我內(nèi)環(huán)邊的房子掛了一年沒賣掉，現(xiàn)在新房居然比我的二手房還便宜——這市場到底是怎么了？

核心答案很明確：當(dāng)下的新房正在對二手房展開集中“圍剿”。未來一到兩年，新房與二手房之間將形成全面“大混戰(zhàn)”，而不同預(yù)算段的購房者，選擇面會(huì)出現(xiàn)天壤之別。

這場混戰(zhàn)到底如何展開？我們按預(yù)算段逐一分析：

500萬以下預(yù)算段：二手房完勝新房

這個(gè)預(yù)算段的新房，基本都分布在外環(huán)外5公里以上的遠(yuǎn)郊區(qū)域。住到這里，單程通勤到市區(qū)往往要一個(gè)半小時(shí)以上，競爭力本就不強(qiáng)，只能吸引少數(shù)時(shí)間特別寬裕的年輕人。

但說實(shí)話，現(xiàn)在的年輕人更偏愛住在市中心，圖的就是生活便利。與其住遠(yuǎn)郊新房，不如在市中心租個(gè)房子。因此，500萬以下的購房者，第一選擇必然是市中心的老破小或老破中。

花200多萬就能買到一房甚至兩房，花500多萬則有機(jī)會(huì)拿下兩房乃至三房。只要不介意房齡，稍作裝修，居住體驗(yàn)其實(shí)相當(dāng)不錯(cuò)——周邊醫(yī)院、大型商超、學(xué)校一應(yīng)俱全，生活便利度直接拉滿。

在這個(gè)預(yù)算段，新房幾乎沒有任何勝算。我們一線帶看客戶的實(shí)際情況也印證了這一點(diǎn)：客戶最終入手的基本都是二手房。我們曾做過500萬以下預(yù)算的“撿漏房”項(xiàng)目，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這個(gè)價(jià)位根本沒有新房撿漏的機(jī)會(huì)，可選的全是二手房。

500萬-1000萬預(yù)算段：新房與二手房打成平手

這個(gè)預(yù)算段的新房，主要集中在外環(huán)外5公里以內(nèi)至內(nèi)環(huán)外的區(qū)域，分布范圍相當(dāng)廣泛。北至南大、南到顓橋、東抵唐鎮(zhèn)，都能找到600萬左右的新房項(xiàng)目。

這類新房的最大優(yōu)勢，就是產(chǎn)品力拉滿：不僅有泳池、會(huì)所等配套，外立面多采用干掛石材，戶型設(shè)計(jì)也十分規(guī)整。購房者需要付出的代價(jià)，不過是每天多30分鐘的通勤時(shí)間，就能住上品質(zhì)更高的房子。

這一點(diǎn)已經(jīng)吸引了大量年輕購房者，也是保利、東海、招商等房企的項(xiàng)目，只要位于外環(huán)外5公里以內(nèi)或內(nèi)環(huán)外，開盤基本都會(huì)售罄的核心原因。

而這個(gè)預(yù)算段的二手房，同樣具備競爭力。它們普遍是2000-2005年的第一代商品房，以及2005-2015年的第二代商品房，也就是大家常說的“老破大”。

從品質(zhì)上看，這些二手房確實(shí)比不上新房，但勝在性價(jià)比極高——它們是過去四年房價(jià)回落幅度最大的戶型品種，跌幅普遍達(dá)到30%。

以市中心內(nèi)環(huán)的陽東板塊為例，愛加雅洲花園800萬就能買到127平的三房戶型，這樣高性價(jià)比的二手房比比皆是。如果不嫌棄房子老舊，只是想要一個(gè)舒適的居住空間，這類二手房完全能夠滿足需求。

1000萬以上預(yù)算段：新房完勝二手房

這個(gè)預(yù)算段的市場，正大力推進(jìn)第四代住宅。雖然真正意義上的第四代住宅尚未正式上市，但上海已經(jīng)出現(xiàn)了不少接近該標(biāo)準(zhǔn)的住宅產(chǎn)品，比如安瀾上邸、中海寰宇等。

這些新房的建造工藝有了質(zhì)的提升：比如采用地面臺(tái)板科技抬高小區(qū)整體地勢，既節(jié)省了公區(qū)的建安成本，又能進(jìn)一步提升室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)，最終呈現(xiàn)的社區(qū)品質(zhì)和戶型設(shè)計(jì)都十分出色。

更關(guān)鍵的是，新房的得房率超高，很多項(xiàng)目的得房率甚至能達(dá)到95%。表面上看，新房的建筑面積似乎更小，但算上使用面積，一套125平的新房三房，完全能和旁邊146平的二手房三房相抗衡。

這意味著，新房其實(shí)是明升暗降，性價(jià)比相當(dāng)高。相比之下，這個(gè)預(yù)算段的二手房幾乎沒有生路，所有新房都在對二手房形成“降維打擊”——畢竟第四代住宅不僅贈(zèng)送面積多，優(yōu)惠力度也很大。

實(shí)際案例也印證了這一點(diǎn)：中海寰宇上市時(shí)，周邊的寶華城市之星房價(jià)直接被“打趴下”；唐鎮(zhèn)的招商項(xiàng)目入市后，旁邊的華僑城、浦發(fā)羅蘭翡麗也遭遇同樣命運(yùn)；安瀾上邸開售時(shí)，周邊的百匯園也未能幸免。

這個(gè)預(yù)算段的購房者，選擇幾乎沒有懸念，都會(huì)優(yōu)先去看新房。而對于手握該預(yù)算段二手房的業(yè)主來說，若想讓房子具備競爭力，房價(jià)恐怕還得繼續(xù)回落一段，否則根本沒有成交的可能。