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早年曹德旺談及樓市前景時(shí)，曾被許多人譏諷為“不懂行情”，可如今回望過去，他反倒成了那個(gè)洞察最深、眼光最準(zhǔn)的人。

當(dāng)前，二三十層的高層住宅正面臨越來越多的現(xiàn)實(shí)困境：二手房掛牌量持續(xù)攀升，市場(chǎng)占比不斷擴(kuò)大，價(jià)格也一降再降，甚至低到令人心頭發(fā)慌的地步。

為何曾經(jīng)炙手可熱的高層住宅如今遭人冷落？2026年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來哪五大關(guān)鍵轉(zhuǎn)折？這些問題已悄然成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，不少人開始憂心忡忡。

從“房?jī)r(jià)只漲不跌”到資產(chǎn)泡沫戳破

近期，許多網(wǎng)友翻出曹德旺多年前在公開場(chǎng)合談?wù)摲康禺a(chǎn)的視頻片段，評(píng)論區(qū)幾乎被“神預(yù)言”“當(dāng)年要是聽了就好了”這類感慨刷屏。

實(shí)際上，并不存在所謂的“曹德旺2026年預(yù)測(cè)”，他從未給出確切的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。但在十年前樓市最為瘋狂的時(shí)期，他就直言了一個(gè)當(dāng)時(shí)無人愿聽的真相：

房子不過是鋼筋水泥的集合體，價(jià)值有限；即便炒得再高，終究會(huì)回落。尤其是那些動(dòng)輒二三十層的高層住宅，未來極有可能變成沉重的負(fù)擔(dān)。

十年前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有多狂熱，無需贅述。2015至2020年間，無論是一線城市還是偏遠(yuǎn)縣城，只要有新樓盤開盤，凌晨便有人排隊(duì)搶購，全款客戶優(yōu)先選房，貸款者只能排后等待。

那時(shí)人們買房根本不關(guān)心戶型是否合理、采光是否充足、物業(yè)是否專業(yè)，唯一在意的是——這房子能不能快速升值。

家庭聚會(huì)中，話題永遠(yuǎn)圍繞著“我又入手了一套學(xué)區(qū)房”“XX項(xiàng)目一年漲了二十多萬”展開，仿佛沒有幾套房產(chǎn)在手，就落后于時(shí)代潮流。

而高層電梯房正是當(dāng)時(shí)的熱銷產(chǎn)品，開發(fā)商爭(zhēng)相建造五六十層的超高層住宅，樓層越高定價(jià)越狠，還美其名曰“云端景觀”“城市地標(biāo)”。

購房者對(duì)此趨之若鶩，普遍認(rèn)為樓層越高越有身份象征，哪怕公攤面積大、電梯擁堵頻繁，依舊爭(zhēng)先恐后地認(rèn)購，堅(jiān)信買了就能坐等升值，轉(zhuǎn)手即可獲利。

就在2020年樓市熱度達(dá)到巔峰之際，曹德旺在一次行業(yè)峰會(huì)上公開潑冷水。

他指出，房屋本質(zhì)是居住空間，由鋼筋混凝土構(gòu)成，本身不具備無限增值的基礎(chǔ)；全民炒房、忽視居住功能的現(xiàn)象不可持續(xù)，這種虛高的價(jià)格終將回歸理性。

他還特別提醒：手中持有大量高層住宅的人應(yīng)盡早出手，否則將來不僅難以脫手，高昂的維修費(fèi)用還將長(zhǎng)期拖累家庭財(cái)務(wù)。

此言一出，立刻引發(fā)軒然大波。

地產(chǎn)從業(yè)者嘲笑他是“賣玻璃的瞎操心”，質(zhì)疑一個(gè)制造業(yè)企業(yè)家有何資格評(píng)論房地產(chǎn)。

靠炒房獲取巨額收益的投資人群體更是群起攻之，斥責(zé)他“外行妄議內(nèi)行”，聲稱他根本不理解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

就連普通購房者也覺得他在唱衰社會(huì)信心，破壞大眾對(duì)財(cái)富增長(zhǎng)的美好期待，網(wǎng)絡(luò)上充斥著“別信他，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲”的回應(yīng)。

然而誰也沒有料到，僅僅五年之后，整個(gè)樓市格局已然天翻地覆。

2025年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，徹底驗(yàn)證了曹德旺當(dāng)年的判斷。

全國百城房?jī)r(jià)全面下行，一線城市二手住宅均價(jià)全年下跌6.72%，北京、上海的部分高端公寓即便降價(jià)百萬，掛牌半年仍無人問津。

二線城市跌幅更為顯著，達(dá)9.08%，不少曾經(jīng)炙手可熱的板塊房?jī)r(jià)已回落至2020年前水平。

三四線城市情況更加嚴(yán)峻，部分四線城市的住宅單價(jià)跌破每平米三千元，整套總價(jià)僅需十幾萬元，相當(dāng)于一輛家用轎車的價(jià)格，卻依然乏人問津。夜晚小區(qū)燈火稀疏，儼然成為空置率極高的“空城”。

