來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：易居研究院）

2025年12月30日，財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》。此次對(duì)個(gè)人銷售住房落實(shí)增值稅減稅政策，充分體現(xiàn)相關(guān)部門立足中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和房地產(chǎn)工作新要求，持續(xù)降低稅費(fèi)和交易成本。隨著增值稅減稅政策的推進(jìn)，關(guān)于房地產(chǎn)減稅政策的討論也進(jìn)一步增加。本報(bào)告首先對(duì)增值稅減稅政策進(jìn)行詳細(xì)分析，然后基于2024年以來(lái)房地產(chǎn)減稅政策進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)。

增值稅減稅的核心內(nèi)容

1、政策核心變化：征收率下調(diào)

此次財(cái)政部等部門政策明確，個(gè)人（不含個(gè)體工商戶中的一般納稅人，下同）將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。該政策自2026年1月1日起施行。

此次政策最主要的變化是增值稅征收率的下調(diào)。過(guò)去，個(gè)人銷售持有不足兩年的住房，其增值稅征收率按5%計(jì)算，如今調(diào)整為按3%計(jì)算。通俗解釋是，房東將購(gòu)進(jìn)不足兩年的住房進(jìn)行出售，即掛牌出售二手房，此時(shí)增值稅計(jì)算的公式將從“房?jī)r(jià)*5%”下調(diào)為“房?jī)r(jià)*3%”。

以具體案例進(jìn)行說(shuō)明。假設(shè)某二手房出售價(jià)格為100萬(wàn)元，其持有時(shí)間低于兩年。在舊政策下，按5%的征收率計(jì)算，其增值稅稅額為5萬(wàn)元，房東售房成本較高。而新政策下，按3%的征收率計(jì)算，增值稅降低至3萬(wàn)元。據(jù)此可以看出，出售二手房的增值稅稅費(fèi)減少了2萬(wàn)元，直接降低了售房的稅費(fèi)成本，也使得房東售房的積極性增加。

2、不同持有年限的政策差異

此次增值稅新政中，對(duì)于購(gòu)買兩年及以上的住房對(duì)外出售，明確免征增值稅。不過(guò)該表述和此前政策保持一致，即并非新政策。比如2024年底全國(guó)就已對(duì)持有兩年及以上住房的出售免征增值稅，包括一線城市也不再征收。所以這就意味著此次增值稅新政下，對(duì)于持有兩年及以上住房的對(duì)外出售，并無(wú)稅率的變化。相關(guān)群體或房東將繼續(xù)享受免增值稅的優(yōu)惠政策。換句話說(shuō)，財(cái)政部等部門的增值稅新政，主要對(duì)持有未滿兩年的住房交易產(chǎn)生了影響。

3、政策涉及的房產(chǎn)及房東情況

需要說(shuō)明的是，增值稅免稅政策，主要針對(duì)個(gè)人或居民家庭的住房項(xiàng)目。所以政策出發(fā)點(diǎn)都和合理住房消費(fèi)導(dǎo)向有關(guān)，其不包括商鋪、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目，也不包括企業(yè)持有的房產(chǎn)。同時(shí)，對(duì)于個(gè)體工商戶而言也不適用。所以此次增值稅減稅政策，本質(zhì)上說(shuō)明相關(guān)部門關(guān)注到個(gè)人住房消費(fèi)中的堵點(diǎn)，通過(guò)政策調(diào)整優(yōu)化，為市場(chǎng)流通機(jī)制的完善提供更大支撐。

同時(shí)，市場(chǎng)上的疑問(wèn)是，為什么房東在持有未滿兩年的時(shí)候，會(huì)選擇出售房屋呢？其或存在多重原因：一是房東可能因資金需求、工作地調(diào)動(dòng)等個(gè)人原因急需出售；二是房貸壓力較大，疊加房?jī)r(jià)下降，其持有成本相對(duì)高，出售成為更優(yōu)選擇；三是房東希望換購(gòu)其他住房，比如說(shuō)更大戶型或地段更優(yōu)的住房，以滿足改善型住房需求。不過(guò)從市場(chǎng)慣例來(lái)看，居民家庭持有住房時(shí)間一般都會(huì)超過(guò)5年，這也說(shuō)明此次增值稅減稅政策的適用群體其實(shí)不會(huì)太多，即持有不到兩年就出售房屋的數(shù)量會(huì)比較少。

