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江濱御景租戶參會事件：租戶參與小區(qū)治理，合法嗎？合理嗎？
近日，贛州章貢區(qū)融耀江濱御景第二屆業(yè)主委員會發(fā)布的一份說明文件引發(fā)小區(qū)業(yè)主關注。文件針對“小區(qū)租戶參加與中海宏洋物業(yè)贛州分公司的第二次續(xù)聘洽談會是否合法”的質疑作出回應，不僅還原了租戶參會的具體情形，也引出了一個行業(yè)內的關鍵問題：租戶作為小區(qū)實際居住者，能否參與業(yè)委會相關會議及小區(qū)治理？其參與行為的合法合理性究竟如何界定？ 本文將結合這一真實案例，從情理、法律、實踐三個維度展開分析，厘清租戶參與小區(qū)治理的權利邊界與依據。

一、案例回顧：江濱御景租戶參會引發(fā)的爭議與業(yè)委會回應

2025年12月27日，融耀江濱御景小區(qū)與中海宏洋物業(yè)贛州分公司召開第二次續(xù)聘洽談會，核心圍繞續(xù)聘前期投入金額、整改項目等關鍵事宜協商，為后續(xù)業(yè)主大會表決提供參考。會議結束后，有業(yè)主質疑“租戶參會違法”，并提出“業(yè)委會不邀請業(yè)主、反邀有關系的租戶”“業(yè)委會違規(guī)未咨詢法律顧問”等相關質疑。

對此，江濱御景業(yè)委會發(fā)布編號為jbyj2026-01的說明文件，從三方面作出回應：其一，本次會議是公開洽談會而非法定表決類會議，全程公開透明且不涉及業(yè)主專屬權利事項；其二，參會租戶在小區(qū)租住三年以上，系黨員退休干部，親歷不同物業(yè)公司服務，僅就整改事項發(fā)表個人看法，未參與決策表決，發(fā)言后便主動退場，其參會是臨時提出意愿并經業(yè)委會同意，無任何私利訴求；其三，業(yè)委會此前已公開邀請熱心業(yè)主參與首次洽談會，后續(xù)未邀請系現實情況所需，且該租戶參會行為符合法律與小區(qū)規(guī)約，業(yè)委會并未違規(guī)。

這一案例直擊小區(qū)治理的常見爭議點：租戶并非房屋所有權人，是否有資格參與業(yè)委會組織的相關會議？答案需從合理性與合法性兩個層面逐一剖析。

二、租戶參與小區(qū)治理的合理性：基于實際居住需求的必然選擇

從情理角度看，租戶參與小區(qū)非表決類會議的合理性，源于其作為物業(yè)實際使用人的身份屬性，這一點在江濱御景案例中體現得尤為明顯。

首先，租戶是小區(qū)物業(yè)服務的直接體驗者。案例中的租戶在小區(qū)居住超三年，經歷了金科物業(yè)與中海物業(yè)兩任服務方，對物業(yè)服務的優(yōu)劣、小區(qū)管理的痛點有著直觀且真實的感受。相較于部分僅擁有房產但不實際居住的業(yè)主，租戶的意見更能反映小區(qū)日常運營的真實問題。其針對物業(yè)整改事項發(fā)表的看法，并非“越權干預”，而是為物業(yè)優(yōu)化服務提供了寶貴的一線參考，這與業(yè)委會“廣泛吸納業(yè)主意見、充分反映主訴求”的會議初衷高度契合。

其次，租戶與業(yè)主共享小區(qū)公共資源，也承擔著相同的物業(yè)義務。根據小區(qū)管理規(guī)約，租戶在繳納物業(yè)費、遵守小區(qū)秩序、愛護公共設施等方面，與業(yè)主承擔著同等責任。權利與義務相對等是社會治理的基本原則，既然租戶履行了與業(yè)主相同的義務，就應享有除所有權、表決權等專屬權利外的參與權與表達權。江濱御景的租戶僅作為意見提供者參會，既未侵占業(yè)主的決策權利，又能為小區(qū)治理補充視角，這種參與方式符合情理邏輯。

此外，小區(qū)治理的核心目標是提升居住品質，而租戶的居住體驗是衡量品質的重要維度。如今城市租房群體規(guī)模不斷擴大，租戶已成為小區(qū)居住群體的重要組成部分。若完全將租戶排除在小區(qū)治理的意見征詢環(huán)節(jié)之外，不僅會忽視這一群體的合理訴求，也可能導致物業(yè)服務與實際居住需求脫節(jié)。江濱御景業(yè)委會允許租戶參會的做法，本質上是踐行“共治共享”的小區(qū)治理理念。

三、租戶參與小區(qū)治理的合法性：法律與地方規(guī)定的雙重支撐

判斷租戶參會是否合法，關鍵在于明確法律對租戶權利的界定以及會議的性質是否涉及業(yè)主專屬權利，江濱御景業(yè)委會的回應也正是圍繞這兩點展開法律依據的闡釋。

1. 法律層面：《民法典》與《物業(yè)管理條例》劃定權利邊界

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。這明確了業(yè)主的專屬權利包括共有部分的所有權、共同管理權中的表決權、選舉權等。但《物業(yè)管理條例》第七條同時規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，需履行“遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則”“按時交納物業(yè)服務費用”等義務，而租戶在簽訂租賃合同時，通常會約定遵守小區(qū)管理規(guī)約、繳納物業(yè)費，即租戶履行了與業(yè)主同等的義務。

