（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2023年3月26日，陳明遠(yuǎn)（買方）與林志華、林雪梅（賣方）通過甲公司居間，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定以318萬元購買一號房屋（建筑面積44.22平方米，性質(zhì)為已購公有住房）。

簽約當(dāng)日，陳明遠(yuǎn)支付定金10萬元。

需特別說明的是：

一號房屋原登記在林志華、林雪梅的父親林國棟名下；

林國棟及其配偶均已去世，房屋屬遺產(chǎn)；

林志華、林雪梅已辦理繼承公證，確認(rèn)共同繼承該房；

但因房改手續(xù)特殊（購房協(xié)議簽署時(shí)間晚于林國棟死亡時(shí)間），尚未完成產(chǎn)權(quán)變更登記。

《補(bǔ)充協(xié)議》第四條明確約定：

“如因甲方（賣方）在簽約后5個(gè)工作日內(nèi)未能換取新房產(chǎn)證，導(dǎo)致合同無法履行，則合同自動(dòng)終止，三方互不承擔(dān)違約責(zé)任，定金全額退還?！?/strong>

簽約后第5個(gè)工作日（即2023年4月3日前），林志華、林雪梅未能完成過戶。

原因是：不動(dòng)產(chǎn)登記中心認(rèn)為房改協(xié)議簽署時(shí)間晚于原產(chǎn)權(quán)人死亡時(shí)間，需補(bǔ)充材料，流程延遲。

2023年4月2日，林志華、林雪梅主動(dòng)退還全部定金10萬元。

2023年4月24日，二人最終辦妥新房產(chǎn)證。

此后，陳明遠(yuǎn)起訴，主張：

因賣方原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)；

要求解除合同，并按定金罰則再賠10萬元（即雙倍返還差額）。

林志華、林雪梅辯稱：

同意解除合同；

但延遲辦證系政策流程所致，非主觀違約；

且《補(bǔ)充協(xié)議》已約定此情形“互不擔(dān)責(zé)”，不應(yīng)適用定金罰則。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2023年4月2日解除；

? 駁回陳明遠(yuǎn)要求雙倍返還定金差額10萬元的訴訟請求。

核心結(jié)論：合同已約定特定情形下“互不擔(dān)責(zé)”，且賣方積極履約無過錯(cuò)，不適用定金罰則。

三、法院說理

合同合法有效，解除雙方無異議

雙方均同意解除，且賣方已于2023年4月2日退還定金，買方未提出異議；

法院認(rèn)定合同于該日協(xié)商一致解除。

《補(bǔ)充協(xié)議》明確排除了該情形下的違約責(zé)任

協(xié)議第四條清晰約定：若因“未在5日內(nèi)換取新房產(chǎn)證”導(dǎo)致合同終止，三方互不承擔(dān)違約責(zé)任；

該條款系各方真實(shí)意思表示，合法有效；

本案情形完全落入該免責(zé)條款范圍。

賣方無主觀過錯(cuò)，積極履行義務(wù)

賣方在簽約后立即申請換證；

延遲系因房改歷史遺留問題（先死亡后簽房改協(xié)議）需補(bǔ)充材料，非怠于辦理；

最終在合理時(shí)間內(nèi)完成過戶，不存在惡意違約。

定金罰則以“違約”為前提，本案不滿足條件

定金具有擔(dān)保履約功能，適用前提是一方存在違約行為；

本案屬約定免責(zé)情形，且無違約故意，不觸發(fā)雙倍返還。

四、律師提示（北京房地產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

房改房、繼承房交易風(fēng)險(xiǎn)高：務(wù)必查清產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、是否完成繼承過戶、是否存在“先死亡后房改”等歷史問題；

補(bǔ)充協(xié)議是關(guān)鍵：本案勝訴核心在于《補(bǔ)充協(xié)議》明確約定了免責(zé)情形，否則可能承擔(dān)違約責(zé)任；

“雙倍定金”不是自動(dòng)觸發(fā)：必須證明對方存在違約且無免責(zé)事由；

中介不能替代法律審查：即使通過正規(guī)中介，也建議簽約前委托律師核查產(chǎn)權(quán)瑕疵；

遇到政策性障礙，及時(shí)溝通留痕：如本案賣方主動(dòng)退款、配合補(bǔ)材料，成為免責(zé)重要依據(jù)。

重要提醒：

北京大量“央產(chǎn)房”“房改房”“繼承房”存在產(chǎn)權(quán)過渡期風(fēng)險(xiǎn)。

簽約前務(wù)必確認(rèn)：房產(chǎn)證是否已更名至出賣人名下？

否則，即使合同簽了、定金付了，也可能因“無法過戶”而交易落空。