文/上海進(jìn)深 魏薇

如果只看結(jié)果，澐啟濱江的表現(xiàn)，已經(jīng)不需要太多修辭。

11月底，122套房源首開，225%認(rèn)購率，當(dāng)天清盤；

12月26日，二批次加推，開盤即售196套，整體去化約87%。

一個(gè)月內(nèi)，超500組客戶認(rèn)籌，累計(jì)熱銷318套，成交金額約66億。

放在2025年底的上海新房市場，這已經(jīng)是極少數(shù)可以用“確定性”來形容的項(xiàng)目之一。

更關(guān)鍵的是，它并非靠低價(jià)、倒掛或特殊政策推動(dòng)，而是在高總價(jià)段完成了快速去化：

286㎡、226㎡戶型率先售罄，1.05 億元頂復(fù)迅速被鎖定；

單價(jià)16萬 /㎡、總價(jià)2000萬 的125㎡戶型，同樣被快速選走。

看成交結(jié)構(gòu)，其實(shí)就能理解澐啟濱江為什么能熱賣。

這里的客戶，關(guān)注的不是短期漲跌，而是三件事：

• 地段是否足夠稀缺

• 資產(chǎn)是否具備長期保值邏輯

• 產(chǎn)品能否配得上這個(gè)地段

澐啟濱江的優(yōu)勢，首先在位置本身。

項(xiàng)目位于浦東后灘，內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦江邊，夾在前灘、世博、徐匯濱江三大成熟板塊之間。

這是上海內(nèi)環(huán)范圍內(nèi)，所剩無幾的濱江住宅用地。

用一塊，少一塊。

從直線距離看，自家陽臺到江岸不過300米，且獨(dú)占一段S灣江景：

沒有高架壓迫，沒有遮擋界面，噪音干擾也很少。

在當(dāng)下的上海內(nèi)環(huán)，這種純粹江景，已經(jīng)很難再復(fù)制。

也正因如此，這類房子更像是收藏型資產(chǎn)，而非單純的居住產(chǎn)品。

當(dāng)然，只有江景是不夠的。

澐啟濱江的產(chǎn)品邏輯，是盡量讓居住體驗(yàn)與江景深度綁定。

通過樓棟轉(zhuǎn)角排布，盡可能讓更多戶型的客廳實(shí)現(xiàn)270°觀江。

6層以上即可直面黃浦江，高區(qū)部分甚至形成三面瞰江的視野條件。

同時(shí)，小區(qū)與周邊公園、濱江步道實(shí)現(xiàn)物理上的連通——

下樓散步、騎行即可到達(dá)江岸，而不是隔著圍墻看風(fēng)景。

這類設(shè)計(jì)，本質(zhì)上是在做一件事：

讓江景從附加值，變成日常生活的一部分。

在高端改善客群中，這種體驗(yàn)差異，往往比參數(shù)更重要。

把澐啟濱江放回更大的背景中看，它的意義，其實(shí)已經(jīng)超出了單個(gè)項(xiàng)目。

截至目前，華潤置地以約417.9億元的銷售額，位居上海房企榜首。

保利發(fā)展（395.8億元）、招商蛇口（387.8億元）緊隨其后。

頭部陣營差距并不大，競爭已經(jīng)進(jìn)入拼質(zhì)量、拼結(jié)構(gòu)的白熱化階段。

在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，澐啟濱江的持續(xù)熱銷，很可能成為決定性變量——

它不僅貢獻(xiàn)了可觀的銷售規(guī)模，更重要的是，它拉高了成交結(jié)構(gòu)的含金量。

在整體市場偏謹(jǐn)慎的情況下，能在內(nèi)環(huán)核心、高總價(jià)段完成快速去化，本身就是一種稀缺能力。

從這個(gè)角度看，澐啟濱江并非偶然爆紅，而是華潤近年來在上海產(chǎn)品理解與拿地判斷的集中體現(xiàn)。

虹口北外灘板塊，華潤外灘瑞府9月首開告罄，勁銷24.8億；浦東新楊思板塊，翡雲(yún)悅府今年7月開盤后100天銷售額突破100億元。

再往前看，寶山區(qū)南大智慧城板塊，中環(huán)置地中心·潤府在2024年3月開盤后的7個(gè)月內(nèi)，銷售額突破百億元，成為當(dāng)年上海中外環(huán)唯一售罄項(xiàng)目，也是南大智慧城板塊首個(gè)觸發(fā)積分的項(xiàng)目。

去年，華潤置地以311.66億元的銷售額位居上海房企第四。

今年，進(jìn)入前三已經(jīng)是十拿九穩(wěn)。

如果華潤借此勢頭成為上海年度銷冠，絲毫不會令人意外。

澐啟濱江的熱銷，不能簡單歸結(jié)為“江景好”、“有錢人多”、“產(chǎn)品好”。

真正的原因，更為現(xiàn)實(shí)。

在不確定性加大的周期里，高凈值人群更愿意把資金換成核心城市、核心地段、難以復(fù)制的實(shí)物資產(chǎn)。

澐啟濱江，恰好滿足了這三點(diǎn)：

絕版地段、清晰產(chǎn)品、足夠確定的圈層。

這并不意味著它適合所有人，但對目標(biāo)客群而言，它的邏輯是自洽的。

而市場，最終會為自洽的邏輯買單。

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