在此基礎上，法律并未禁止租戶享有“除業(yè)主專屬權利外的參與權”。正如江濱御景業(yè)委會在說明中提到的，租戶作為物業(yè)實際使用人，在履行與業(yè)主相同義務的同時，享有“旁聽公開會議、提出合理化建議”等參與權與表達權。這類權利不涉及所有權、表決權等業(yè)主專屬范疇，并未違反法律規(guī)定。

2. 地方立法層面：多地明確支持租戶參與小區(qū)治理

江濱御景業(yè)委會在說明中提及“深圳、杭州等地物業(yè)管理相關規(guī)定明確支持租戶代表列席小區(qū)治理相關會議并發(fā)表意見”，這并非個例，而是地方立法對租戶參與權的認可。

例如，《深圳市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定；物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。該條例雖未直接賦予租戶表決權，但明確了物業(yè)使用人可參與物業(yè)管理活動，列席相關會議并發(fā)表意見。杭州市也在物業(yè)管理相關實施細則中提出，鼓勵物業(yè)使用人參與小區(qū)公共事務協商，聽取其對物業(yè)服務的意見建議。

這些地方規(guī)定的核心導向是聽取實際居住者的真實訴求，優(yōu)化物業(yè)服務質量，而江濱御景租戶參會的行為，完全契合這一治理導向，并未違反任何法律法規(guī)及小區(qū)管理規(guī)約。

3. 會議性質層面：非表決類會議不涉及業(yè)主專屬權利

判斷租戶參會是否合法，還需結合會議性質。江濱御景的續(xù)聘洽談會屬于意見征詢會、協商洽談會，并非《物業(yè)管理條例》規(guī)定的“業(yè)主大會、業(yè)委會選舉會”等法定表決類會議，不涉及表決權、選舉權、公共收益分配權等業(yè)主專屬權利。

根據法律規(guī)定，只有涉及業(yè)主專屬權利的會議，才要求“僅限業(yè)主參與”；而對于協商、征詢意見類的會議，業(yè)委會有權邀請租戶、社區(qū)代表等相關方參與，這也是保障小區(qū)治理公開透明的重要方式。江濱御景業(yè)委會允許租戶參會，且租戶未參與任何決策表決，其行為完全在法律允許的范圍內。

四、邊界厘清：租戶參與權與業(yè)主專屬權利的核心區(qū)分

需要明確的是，認可租戶參與小區(qū)治理的合法性，并非意味著租戶與業(yè)主享有同等權利，二者的核心區(qū)別在于是否涉及房屋所有權與法定表決權利，這也是避免爭議的關鍵。

一方面，業(yè)主專屬權利不可讓渡。根據《民法典》與《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會的表決事項（如選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)、使用建筑物及其附屬設施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設施等），必須由業(yè)主按照法定比例投票決定，租戶無權參與此類表決，也無選舉權和被選舉權成為業(yè)委會成員。江濱御景的續(xù)聘洽談會僅為后續(xù)業(yè)主大會表決提供參考，并非最終決策環(huán)節(jié)，因此租戶的參與并未侵犯業(yè)主的專屬權利。

另一方面，租戶的參與權應限定在意見表達與監(jiān)督層面。租戶可就物業(yè)服務質量、小區(qū)公共設施維護、公共秩序管理等事項，向業(yè)委會或物業(yè)公司提出建議、反映問題，也可列席相關協商會議發(fā)表看法，但不得干預業(yè)主的決策過程。江濱御景的租戶僅發(fā)表個人意見后便退場，正是對這一權利邊界的遵守。

五、實踐啟示：小區(qū)治理應構建“業(yè)主+租戶”的共治格局

江濱御景的案例為小區(qū)治理提供了重要啟示：在城市化進程中，租房群體日益龐大的背景下，小區(qū)治理不應將租戶排除在外，而應構建“業(yè)主為主、租戶參與”的共治格局。

對業(yè)委會而言，需把握兩個核心原則：其一，公開透明，如江濱御景業(yè)委會般，將會議性質、參與人員、討論內容等向全體業(yè)主公示，保障業(yè)主的知情權與監(jiān)督權；其二，權利邊界清晰，明確租戶僅可參與非表決類會議、發(fā)表意見建議，不得觸碰業(yè)主的專屬表決權利。

對租戶而言，應認識到自身參與權的邊界，以“合理表達訴求、配合小區(qū)管理”為原則，不越權干預業(yè)主決策；對業(yè)主而言，也應理解租戶作為實際居住者的合理訴求，接納其為小區(qū)治理的“參與者”而非“局外人”，共同推動小區(qū)物業(yè)服務的優(yōu)化。

回到江濱御景的案例，租戶參會的行為既合情又合法，業(yè)委會的回應也以事實和法律為依據，厘清了爭議焦點。事實上，小區(qū)治理的核心并非“限定參與主體”，而是“匯聚合理意見、提升居住品質”。業(yè)主作為所有權人的核心地位不可動搖，而租戶作為實際使用人的參與權也應得到尊重。唯有在法律框架下明確權利邊界，在治理實踐中兼顧各方訴求，才能真正實現小區(qū)的和諧共治。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除?。?/p>

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