再過幾年，回頭看2026年的房地產(chǎn)市場，恐怕很多人會感慨：房子終于回歸“居住本質(zhì)”了。

那些高高在上的投資神話、囤房暴富的故事，可能都成了過去式。

曾經(jīng)房價只漲不跌的“信仰”，也在一系列政策調(diào)整和市場冷卻中被徹底打破。

2016年樓市最瘋狂的時候，曹德旺曾說：“房子只是鋼筋水泥，二三十層的高層住宅將來會成生活負(fù)擔(dān)?！?/p>

那時候全社會都信奉“房價永遠(yuǎn)漲”，他的這番話聽著像個笑話。有人嘲諷他“賣玻璃的瞎操心”，有人罵他“外行管內(nèi)行”。

但十年過去，現(xiàn)在再回頭看，他說的每一句話都應(yīng)驗了。

2016年，樓市有多瘋狂？那時候，買房不是為了住，而是為了賺。

南京、蘇州、合肥、廈門被稱為“樓市四小龍”，房價一路飆漲，搶房的場面堪比春運。

南京河西10個樓盤同時開盤，3200套房吸引了上萬人連夜排隊。

售樓處門口甚至安排了120救護車待命，生怕有人因為擁擠出事。

那時候的購房者，根本不看戶型、不挑采光，甚至連售樓處的沙盤都懶得看一眼，只要能搶到房，就像中了彩票。

房價飛漲的速度，讓無數(shù)人相信“房子是最好的投資品”，買到就是賺到。

而炒房客更是借著銀行的低利率加杠桿，一口氣買上三五套，房子越多越有底氣。

在這樣的市場氛圍下，高層住宅成了“香餑餑”。樓層越高，價格越貴，買房的人還特別迷信“住得高看得遠(yuǎn)”。

那時候，沒有房子的人在聚會上都不好意思開口，買房成了全民信仰。

就在這場全民狂歡中，曹德旺的一番話顯得格格不入。他說：“房子是鋼筋水泥堆的，本身不值高價。

二三十層的高層住宅未來會變成生活負(fù)擔(dān)。房價再漲下去，有錢人已經(jīng)有多套房，沒錢人買不起，那炒房的人最后怎么把房子賣出去？”

當(dāng)時，這番話被很多人認(rèn)為是“外行看熱鬧”。地產(chǎn)商嘲諷他不懂房子，炒房客罵他杞人憂天，普通人覺得他太悲觀。

畢竟，對當(dāng)時的市場來說，房價不漲已經(jīng)是天大的新聞，誰會相信房子會成為負(fù)擔(dān)？

但現(xiàn)實是，曹德旺并不是在“危言聳聽”。他只是看清了樓市的本質(zhì)：

房子終究是用來住的，不是用來炒的。脫離居住屬性的房價，就像吹大的氣球，終有破的一天。

十年后，曹德旺的預(yù)言成了現(xiàn)實。過去幾年，高層住宅的問題一個接一個地暴露出來。

炒房客也發(fā)現(xiàn)，手里的房子不但賣不出去，還成了燙手山芋。

2025年的數(shù)據(jù)顯示，全國百城二手房價格全年下跌了7%左右。

一線城市的高端公寓價格動輒降價百萬，但半年都無人問津；二線城市的跌幅更大，部分板塊的房價甚至跌回了2020年之前。

三四線城市更慘，很多地方的房價已經(jīng)跌破3000元/㎡，一套百平米的房子總價二三十萬，依然找不到買家。

那些曾經(jīng)靠炒房賺錢的人，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，房子砸在手里，沒人接盤。

而且電梯老化，是很多高層小區(qū)的“硬傷”。

數(shù)據(jù)顯示，全國有近80萬臺電梯使用年限超過15年，其中17萬臺超過20年，故障頻發(fā)。

北京某高層小區(qū)的電梯，在半年內(nèi)就出現(xiàn)了30多次故障，還曾經(jīng)困住一名2歲幼童。

電梯更換動輒幾十萬，但需要三分之二業(yè)主表決、過半數(shù)同意。

低層住戶常常不愿出錢，租客也不配合聯(lián)系房東，導(dǎo)致維修推進困難。

除了電梯問題，高層住宅的消防設(shè)施老化、外墻脫落、供水供電故障等問題也在集中爆發(fā)。

很多高層小區(qū)的容積率過高，樓間距窄，采光差，底層住戶白天都需要開燈。

早高峰時，電梯擁堵成了常態(tài)，很多上班族不得不提前半小時出門排隊。

到了夏天，空調(diào)外機散發(fā)的熱氣讓整個小區(qū)變成了“蒸籠”，住戶的居住體驗大打折扣。

2026年，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷關(guān)鍵性的轉(zhuǎn)折。炒房時代終結(jié)，房子重新回歸居住本質(zhì)。具體來看，有五個明顯的變化：

第一，現(xiàn)房銷售逐步取代預(yù)售制。2025年，中央城市工作會議明確提出要推進現(xiàn)房銷售。

這意味著購房者可以“所見即所得”，不再擔(dān)心爛尾風(fēng)險。開發(fā)商則需要提高交付能力，不能再靠“畫餅”吸引買家。

第二，高層住宅逐步退出市場。政策開始限制超高層住宅的建設(shè)，容積率也被嚴(yán)格控制。

高層住宅因為居住體驗差、維護成本高，逐漸失去了吸引力。購房者更傾向于選擇低密度的洋房、疊墅等產(chǎn)品。

第三，房子不再是投資品。隨著房價下跌，囤房賺錢的時代一去不復(fù)返。購房者更看重房子的品質(zhì)、戶型和社區(qū)環(huán)境，而不是升值潛力。

第四，開發(fā)商從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升。過去，開發(fā)商靠“高周轉(zhuǎn)”模式盲目擴張，如今市場進入存量競爭時代，房屋的質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)成了消費者關(guān)注的重點。

第五，存量房被轉(zhuǎn)為保障房。政府通過收購存量商品房，將其改造成保障房、人才房。

這不僅消化了市場上的庫存，還分流了剛需購房者，對二手房市場形成了雙重沖擊。

回頭看曹德旺的預(yù)言，他并不是“預(yù)言家”，只是看清了房子的本質(zhì)。房子說到底是用來住的，不是用來炒的。

那些曾經(jīng)迷信“房價永遠(yuǎn)漲”的人，現(xiàn)在不得不面對現(xiàn)實。

對普通人來說，與其囤房投資，不如選一套品質(zhì)過硬、居住舒適的自住房。

樓市的瘋狂時代已經(jīng)結(jié)束，接下來，房子只會回歸它本來的樣子。