增值稅計(jì)算的相關(guān)說(shuō)明

1、對(duì)“增值”概念的分析

此次個(gè)人售房的增值稅政策調(diào)整后，部分市民產(chǎn)生了一個(gè)疑問(wèn)，即房?jī)r(jià)下跌后未出現(xiàn)增值，是否還需要繳納增值稅。對(duì)這個(gè)問(wèn)題的解釋，需要回答個(gè)人售房增值稅的運(yùn)作機(jī)制及其與房屋增值的關(guān)系。

從字面上看，增值稅征收確實(shí)是圍繞“增值”而開(kāi)展的。尤其是在2016-2019年房?jī)r(jià)總體上漲的過(guò)程中，理解“增值”和“增值稅”的關(guān)系相對(duì)容易。但在實(shí)踐中，基于增值部分或房?jī)r(jià)差額部分的征稅模式，在2024年底就已廢除。所以2025年開(kāi)始增值稅是否征收，已不取決于房屋增值概念或房?jī)r(jià)的變化，而是看持有房屋的時(shí)間，即按兩年為界限進(jìn)行劃分。具體來(lái)看，從全國(guó)層面講，對(duì)于持有未滿兩年的房屋，其會(huì)按照房?jī)r(jià)而非差價(jià)計(jì)算增值稅，其稅率即為征收率。而對(duì)于持有已滿兩年的房屋，則以免稅的方式進(jìn)行。

從這個(gè)角度看，若是將持有未滿兩年的住房進(jìn)行出售，增值稅政策的“懲罰”機(jī)制會(huì)顯得嚴(yán)厲。之所以有此類政策，和過(guò)去嚴(yán)管房產(chǎn)的短線炒作、快進(jìn)快出等模式有關(guān)。所以一方面其稅率比較高，即為5%；另一方面是按房屋總價(jià)進(jìn)行計(jì)稅，而非房?jī)r(jià)的差額，這一點(diǎn)甚至比企業(yè)出售房屋的稅率要高。從這個(gè)角度看，當(dāng)前將稅率從5%下調(diào)到3%，體現(xiàn)了政策松綁和寬松導(dǎo)向。

據(jù)此我們認(rèn)為，增值稅的繳納與房屋是否實(shí)現(xiàn)增值無(wú)直接關(guān)聯(lián)，而是取決于持有時(shí)間。即便房屋價(jià)格未漲甚至下跌，只要持有未滿兩年，出售時(shí)仍需按政策規(guī)定繳納增值稅，即按3%的征收率繳納，并按房屋總價(jià)而非差價(jià)進(jìn)行計(jì)稅。

2、基于總價(jià)和差值計(jì)算的對(duì)比

按總價(jià)或差價(jià)方式計(jì)稅，其稅費(fèi)差異會(huì)非常大。這里舉例說(shuō)明。若某業(yè)主購(gòu)置了一套100萬(wàn)的房子，持有不到兩年的情況下打算以80萬(wàn)出售。若是按差價(jià)計(jì)算，理論上其增值稅為0，因?yàn)闊o(wú)差價(jià)或增值一說(shuō)。但若是按總價(jià)計(jì)算，其增值稅額為80*3%即2.4萬(wàn)。從這個(gè)角度看，持有不到兩年就出售房屋，本身并不劃算，即便現(xiàn)在稅率從5%下調(diào)到3%。而若持有超過(guò)兩年，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌，增值稅額就會(huì)降低為零，此時(shí)售房就會(huì)變得更劃算。即便是對(duì)于一線城市，在2024年之前，其持有住房超過(guò)兩年，那么非普通住宅的出售是按差價(jià)而非總價(jià)來(lái)計(jì)算的，即增值稅政策相對(duì)“溫柔”。其背后的邏輯是，持有時(shí)間長(zhǎng)，往往會(huì)被界定為自住需求，所以會(huì)采取差價(jià)計(jì)算或免稅的方式。

