文/北京進(jìn)深 林振興

年末，房山樓市投下“深水炸彈”。

城建頤知筑官宣東區(qū)調(diào)規(guī)，帶來(lái)開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。房山即將迎來(lái)“陽(yáng)臺(tái)時(shí)代”。

這個(gè)消息，或許讓操盤(pán)手薛偉坐不住了。他手里的璟賢瑞庭，距頤知筑僅2公里左右。

在帝都遍地都是“好房子”的當(dāng)下，璟賢瑞庭只有飄窗 設(shè)備平臺(tái)，而后者卻帶來(lái)了開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

開(kāi)盤(pán)一年，璟賢瑞庭全盤(pán)去化45%，還有418套房源待售，薛偉的壓力，肉眼可見(jiàn)。

前有，頤知筑高舉“陽(yáng)臺(tái)”入場(chǎng)；后有，城建北廣陽(yáng)項(xiàng)目正快馬加鞭趕來(lái)——那才是真正意義上的“王牌”。

北廣陽(yáng)項(xiàng)目更靠近地鐵站，北邊的山姆會(huì)員店、宣武醫(yī)院都在1公里范圍內(nèi)，步行可達(dá)。

樓面價(jià)更低，地形也比較規(guī)整，正南正北朝向，堪稱這兩年房山素質(zhì)最好的一個(gè)項(xiàng)目。

更為關(guān)鍵的是，城建北廣陽(yáng)項(xiàng)目將是房山首個(gè)“好房子”試點(diǎn)。

出讓文件鼓勵(lì)，設(shè)置底層架空、風(fēng)雨連廊、共享公共空間等，以及按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深不大于1.8 米。

被北京城建前后“圍剿”，薛偉該如何帶領(lǐng)璟賢瑞庭殺出重圍？

01

璟賢瑞庭規(guī)劃762套住宅，戶型面積從84-143平米，涵蓋3-4居。

截至12月30日，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽344套，成交額11.4億元。

在房山樓市，薛偉很另類，他拒絕了“以價(jià)換量”。

這一年來(lái)，璟賢瑞庭的成交均價(jià)很堅(jiān)挺，在3.2萬(wàn)元/㎡上下波動(dòng)，約為銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)(4.5萬(wàn)元/㎡)的71折。

但，現(xiàn)實(shí)有點(diǎn)骨感。2025年以來(lái)，項(xiàng)目單月大部分網(wǎng)簽在十幾套。

眼看12月都快結(jié)束了，璟賢瑞庭單月網(wǎng)簽竟只有3套。

如果說(shuō)小戶型因?yàn)榭們r(jià)低、門(mén)檻低，成為項(xiàng)目去化主力，大戶型則成為薛偉的“心病”。

最大戶型143㎡，眼下面臨賣(mài)不動(dòng)的境況。

該戶型布局于5#，共計(jì)54套，目前僅有14套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

更小的128㎡，分布于6#整棟，以及4#、9#、10#、11#的一單元。

6#，共計(jì)54套128㎡戶型的房源，目前僅有6套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

4#，共計(jì)82套，包括111和128㎡戶型，但目前僅有8套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。其中，128㎡戶型網(wǎng)簽0套。

9#、10#、11#，分別是54、58、58套，包括116和128㎡戶型。其中，128㎡戶型網(wǎng)簽分別為2套、6套、10套。

此外，8#的去化情況也不是很理想。該棟是116㎡戶型，54套，目前有14套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