樓市降溫并非偶然事件，而是曹德旺當(dāng)年所警示的問題逐步顯現(xiàn)的結(jié)果。

其中最令人頭疼的，便是老舊高層住宅的維護(hù)難題。目前市面上大量建于2010年后的高層建筑，房齡已超過15年，而電梯、供水系統(tǒng)、供電設(shè)備等核心設(shè)施的設(shè)計(jì)壽命通常僅為15至25年，如今正集中進(jìn)入老化期。

許多高層住戶深有體會(huì)：小區(qū)電梯頻繁故障，三部電梯常有一部處于維修狀態(tài)，高峰期等梯時(shí)間長(zhǎng)達(dá)十幾甚至二十分鐘；一旦全部停運(yùn)，住在二十層以上的居民只能徒步爬樓，老人與兒童苦不堪言。

更棘手的是更換成本——單臺(tái)電梯更換費(fèi)用高達(dá)五六十萬元，一棟30層住宅若全面更新，總投入可達(dá)兩百萬元以上，均攤到每戶往往需要數(shù)萬元。

低樓層住戶因使用頻率較低，普遍不愿分擔(dān)費(fèi)用；高樓層住戶雖迫切希望解決問題，但雙方意見難統(tǒng)一，導(dǎo)致多數(shù)小區(qū)的維修計(jì)劃拖延數(shù)月都無法推進(jìn)。

除電梯外，外墻脫落、增壓泵損壞導(dǎo)致停水等問題也日益頻發(fā)，維修過程復(fù)雜且耗資巨大。不少業(yè)主萌生退意，想要出售房產(chǎn)另覓居所，卻發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)接盤者寥寥無幾。

同時(shí)，高密度住宅區(qū)固有的缺陷也愈發(fā)突出。

當(dāng)年開發(fā)商為追求容積率最大化，壓縮樓間距至極限，致使低層住戶白天都需開燈照明，通風(fēng)差、采光弱，鄰里之間視線交錯(cuò)嚴(yán)重，私密性幾乎為零。

過去人們購房只看升值潛力，這些居住體驗(yàn)問題尚能容忍；如今購房者更注重生活品質(zhì)，物業(yè)服務(wù)水平、房屋年齡、是否為現(xiàn)房，已成為決策的核心考量因素。

此外，保障性住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。僅2025年一年，北京市就竣工近10萬套保障房，售價(jià)遠(yuǎn)低于同區(qū)域商品房，直接分流了大量剛需群體。

對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的家庭而言，處境愈加艱難：每年必須支付物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電公攤等固定支出，若房屋無法出租，則形成純粹的資金損耗。

疊加房產(chǎn)稅即將落地的預(yù)期，越來越多房東陷入“倒貼養(yǎng)房”的窘境，昔日被視為“鐵打資產(chǎn)”的房產(chǎn)，如今成了難以甩脫的經(jīng)濟(jì)包袱。

面對(duì)持續(xù)低迷的市場(chǎng)，各地政府紛紛推出救市舉措：降低首付比例、下調(diào)房貸利率、推行“以舊換新”補(bǔ)貼政策、加快老舊小區(qū)改造升級(jí)。合肥市甚至將保障房首付門檻降至15%。

然而這些措施僅能在短期內(nèi)緩解壓力，無法從根本上扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)——住房正加速回歸居住本質(zhì)，這一方向已不可逆轉(zhuǎn)。

今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已不同于往昔。

預(yù)售制度的信任度大幅下滑，近年來爛尾樓案例頻發(fā)，消費(fèi)者更愿意多付成本購買現(xiàn)房，“眼見為實(shí)”成為主流心理。

2025年前九個(gè)月，全國現(xiàn)房銷售面積占總銷量的比例已達(dá)35.4%，海南省更是突破50%，現(xiàn)房交易逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。

官方也在調(diào)整頂層設(shè)計(jì)。自2025年5月起施行的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確規(guī)定：高層住宅不得超過80米（約26層），容積率上限設(shè)定為3.1。

成都、上海、廣州等多個(gè)城市在土地出讓環(huán)節(jié)已加入限高條款，超高層住宅正逐步退出供應(yīng)序列。

這意味著開發(fā)商不能再依靠盲目拔高樓層實(shí)現(xiàn)快速盈利，唯有提升建筑質(zhì)量、優(yōu)化園林設(shè)計(jì)、強(qiáng)化物業(yè)管理，才能真正贏得購房者青睞。

結(jié)語

重新審視曹德旺當(dāng)年的言論，并非他具備未卜先知的能力，而是他深刻理解了房地產(chǎn)的根本邏輯——房子是用來住的，不是用來炒作的金融工具。

那些當(dāng)初嘲笑他的人，要么是沉浸在炒房紅利中的既得利益者，拒絕清醒；要么是被市場(chǎng)狂熱沖昏頭腦，忽略了基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

如今，囤積房產(chǎn)即可坐享增值的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。

對(duì)普通人而言，不再有必要執(zhí)著于購置多套房產(chǎn)作為投資手段。與其持有幾套質(zhì)量堪憂、難以變現(xiàn)的老舊高層，不如精心挑選一套結(jié)構(gòu)安全、配套完善、適合自住的優(yōu)質(zhì)住宅。唯有這樣的房子，才真正具備長(zhǎng)期持有的價(jià)值。

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