3、房屋持有時(shí)間的計(jì)算

此次增值稅減稅政策提及了“購(gòu)買不足2年”，也就是提及了房屋持有時(shí)間的核定問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，持有時(shí)間的起算時(shí)間為個(gè)人購(gòu)買住房時(shí)取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間按“孰先”原則確定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)登記日期，契稅完稅證明上注明的時(shí)間是指契稅完稅證填發(fā)時(shí)間；止算時(shí)間為個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房時(shí)的銷售發(fā)票上注明的時(shí)間。所以至少有一點(diǎn)需要說(shuō)明，其不是以購(gòu)房合同簽約的時(shí)間來(lái)計(jì)算起點(diǎn)的。

若深究看這個(gè)問(wèn)題，就可以看出，部分購(gòu)房超過(guò)兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的，其也可能會(huì)被歸類到“購(gòu)買不足2年”的情形。比如說(shuō)部分購(gòu)房者購(gòu)房以后，因?yàn)閭€(gè)人或房企等各種原因，房產(chǎn)證即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證遲遲沒(méi)有辦理，進(jìn)而使得其房屋持有的名義時(shí)間已遠(yuǎn)超兩年，但從納稅角度看，其持有時(shí)間可能屬于“不足兩年”的范疇。此類問(wèn)題在實(shí)踐中也需要注意。

4、計(jì)稅稅率的計(jì)算

市民朋友對(duì)于實(shí)踐中增值稅的稅率產(chǎn)生了一個(gè)疑問(wèn)，也就是在涉及增值稅計(jì)算中，各公開(kāi)報(bào)道至少會(huì)出現(xiàn)三種不同的增值稅稅率。這里對(duì)這三種稅率進(jìn)行說(shuō)明，以新政前為例。第一種為5%的稅率。該稅率為一般層面上的稅率。本報(bào)告也采用這個(gè)稅率進(jìn)行政策解讀，主要是考慮到通俗和直觀解釋的需要。第二種為1/(1+5%)*5%。這是因?yàn)槲覀兯v的房?jī)r(jià)，其實(shí)是指含稅（增值稅）的房?jī)r(jià)。在實(shí)際計(jì)稅和繳稅中，要通過(guò)1/(1+5%)的計(jì)算，將含稅房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)化為不含稅房?jī)r(jià)。第三種是5.6%。這其實(shí)是把依附于增值稅稅率上的其他稅率給包括進(jìn)來(lái)了，主要是城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加這三類。

三

增值稅減稅政策的影響

1、減輕房東售房成本

此次增值稅減稅政策，最主要影響即減輕了房東售房成本。征收率或稅率的下調(diào)，直接降低了二手房出售的增值稅納稅成本，減輕了房東的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。對(duì)于因稅費(fèi)成本較高而猶豫是否出售房屋的房東來(lái)說(shuō)，此次新政可能會(huì)提高其房屋掛牌和出售的積極性。

同樣即便是不掛牌出售，但其持有的潛在成本也會(huì)降低，或者說(shuō)持有或出售的選擇面增大了。因?yàn)槿舭催^(guò)去，其必須持有超兩年。但現(xiàn)在房東選擇面增多了，客觀上也使得其可以靈活選擇持有或出售的策略。當(dāng)然本報(bào)告并不鼓勵(lì)大家在未持有兩年就掛牌交易二手房，因其或涉及到其他一些潛在的成本如中介費(fèi)等。尤其是考慮到個(gè)稅政策中還有“滿5唯一”的說(shuō)法，所以一般是持有滿5年的住房，其稅費(fèi)成本會(huì)最低。

2、促進(jìn)置換需求釋放

若基于當(dāng)前住房市場(chǎng)的工作精神，激活潛在購(gòu)房需求是各地持續(xù)要抓的工作。當(dāng)房東出售舊房后，其客觀上就產(chǎn)生了置換房屋的新需求。此類置換需求既體現(xiàn)了居民家庭對(duì)居住品質(zhì)提升的需要，同時(shí)也真正對(duì)新房等市場(chǎng)帶來(lái)更多的購(gòu)房潛力。而且從置換角度看，其將有利于促進(jìn)大戶型新房項(xiàng)目的去庫(kù)存。反過(guò)來(lái)也啟示各地，要結(jié)合此次增值稅減稅政策和各地“以舊換新”政策，有力促進(jìn)置換需求和改善型購(gòu)房需求的釋放，真正和各地2026年去庫(kù)存工作有力結(jié)合。