在城建“好房子”前后夾擊下，璟賢瑞庭的價(jià)格若不松動(dòng)，去化只會(huì)更難。

未來(lái)，不排除“硬漢”薛偉要在價(jià)格上作出妥協(xié)。

畢竟樓市下行期，賣(mài)出去才是王道——回款和現(xiàn)金流，比什么都重要。

來(lái)看看璟賢瑞庭的成本賬：

· 拿地樓面價(jià)：18151元/㎡

· 成交均價(jià)：32231.09元/㎡

· 房地價(jià)差：僅1.4萬(wàn)出頭

通常而言，地價(jià)縫差越大，能讓開(kāi)發(fā)商有更多操作空間，用心打造產(chǎn)品；

反之，地價(jià)縫差越小，開(kāi)發(fā)商可能為了保利潤(rùn)，會(huì)“砍”成本、偷偷減配。

按當(dāng)前璟賢瑞庭成交均價(jià)3.2萬(wàn)/㎡計(jì)算，項(xiàng)目總貨值約27億元。

去掉拿地成本16.44億，施工總包6.58億元，設(shè)計(jì)費(fèi)852萬(wàn)元，剩下不到4個(gè)億，還要支付各項(xiàng)稅費(fèi)和管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等費(fèi)用。

利潤(rùn)空間，已經(jīng)被壓到極窄。

02

在房山，璟賢瑞庭創(chuàng)造了很多“第一”。

它是首個(gè)北向贈(zèng)送設(shè)備平臺(tái)的樓盤(pán)，84㎡兩衛(wèi)在房山也屬于首屈一指。甚至這個(gè)三萬(wàn)出頭的項(xiàng)目，都開(kāi)始打造下沉?xí)恕?/strong>

雖然創(chuàng)新力有，但產(chǎn)品力欠佳。

“璟賢瑞庭想卷下自己，但是囿于成本等問(wèn)題，力度不夠。僅采用匯張思設(shè)計(jì)的酒店風(fēng)改善，為小高層產(chǎn)品，是去年在西紅門(mén)地區(qū)常見(jiàn)的�！痹谫�(gòu)房者眼中。

“好房子”盛行的當(dāng)下，璟賢瑞庭的得房率也不占優(yōu)勢(shì)。

通面寬大飄窗設(shè)計(jì)，得房率在82%左右，部分118㎡三室兩廳戶型得房率接近84%。

璟賢瑞庭的容積率只有2.0，居然做不到11層以下的純洋房，有的樓棟最高15層。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，璟賢瑞庭還是來(lái)晚了，大學(xué)城板塊的剛需、剛改需求被透支差不多。

“產(chǎn)品與北京城建和知筑撞車(chē)，都是約90-140平米區(qū)間的剛需剛改戶型，但是和知筑緊鄰地鐵，會(huì)將這段時(shí)間內(nèi)沿地鐵買(mǎi)房的主城客戶吃掉，基本到不了璟賢瑞庭�！�

而且，和知筑為洋房，璟賢瑞庭為高層，城里來(lái)的改善客戶更喜歡和知筑類型的。

例如，璟賢瑞庭3#，11層及以上高層有20套，目前僅1套網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

璟賢瑞庭還有天然的短板，這個(gè)項(xiàng)目周邊往南很荒，短期周邊能否建設(shè)起來(lái)也是非常未知。并且這邊屬于大學(xué)城邊緣，附近的建設(shè)肯定需要周期。

此外，項(xiàng)目距離地鐵站又有1公里以上距離，交通不方便。

一位想在房山置業(yè)的購(gòu)房者告訴進(jìn)深君，“基本新開(kāi)的樓盤(pán)都看過(guò)了，看了璟賢瑞庭，位置有點(diǎn)偏，配套沒(méi)有，以后發(fā)展起來(lái)也得十年了。”

璟賢瑞庭所在房山良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)0008、0004地塊于2024年8月1日成交，由北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)”）16.44億元摘得。

項(xiàng)目公司為北京誠(chéng)開(kāi)京鋮房地產(chǎn)，由城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司全資持股，法人倪景雷。

在京城地產(chǎn)圈，城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司聽(tīng)起來(lái)稍顯陌生。但如果提到他背后的親爹，大家都很是熟悉——北京建工集團(tuán)。

倪景雷也是城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司黨委委員、經(jīng)理助理，北京誠(chéng)開(kāi)京晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（城開(kāi)晟賢悅府）的經(jīng)理。晟賢悅府也是城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)上一個(gè)在北京開(kāi)發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。此前，他還是城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司北京區(qū)域公司總經(jīng)理。