過去的2025年，可以說是國內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)費改革元年。 全國多個小區(qū)的物業(yè)費迎來大跳水，據(jù)說調(diào)查顯示物業(yè)費最高降幅達(dá)到 56% ，直接腰斬。而物業(yè)費的這次大范圍調(diào)整，在樓市下行，不動產(chǎn)資產(chǎn)估值下跌，市場情緒低迷的大環(huán)境下，一定程度上緩和了物業(yè)公司和業(yè)主的產(chǎn)生的對立情緒。

我自己有一套房是樓盤，下半年物業(yè)費從3.5降低到了2.6，差不多砍了1/3。

降價的原因，對于我所在的城市重慶來說，主要還是因為政策的出臺。

根據(jù)最近出臺的《重慶市政府定價的經(jīng)營服務(wù)性收費目錄清單（2024年版）》，物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)的登記劃分是根據(jù)《重慶市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》來劃分的。

也就是說按照官方的收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費的最高定價是1.9元/㎡，如果要突破這個限價，就得提供超過四級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，并且不能擅自提價，必須通過政府相關(guān)部門的審核后，才能實施收費。

這個標(biāo)準(zhǔn)出臺后，重慶眾多小區(qū)的業(yè)主就展開了轟轟烈烈和物業(yè)“斗爭”的運動，其目的還是想把物業(yè)費打下來。

當(dāng)然，本著一分錢一分貨的原則，多少物業(yè)費，物業(yè)也就提供多少的服務(wù)，前面提到的4個收費標(biāo)準(zhǔn)，自然也對應(yīng)了不同程度的服務(wù)。

以我在09年購買的一套某央企商品房為例，其物業(yè)費是1.8元/㎡，這個收費標(biāo)準(zhǔn)從接房到現(xiàn)在，經(jīng)過了15年也沒有變過。雖然物業(yè)費沒有變化，但物業(yè)提供的服務(wù)也是逐年下降的，接房入住的前幾年，物業(yè)的保安和保潔人員的都是年富力壯的年輕人，漸漸這些人變成了中老年人，甚至輕微殘障人士……

所以物業(yè)公司也是兵來將擋，水來土掩，既然降低物業(yè)費，那么咱們先立字據(jù)，服務(wù)降檔了就不要埋怨物業(yè)。所以，重慶的一些小區(qū)，召開業(yè)主大會，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并引入“彈性定價”模式，將物業(yè)服務(wù)選擇和定價權(quán)交給業(yè)主，也算是一種責(zé)任的規(guī)避。

除了物業(yè)費打折，部分城市對于尚未裝修入住的空置房的物業(yè)費，也進(jìn)行了打折處理。畢竟按照常識，尚未入住的業(yè)主，也確實沒有享受到物業(yè)提供的大部分服務(wù)。

比如，從2025年2月1日起，鎮(zhèn)江市區(qū)住宅連續(xù)空置6個月以上的，物業(yè)費最多交70%。2024年6月，甘肅省蘭州新區(qū)推出12條房地產(chǎn)新政，其中提到，對連續(xù)未入住6個月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書面申請，其物業(yè)費按收費標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。

說實話站在企業(yè)的角度，目前大的房地產(chǎn)集團(tuán)旗下還能夠提供一點正向的現(xiàn)金流的子公司就是物業(yè)公司了。當(dāng)年，房地產(chǎn)企業(yè)為了在資本市場上市融資，不少是把物業(yè)公司剝離出來單獨上市的，尤其是在A股對地產(chǎn)公司上市嚴(yán)控后，不少地產(chǎn)把旗下的物業(yè)剝離到H股上市。其原因就是物業(yè)公司的財務(wù)報表好看。甚至物業(yè)費也做成ABS進(jìn)行融資。后來，當(dāng)房地產(chǎn)下行，資不抵債，房企開始償還貸款的時候，變賣旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就有物業(yè)公司。

最后，回到我所在的自己公司的小區(qū)，物業(yè)費由3.5降低到了2.6，至少在公司層面，首先得策略就是降本增效，人員優(yōu)化，比如降低門崗的數(shù)量，一些有人值守的次要入口，變成無人值守刷卡進(jìn)出。

但是說實話，以我自己的經(jīng)驗看，一旦小區(qū)陷入了這種螺旋向下的模式——降低的物業(yè)費-更少的服務(wù)-業(yè)主不滿意-矛盾再次激化-再次降低物業(yè)費-物業(yè)撤場，不管結(jié)局是更換物業(yè)，還是小區(qū)業(yè)委會自治，其居住體驗大多數(shù)情況下，是不如原交付初期的體驗的。而目前能夠解決這個螺旋向下的方法，也只有有財力的居民，選擇出售離開，置換到更新或者物業(yè)費更高的小區(qū)居住。