǎng)華麗蝶變，升級(jí)為全國(guó)面積最大的京東MALL；

• 朝陽(yáng)公園東側(cè)的原奧運(yùn)沙灘排球館，在改造之后化身微博IN跨次元引力場(chǎng)……

新晉商業(yè)高調(diào)入市，

填補(bǔ)更多地區(qū)空白

近幾年，北京新增商業(yè)設(shè)施向非核心區(qū)傾斜，傳統(tǒng)薄弱區(qū)域的商業(yè)供給大幅增強(qiáng)，區(qū)域商業(yè)能級(jí)差距有所縮小，全市商業(yè)消費(fèi)空間布局日趨平衡。

尤其是今年，曾被詬病商業(yè)貧乏的海淀區(qū)蓄力爆發(fā)，大幅度充盈了優(yōu)質(zhì)商業(yè)供給。比如食之榜SPACE，以8棟獨(dú)棟建筑、2400㎡空中花園、3000㎡戶外廣場(chǎng)，呈現(xiàn)美食合集、寵物友好、社區(qū)市集、生活配套等多元消費(fèi)體驗(yàn)，打造中關(guān)村的全齡家庭商務(wù)社交生活方式場(chǎng)，尤其是深度合作必吃榜、米其林精品餐廳的24H深夜食堂，已迅速躋身海淀夜間美食主場(chǎng)。

9月19日啟幕的魏公·芳華里，位于海淀區(qū)中關(guān)村南大街麗金智地中心寫B(tài)1-B2層，開創(chuàng)“小而精美”的商業(yè)新玩法，以“原創(chuàng)藝術(shù)+場(chǎng)景創(chuàng)新+科技體驗(yàn)”為理念，融合雙挑空中庭、花園式沐光街區(qū)與室外商街，集藝術(shù)、潮流、美食于一體，引入國(guó)圖文創(chuàng)館、星典影城、奧美氧艙會(huì)館、麗金·Lounge西餐廳等多家首店及主力品牌，營(yíng)造出通透舒適的消費(fèi)環(huán)境，為市民提供全時(shí)段、多維度的生活體驗(yàn)空間。

近年來(lái)，副中心文商旅加速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)活力持續(xù)增強(qiáng)，規(guī)模體量不斷擴(kuò)大，點(diǎn)燃區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展新引擎。

12月26日，與北京環(huán)球影城主題公園一路之隔的“灣里”國(guó)際商業(yè)娛樂綜合體正式開門迎客，這一北京市重點(diǎn)工程投資超百億元，總開發(fā)規(guī)模接近50萬(wàn)㎡，包含王府井WellTown、汀云小鎮(zhèn)、諾嵐酒店三大板塊，涵蓋購(gòu)物、酒店、民宿、餐飲、展演、娛樂等多種業(yè)態(tài)。

其中，王府井WellTown引入國(guó)內(nèi)外知名品牌500余個(gè)，既包含奧萊經(jīng)典品牌矩陣，也引入主理人品牌、創(chuàng)新零售、餐飲娛樂以及藝術(shù)與商業(yè)相融合的體驗(yàn)場(chǎng)景，首進(jìn)副中心的品牌超過(guò)60%，注入消費(fèi)新動(dòng)能。

深耕在地文化，

“京味兒”濃度高

對(duì)于北京的一些新開商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“在地文化”已經(jīng)從過(guò)去的裝飾符號(hào)升級(jí)為項(xiàng)目基因，不僅將“北京肌理”直接寫進(jìn)建筑，更讓“老北京記憶”變成可消費(fèi)的場(chǎng)景，讓商業(yè)空間成為老字號(hào)“年輕化”的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)。

位于西城區(qū)騾馬市大街的中海大吉巷，定位于“城市文化會(huì)客廳”，首店及定制店占比超過(guò)50%，打造古都文脈演繹場(chǎng)、精英社交目的地、城市自在生活圈三大核心場(chǎng)景，下沉式廣場(chǎng)、樓頂花園、藝術(shù)展覽館、國(guó)際品牌、米其林餐廳、文保四合院、綠地景觀等多元的沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景，助力其在5月開業(yè)后迅速成為南城新地標(biāo)。

大吉巷延續(xù)四合建筑語(yǔ)言，將現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)的建筑語(yǔ)言完美融合，既展現(xiàn)國(guó)際前沿的設(shè)計(jì)理念，又傳承深厚的歷史文化底蘊(yùn)，不僅是一個(gè)成功的商業(yè)文化項(xiàng)目，更是首都核心區(qū)城市更新的范本。

