作者：歐廷君

城市居民小區(qū)高額的物業(yè)收費(fèi)，現(xiàn)已成為億萬人民與媒體討論的焦點(diǎn)。近十年來，億萬城市居民不僅要承受高額的房貸支出，而且每月還要承受高額的物業(yè)費(fèi)支出，這筆長期高額的費(fèi)用支出，將成為壓垮億萬城市家庭幸福的最后一顆稻草！

據(jù)中指研究院發(fā)布的2024年報(bào)告顯示，深圳對居民住房的物業(yè)收取均價(jià)已高達(dá)3.95元/平方米/月，位居全國榜首；北京居民住房的物業(yè)收取費(fèi)為3.65元/平方米/月，僅次于深圳；上海居民住房的物業(yè)收取費(fèi)均價(jià)為3.31元/平方米/ 月，位列第三；杭州居民住房的物業(yè)收取費(fèi)為2.93元/平方米/月。

作為中國經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)和科技創(chuàng)新中心的城市，受因多種因素的影響，人為地把當(dāng)?shù)胤績r(jià)與物業(yè)費(fèi)過份催高，壓得在該城市工作的絕大多數(shù)家庭與創(chuàng)業(yè)者喘不過氣來，迫使不少人士無奈地選擇離開！

今年春節(jié)期間，筆者親臨杭州市各租房用戶與杭州住居小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)一事進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有不少大學(xué)生與進(jìn)城務(wù)工人員，他們每月花800～1000元租用一間房子，房屋總面積只有5～6平米左右，如置一張1.5～2米左右床，在該房屋行走可要窄著身子才行，房屋的電費(fèi)房東還要按1元/度收處，這那是現(xiàn)在改革開放與時(shí)代進(jìn)步的大都市，簡及是七八十年代的童子樓，讓人看了無不潸然淚下！

(杭州市郊)濱紛新城小區(qū)參觀了解時(shí)又發(fā)現(xiàn)，該商品房的物業(yè)收費(fèi)明確規(guī)定為3.6元/平方米/月，而且在房屋即將交付時(shí)，他們把購買該小區(qū)房屋的住房鑰匙直接交給濱江物業(yè)，不言而喻，就是要求這個(gè)居住小區(qū)的購房用戶，到交房時(shí)，不管你住與不住，必須按交房時(shí)的日期，每月及時(shí)足額向物業(yè)交付他們規(guī)定的高額物業(yè)費(fèi)。 這種高額物業(yè)費(fèi)的的自行收取，一定不是杭州諸多住居小區(qū)的的個(gè)案。

客觀地說，美麗的浙江杭州，多年以來他們在公共服務(wù)與管理等諸多方面上，均走在全國的前列，是值得各地學(xué)習(xí)的。如果說，杭州都存在這一客觀現(xiàn)實(shí)，那么，全國各大城市對多年高額物業(yè)費(fèi)的收取的任其放任，可能是普遍存在的。這種管理漏洞的缺失與老百姓多年“急難愁盼”問題為啥一直懸而不決。有不少網(wǎng)友直言，這可能與屬地有關(guān)部門不作為或隱藏某些利益輸送有一定關(guān)聯(lián)！

大家應(yīng)該知道，2026年全國兩會上，不少代表、委員就目前中國城市居民物業(yè)費(fèi)的收取與管理向有關(guān)部門提出多份建議。其中全國人大代表樊蕓提出將“物業(yè)管理”改為“物業(yè)服務(wù)”，甚至要求對施行23年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行合理修改。

2026年3月11日，上海團(tuán)代表樊蕓的電話成了熱線，住建部工作人員不僅打來電話進(jìn)一步征詢意見，更帶來一個(gè)重磅消息：國家將著手把《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改為《物業(yè)服務(wù)條例》，行業(yè)分類也正式從“物業(yè)管理”改成“物業(yè)服務(wù)”，納入國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)目錄。 這一建議的起因，是源于一位71歲老人的遭遇。在樊蕓的調(diào)研中，一位71歲的駕駛員為了進(jìn)小區(qū)看望獨(dú)居母親，只因駕駛的不是長租車輛，便被物業(yè)保安以“管理規(guī)定”為由拒之門外。

按民法典里的物業(yè)管理權(quán)利規(guī)定是業(yè)主的，而并非物業(yè)公司的。樊蕓在這次小組會議上的發(fā)言迅速引爆輿論，“兩字之差，含義完全不同——物業(yè)首先要有服務(wù)意識�！� 正因如此，各大媒體及社會各界有識之士一致認(rèn)為，這次物業(yè)更名與條件修改，是防止物業(yè)“小權(quán)任性”，真正把小區(qū)管理權(quán)還給業(yè)主。 從“管理”到“服務(wù)”，雖是一字之變，卻是從“管控”思維向“契約精神”的艱難轉(zhuǎn)身 。

然而，改名的歡呼聲尚未散去，另一個(gè)更為尖銳現(xiàn)實(shí)隨之浮出水面。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國現(xiàn)在不少城市普通家庭的物業(yè)費(fèi)支出，遠(yuǎn)超于每個(gè)家庭水電煤的總和。以杭州每套100平米的普通住宅為例，每月物業(yè)費(fèi)在300-1000元之間，一年便是3600-12000元。這對許多家庭而言，是一筆不小的固定開支。 現(xiàn)不少有識之士發(fā)出感慨，我們花這么多錢，是請你們這些老爺來管我們嗎？這個(gè)社會到底怎么了，是不是當(dāng)今中國社會的又一大“創(chuàng)造”？