3、對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)間接利好

雖然增值稅減稅政策主要是對(duì)房東售房帶來(lái)利好，但在實(shí)踐過(guò)程中，其也會(huì)間接影響購(gòu)房者。一是考慮到稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等因素，過(guò)去此類稅費(fèi)往往需要讓購(gòu)房者承擔(dān)。而現(xiàn)在此類稅費(fèi)減少了，自然也使得買家的購(gòu)房成本降低了。二是從房東角度看，若稅費(fèi)減少了，那么掛牌房源的議價(jià)空間也會(huì)增大，此時(shí)購(gòu)房者可以更優(yōu)惠的價(jià)格認(rèn)購(gòu)。從實(shí)際過(guò)程看，此類持有不到兩年的住房進(jìn)行交易，或和房東急售有關(guān)。尤其是一些大戶型的次新房項(xiàng)目，增值稅減稅的效應(yīng)會(huì)更明顯。對(duì)于部分希望認(rèn)購(gòu)大戶型次新房房源的購(gòu)房者而言，存在較好的“撿漏”機(jī)會(huì)。

4、促進(jìn)一二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)

從宏觀與市場(chǎng)運(yùn)行邏輯來(lái)看，低稅費(fèi)環(huán)境正成為促進(jìn)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、暢通市場(chǎng)循環(huán)機(jī)制的重要因素。當(dāng)前，國(guó)家著力挖掘住房市場(chǎng)潛在需求，既聚焦首次購(gòu)房群體，也關(guān)注改善型需求群體。但部分房東因出售房產(chǎn)面臨高稅費(fèi)等障礙，換房計(jì)劃受阻，制約了市場(chǎng)活力。增值稅減稅政策將切實(shí)激發(fā)房東售房意愿，其入市積極性也會(huì)提升。這種變化不僅加速了二手房市場(chǎng)流通，更通過(guò)“以舊換新”等鏈條對(duì)新房市場(chǎng)形成有效帶動(dòng)：二手房出售效率提升，釋放的購(gòu)房資金與置換需求直接轉(zhuǎn)化為新房市場(chǎng)消費(fèi)力，既助力國(guó)家去庫(kù)存、穩(wěn)定樓市目標(biāo)，又推動(dòng)市場(chǎng)形成“二手房活躍—新房消費(fèi)升溫—市場(chǎng)信心增強(qiáng)”的良性循環(huán)。所以增值稅減稅政策在暢通一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制等方面發(fā)揮了積極作用。

5、對(duì)掛牌總量沒(méi)有太大沖擊

此次政策后，市場(chǎng)上有一種擔(dān)心，即二手房房源掛牌量是否會(huì)大幅增加。我們認(rèn)為，近年來(lái)，房地產(chǎn)總體以自住型需求為主，在購(gòu)房未滿兩年就急售的情況其實(shí)并不多。對(duì)于市場(chǎng)上觀察到的急售或急拋情況，很多持有時(shí)間已遠(yuǎn)超兩年，且最近三年已掛牌或已實(shí)現(xiàn)成交。而且即便后續(xù)確實(shí)存在持有未滿兩年就出售的情況，其占比也不會(huì)太高。另外觀察2025年下半年二手房掛牌市場(chǎng)，由于房?jī)r(jià)深度調(diào)整，很多房東出現(xiàn)了“惜售”心態(tài)，因?qū)嶋H交易價(jià)和心理預(yù)期價(jià)的差距太大，所以出現(xiàn)了紛紛撤回掛牌的操作。從這個(gè)角度看，增值稅減稅政策后，市場(chǎng)上二手房的掛牌或供應(yīng)情況總體會(huì)保持穩(wěn)定，市場(chǎng)各參與者無(wú)需多慮。