9月份，北京隆福寺街區(qū)二期迎來(lái)開業(yè)季。與一期相比，二期整體建筑規(guī)模顯著增加，引入更多元的品牌業(yè)態(tài)，涵蓋科技體驗(yàn)、演藝文化、老字號(hào)創(chuàng)新、零售生活方式、餐飲服務(wù)等，實(shí)現(xiàn)了隆福寺文化體驗(yàn)的全面擴(kuò)容。

二期吸引了大量首店、旗艦店和概念創(chuàng)新店，如開心麻花A99劇場(chǎng)東城區(qū)首店、7mesh中國(guó)首店、Outopia北京首店等，以及稻香村零號(hào)店尋寶店、同仁堂知嘛健康、豐年灌腸、梅潭村、紫光園、姚記炒肝等老字號(hào)創(chuàng)新品牌，為隆福寺街區(qū)注入兼具京韻特色與時(shí)代活力的新動(dòng)能。

同樣在9月亮相的北京坊二期，延續(xù)一期“中國(guó)式生活體驗(yàn)區(qū)”的定位，并順應(yīng)年輕人的消費(fèi)喜好，引入城市IP旗艦、主題博物館、沉浸式演藝空間、Livehouse、特色餐飲等多元消費(fèi)業(yè)態(tài)。

二期特別打造的3000平方米空中城市花園，集合了竹林紅墻、中軸雅集、流光坊間、微醺天臺(tái)四個(gè)主題區(qū)域。北京坊作為距離北京中軸線最近的城市更新地標(biāo)之一，正逐步成為一個(gè)本地人愛逛、國(guó)內(nèi)外游客必逛的新北京沉浸式商業(yè)街區(qū)。

03.

政策精準(zhǔn)發(fā)力

不斷釋放消費(fèi)潛能

2025年，有關(guān)部門發(fā)布多項(xiàng)利好政策，深化改革提振消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，為城市商業(yè)的煥新和創(chuàng)新保駕護(hù)航。

比如3月底，北京市商務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于征集2025年支持商場(chǎng)、商街、商圈品質(zhì)提升項(xiàng)目的通知》，單個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)助金額最高可達(dá)500萬(wàn)元；6月份，北京市商務(wù)局等4部門聯(lián)合印發(fā)《北京市擴(kuò)大時(shí)尚消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，明確提出要打造全球首發(fā)中心。

7月初，北京市人民政府發(fā)布《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，提出通過(guò)引領(lǐng)國(guó)潮消費(fèi)新風(fēng)尚、構(gòu)建首發(fā)時(shí)尚新矩陣、打造國(guó)際美食新品牌、煥新商業(yè)消費(fèi)空間活力等方式，營(yíng)造良好的消費(fèi)氛圍。

9月到12月，“2025年全球首發(fā)節(jié)”活動(dòng)在京開展，以“首發(fā)、首秀、首展、首演、首店”五首經(jīng)濟(jì)為核心，圍繞文創(chuàng)潮玩、時(shí)尚服飾、國(guó)潮珠寶、智能科技等打造首發(fā)快閃集合站，廣泛攜手全市各大商圈、首發(fā)中心共同推出首發(fā)融合專場(chǎng)活動(dòng)，以全域沉浸式體驗(yàn)重塑消費(fèi)互動(dòng)模式，以科技注入未來(lái)感與年輕活力，以文化共融架起消費(fèi)的橋梁，構(gòu)建沉浸式消費(fèi)新場(chǎng)景，打造全球首發(fā)中心，為推動(dòng)北京國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)注入新動(dòng)能。

2026年元旦期間，為滿足市民和游客多樣化、品質(zhì)化消費(fèi)需求，北京市商務(wù)局聯(lián)合各區(qū)及相關(guān)部門，引導(dǎo)各類市場(chǎng)主體，精心策劃覆蓋文商旅體多領(lǐng)域的系列促消費(fèi)活動(dòng)。從跨年夜浪漫倒計(jì)時(shí)，到商圈多重優(yōu)惠，再到豐富的融合消費(fèi)場(chǎng)景，以滿滿誠(chéng)意、暖心福利，打造彰顯時(shí)尚潮流、飽含京味特色的元旦消費(fèi)盛宴，為2026年的消費(fèi)市場(chǎng)拉開大幕。

依托政策紅利持續(xù)釋放的賦能效應(yīng)，各大商場(chǎng)、商街、商圈順勢(shì)推進(jìn)品質(zhì)升級(jí)，通過(guò)重塑消費(fèi)場(chǎng)景，激活全域流量，為商業(yè)空間注入內(nèi)容力與年輕力，進(jìn)而推動(dòng)城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)駛向新一輪增長(zhǎng)快車道。

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