按照馬斯洛需求層次理論，當(dāng)業(yè)主的基本居住安全需求滿足后，必然追求尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。傳統(tǒng)的“管理”思維停留在保障社區(qū)不丟東西、不倒垃圾的基礎(chǔ)層面，而現(xiàn)代的“服務(wù)”需求，則需要物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主構(gòu)成進(jìn)行精細(xì)化細(xì)分：面對老年業(yè)主，需要的是關(guān)懷與便利；面對雙職工家庭，需要的是高效與信任；面對高凈值人群，需要的是私密與尊崇。

顯然，目前中國的物業(yè)現(xiàn)狀，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上時(shí)代發(fā)展的需求。“購買服務(wù)，是先購買，還是先服務(wù)？”上海徐匯區(qū)湖南路街道在一次座談會上，試圖用一種“質(zhì)價(jià)同步”的方式破局。他們不做預(yù)設(shè)前提，而是要求物業(yè)公司拿出精細(xì)到“每日清掃次數(shù)、分材質(zhì)保潔清單”的服務(wù)方案，甚至針對老式庭院板磚地面易生青苔的特點(diǎn)，配置機(jī)動崗實(shí)行“即臟即清”。這種細(xì)致認(rèn)真的態(tài)度，換來了居民的信任，新物業(yè)尚未進(jìn)駐，調(diào)價(jià)程序便已完成 。但這只是少數(shù)“模范生”的答卷。

這次住建部的迅速回應(yīng)，充分展現(xiàn)了傾聽民意的姿態(tài)，也釋放了積極的政策信號。但要真正實(shí)現(xiàn)從“物業(yè)管理”到“物業(yè)服務(wù)”的質(zhì)變。首先，需要屬地有關(guān)部門及時(shí)要求物業(yè)公司做到收費(fèi)合理化、收益透明化，對目前的小區(qū)自定高額的物業(yè)收費(fèi)，應(yīng)直接降至一半，還所有住居用戶的一個(gè)公道。

同時(shí)，針對小區(qū)的電梯廣告、道閘廣告、公共停車位收益，有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)要求物業(yè)公司嚴(yán)格按民法典規(guī)定，歸業(yè)主共有，不能把小區(qū)的公共收益成為物業(yè)公司的“暗箱操作”的“搖錢樹”。

其次，對目前物業(yè)的很多小區(qū)，正陷入“炒不掉、趕不走”的尷尬現(xiàn)狀。有關(guān)部門須建立完善的信用評價(jià)體系和解聘流程，讓“劣幣”真正出局。正如樊蕓代表建議的那樣，要對物業(yè)公司進(jìn)行信用評級，完善選聘和解聘機(jī)制。

另外，物業(yè)公司自身必須認(rèn)識到，存量時(shí)代，為居住用戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)力才是核心競爭力。隨著房地產(chǎn)增量市場見頂，物業(yè)公司正在從“末梢管理”轉(zhuǎn)向“樞紐運(yùn)營”。那些仍抱著“地盤思維”的物業(yè)公司，他們注定會被市場淘汰的。

國家住建部將物業(yè)“管理”改“服務(wù)”，是中國所有物業(yè)公司回歸基本常識的第一步。但這篇大文章的結(jié)尾，不應(yīng)該寫在文件里，而應(yīng)寫在每一個(gè)小區(qū)的合理收費(fèi)與修好小區(qū)的路燈里、綠化、衛(wèi)生與刷新的電梯里、業(yè)主滿意的笑容里！

作者系全球品牌、創(chuàng)新、人才、企業(yè)家概念科學(xué)闡述第一人。國內(nèi)財(cái)經(jīng)、品牌、管理著名實(shí)戰(zhàn)專家、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略顧問、亞洲經(jīng)營智庫首席研究員、湖南安邦農(nóng)業(yè)研究院(與湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)共同創(chuàng)建)專家顧問、研究員、多家權(quán)威智庫特約專家、首席研究員。國內(nèi)外數(shù)家權(quán)威媒體專欄作家，2012年至今，分別在國際頂流雜志網(wǎng)站及國內(nèi)權(quán)威媒體就我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、品牌、人才、創(chuàng)新、企業(yè)經(jīng)營管理等社科類發(fā)表理論/評論、小說、散文、詩歌三百余篇。

擅長領(lǐng)域：城鄉(xiāng)區(qū)域規(guī)劃、定位與品牌塑造、品牌科學(xué)發(fā)展研究、鄉(xiāng)村振興潛在人文、產(chǎn)業(yè)特色開發(fā)與匠心錘煉、民族產(chǎn)業(yè)、企業(yè)品牌經(jīng)營戰(zhàn)略創(chuàng)新創(chuàng)意管理與運(yùn)作指導(dǎo)工作。通過調(diào)查研究與實(shí)踐總結(jié)所發(fā)表的許多文章觀點(diǎn)與建議，得到黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人及眾多著名權(quán)威專家的贊評。