四

三大稅收政策調(diào)整情況

在增值稅減稅政策分析的基礎(chǔ)上，我們對(duì)最近幾年房地產(chǎn)減稅政策進(jìn)行系統(tǒng)梳理。房地產(chǎn)減稅政策，以2022年9月30日財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》為起點(diǎn)。該政策明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。同時(shí)，到了2024年11月，以財(cái)政部、稅務(wù)總局和住建部三部門發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》為標(biāo)志，說(shuō)明房地產(chǎn)系統(tǒng)全面的減稅窗口期已開(kāi)啟，較好支持了各地止跌回穩(wěn)的系列工作。當(dāng)前恰值2024年減稅新政的一周年，對(duì)房地產(chǎn)減稅政策尤其是三大稅收政策進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)非常重要。其既可以看出減稅政策帶來(lái)的積極效應(yīng)，也可以更好促進(jìn)2026年各地穩(wěn)樓市相關(guān)工作的開(kāi)展。

1、契稅政策調(diào)整

契稅政策和購(gòu)房成本直接掛鉤，無(wú)論是新房還是二手房都適用。最先的契稅成本下調(diào)，以“契稅政策不變、各地鼓勵(lì)給予契稅補(bǔ)貼”為重要特征，其屬于財(cái)政補(bǔ)貼的范疇。但從2024年開(kāi)始契稅政策本身出現(xiàn)積極調(diào)整。其中，2024年11月發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》即明確對(duì)住房交易契稅政策的調(diào)整：（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

總體判斷是，當(dāng)前各地對(duì)于140平方米及以下的住房項(xiàng)目，無(wú)論是首套還是二套，都已將契稅稅率下調(diào)至1%，其屬于歷史最為寬松的契稅政策，且具有較好的覆蓋面。另外從實(shí)踐來(lái)看，各地2025年在進(jìn)一步降低契稅成本方面持續(xù)發(fā)力，包括提供契稅補(bǔ)貼、提取公積金支付契稅等，總體上使得契稅成本降至極低水平。此類舉措在較大程度上減輕了購(gòu)房者即買家的稅費(fèi)成本，有助于激活購(gòu)房潛力，促進(jìn)市場(chǎng)活躍度的提升。

2、增值稅政策調(diào)整

本報(bào)告前面對(duì)增值稅稅率進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，這里做進(jìn)一步分析。2016年關(guān)于售房的增值稅內(nèi)容有過(guò)明確規(guī)定。2016年6月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》的附件即《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》明確，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。同時(shí)，政策規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

而此類政策在2024年進(jìn)行了調(diào)整。2024年11月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》明確，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。而隨后一線城市紛紛取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此一線城市增值稅政策和全國(guó)其他城市已統(tǒng)一。至此，全國(guó)售房的增值稅政策模式已非常清晰，即持有未滿2年的住房出售，按5%稅率征收；否則按免稅征收。而到了2025年年底，根據(jù)《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》，政策進(jìn)一步做了調(diào)整，即持有未滿2年的住房出售，按3%稅率征收；否則按免稅征收。

需要說(shuō)明的是，此次政策下，財(cái)政部等部門并未將5%的稅率直接下調(diào)到0%。這是因?yàn)槌钟形礉M兩年的房屋再交易或有各種復(fù)雜的原因。若是直接按0%來(lái)計(jì)算，可能會(huì)存在頻繁的短線交易，對(duì)市場(chǎng)秩序造成紊亂。所以3%的稅率，既實(shí)實(shí)在在降低了售房成本，同時(shí)也兼顧對(duì)短線交易的防范。雖然可能有人會(huì)認(rèn)為，目前市場(chǎng)調(diào)整的形勢(shì)下不存在短線交易。但實(shí)踐中如為了套取公積金，可能會(huì)出現(xiàn)買賣雙方虛構(gòu)二手房交易的情況。所以對(duì)于出售持有未滿兩年的住房征收3%稅率的增值稅，具有合理性和科學(xué)性。

3、個(gè)人所得稅政策調(diào)整

個(gè)稅政策調(diào)整主要影響房東售房成本。2024年11月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》雖沒(méi)有提個(gè)稅調(diào)整，但當(dāng)時(shí)政策明確提及取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。從各地實(shí)踐來(lái)看，個(gè)稅征收和普通住宅及非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是掛鉤的。據(jù)此，隨著普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，個(gè)稅政策自然迎來(lái)放寬的新階段。

另外個(gè)稅政策的調(diào)整其實(shí)要早于契稅和增值稅。2022年9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。同時(shí)在2023年8月18日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布的《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》明確對(duì)換房退個(gè)稅政策的延續(xù)，進(jìn)一步支持房屋置換等市場(chǎng)需求。這都說(shuō)明個(gè)稅政策給予了住房置換等較早和較全面的支持。

從實(shí)踐來(lái)看，尤其是基于2024年底和2025年的實(shí)踐工作，個(gè)稅的納稅成本本身已不高。對(duì)于轉(zhuǎn)讓持有五年以上的唯一住房，本身就會(huì)免稅，即房東不需要繳個(gè)稅。而對(duì)于未滿五年的房屋轉(zhuǎn)讓，若按普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)稅稅率最高按1%的稅率繳納，即比例也不高。同時(shí)若是參照“置換退稅”的政策，其也存在退稅或無(wú)個(gè)稅負(fù)擔(dān)的可能。總結(jié)來(lái)看，個(gè)稅政策的調(diào)整為二手房房東的房屋出售和置換發(fā)揮了較好的減負(fù)效應(yīng)。

4、三大稅收減稅總結(jié)

總結(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)三大稅收即契稅、增值稅和個(gè)稅的政策調(diào)整優(yōu)化，持續(xù)為住房消費(fèi)創(chuàng)造低成本的稅收環(huán)境，具有非常好的導(dǎo)向。降稅政策一方面直接減少房屋買賣的稅費(fèi)成本，使得市場(chǎng)參與者入市顧慮減少，入市積極性也因此增加。另一方面也加快交易節(jié)奏，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)和向好態(tài)勢(shì)的加快確立。

房地產(chǎn)降稅政策也和市場(chǎng)新形勢(shì)及其他政策形成組合拳效應(yīng)。當(dāng)前房?jī)r(jià)調(diào)整基本到位，市場(chǎng)信心持續(xù)改善，因此各類利好的降稅政策，將釋放出更大的市場(chǎng)效應(yīng)。同時(shí)，2024年以來(lái)其他一系列利好政策和降稅政策也會(huì)發(fā)生綜合效應(yīng)，其包括購(gòu)房首付比例降至15%、銀行房貸利率處于低位、中介費(fèi)處于較低水平等。此類政策將發(fā)揮非常好的組合拳效應(yīng)，形成“好政策→好市場(chǎng)→好預(yù)期”的良性互動(dòng)與傳導(dǎo)。此類政策最終都將助力2026年去庫(kù)存工作，對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)良性互動(dòng)和交易活躍等都帶來(lái)積極作用。在惠及住房消費(fèi)和預(yù)期改善同時(shí)，真正促進(jìn)穩(wěn)樓市工作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

五

減稅效應(yīng)的定量分析

本部分對(duì)房地產(chǎn)三大稅收減稅效應(yīng)進(jìn)行定量分析。考慮到各類減稅政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)有差異，同時(shí)各地房產(chǎn)交易類型的復(fù)雜性，所以部分分析過(guò)程也采取了假設(shè)和推理的過(guò)程。相關(guān)研究結(jié)論僅供參考，實(shí)際減稅的情況以各地有關(guān)部門公布為準(zhǔn)。

1、全國(guó)房屋交易規(guī)模或金額測(cè)算

本部分對(duì)全國(guó)年度房屋交易規(guī)?；蚪痤~進(jìn)行測(cè)算，主要是從2025年的角度進(jìn)行。我們重點(diǎn)參考或估算了以下指標(biāo)：2024年全國(guó)新房和二手房的交易規(guī)模、2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)和增速指標(biāo)、住宅和非住宅的規(guī)模比重、二手住宅銷售差價(jià)（當(dāng)前出售價(jià)-原始購(gòu)置價(jià)）等，進(jìn)而推算出2025年一手住宅金額、二手住宅金額和二手住宅差價(jià)等指標(biāo)。測(cè)算顯示，2025年全國(guó)一手住宅的交易金額約為7.4萬(wàn)億元，二手住宅交易金額約為5.8萬(wàn)億元。

2、全國(guó)契稅稅率的平均值測(cè)算

本部分對(duì)全國(guó)房屋交易的契稅稅率平均值進(jìn)行測(cè)算，其包括新房和二手房，兩者標(biāo)準(zhǔn)一樣。我們重點(diǎn)參考或估算了以下指標(biāo)：全國(guó)房屋交易的契稅稅率種類、各種類所涉及房屋類型的比重、契稅政策調(diào)整后的種類和比重等。相關(guān)測(cè)算內(nèi)容如下表。測(cè)算顯示，全國(guó)目前房屋交易的契稅平均稅率約為1.15%，相比政策前下調(diào)了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

3、全國(guó)增值稅稅率的平均值測(cè)算

本部分對(duì)全國(guó)增值稅稅率的平均值進(jìn)行測(cè)算。我們重點(diǎn)參考或估算了以下指標(biāo)：一線城市二手住宅交易占全國(guó)市場(chǎng)的比重、不同城市和不同房源類型的二手住宅比重及規(guī)模等，據(jù)此測(cè)算出從房屋總價(jià)層面的增值稅稅率平均值。相關(guān)測(cè)算內(nèi)容如下表。測(cè)算顯示，全國(guó)目前房屋交易的增值稅平均稅率約為0.3%，相比政策前下調(diào)了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

4、全國(guó)個(gè)稅稅率的平均值測(cè)算

本部分對(duì)全國(guó)個(gè)稅稅率的平均值進(jìn)行測(cè)算。我們重點(diǎn)參考或估算了以下指標(biāo)：包括“滿五唯一”等各類房產(chǎn)的市場(chǎng)占比等。據(jù)此測(cè)算出房屋總價(jià)層面的個(gè)稅稅率平均值。相關(guān)測(cè)算內(nèi)容如下表。測(cè)算顯示，全國(guó)目前房屋交易的個(gè)稅平均稅率約為0.4%，相比政策前下調(diào)了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

5、三大稅收的減稅情況

本部分基于前面分析，對(duì)全國(guó)三大稅收的減稅情況進(jìn)行測(cè)算，即統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)減稅政策下每一年可以減稅的規(guī)模。相關(guān)測(cè)算如下表。需要說(shuō)明，部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的單項(xiàng)和加總并不完全一致，和數(shù)據(jù)四舍五入處理有關(guān)。統(tǒng)計(jì)顯示，在房地產(chǎn)三大稅收減稅的政策下，平均一年可減稅1016億元?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)三大減稅政策每年將實(shí)現(xiàn)減稅約千億元。同時(shí)從比例來(lái)看，1016億元的年減稅額，相當(dāng)于原有年稅收的35%，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)減稅力度之大。

從結(jié)構(gòu)上看，至少可以看出三個(gè)維度。第一，從稅收類別來(lái)看，契稅減稅規(guī)模最大，共計(jì)減少793億元/年。其次是增值稅，減少165億元/年。最后則是個(gè)稅，減少58億元/年。第二，購(gòu)房端的減稅規(guī)模要大于售房端。其中購(gòu)房端減稅規(guī)模為793億元/年，售房端減稅規(guī)模為224億元/年。這和近幾年住房消費(fèi)的工作導(dǎo)向有密切關(guān)系。而且此類減稅工作延續(xù)到2026年，將對(duì)去庫(kù)存等工作帶來(lái)較大支撐。第三，二手房層面的減稅規(guī)模要大于新房。這和二手房所涉及的稅收類型更多有關(guān)。因?yàn)樾路繉用娴亩愂罩饕钙醵悾址繉用鎰t包括了契稅、增值稅和個(gè)稅。

總體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)減稅政策取得了積極成果，多角度多方位降低了房屋買賣稅收成本。在2026年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，房地產(chǎn)各項(xiàng)減稅政策將進(jìn)一步發(fā)揮效應(yīng)，更好促進(jìn)供求兩端和多個(gè)市場(chǎng)的活躍，持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)

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