湖北
一個(gè)非常可怕的信號(hào)：大佬們（京東阿里）在瘋狂囤地。
12月23日，香港地政總署深夜掛出成交記錄：阿里旗下Alibaba.com Investment控股以72.3億港元拿下金鐘海濱商地，樓面價(jià)折合每尺約2.1萬(wàn)港幣；同一批掛牌里，京東旗下JD Property也擲35億港元掃入灣仔商辦地塊，比市場(chǎng)估值上限高出18%。央視財(cái)經(jīng)次日直播連線，主播把兩塊地皮疊在維港地圖上，彈幕瞬間刷屏——“互聯(lián)網(wǎng)巨頭回港補(bǔ)血”。
賬面背后，兩家公司把“囤地”寫(xiě)成明牌。阿里內(nèi)部人士向《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》透露，新地塊將建“東南亞樞紐總部”，底層做數(shù)據(jù)中心，上層做跨境直播基地，預(yù)計(jì)2028年投入運(yùn)行，租金收入目標(biāo)每年15億港元，等于把輕資產(chǎn)的天貓總部模式反向重做一遍。京東方面更直接，招股書(shū)更新文件里寫(xiě)，35億地塊未來(lái)三年先蓋30層甲級(jí)寫(xiě)字樓，再把全國(guó)1.2萬(wàn)名海外采銷團(tuán)隊(duì)搬進(jìn)去，省下的每年3億港元租金直接折進(jìn)利潤(rùn)表——算盤(pán)噼啪響，燒流量時(shí)代看不到的“磚頭現(xiàn)金流”如今成了香餑餑。
為什么突然愛(ài)磚頭？數(shù)據(jù)擺在這兒：2024年阿里非GAAP凈利潤(rùn)同比下降9%，京東降13%，兩家現(xiàn)金流卻分別增加287億和210億元，賬上趴著千億級(jí)現(xiàn)金，銀行理財(cái)年化只有2.5%，核心城市核心地塊租售比普遍3.5%起步，還能加杠桿抵稅——“現(xiàn)金王”變“包租公”是保本也是增值。更關(guān)鍵的是政策風(fēng)向：國(guó)家發(fā)改委12月發(fā)文鼓勵(lì)平臺(tái)企業(yè)“參與國(guó)際基礎(chǔ)設(shè)施”，話沒(méi)說(shuō)透，但把REITs門檻降到30%自持比例，等于告訴大佬“買了樓可以打包上市”， liquidity（流動(dòng)性）瞬間拉滿。用香港投行人士的話說(shuō)，“現(xiàn)在拿維港海景樓，相當(dāng)于十年前拿北京二環(huán)四合院”。
接下來(lái)還能不能更瘋？香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2024年核心商辦空置率已從9.1%降到6.4%，租金見(jiàn)底回升3.2%，資金面緊俏下，阿里京東帶頭“掃貨”等于給市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑。市場(chǎng)傳聞，字節(jié)、快手已在港島南看地，美團(tuán)研究把騎手培訓(xùn)總部遷往九龍東，若四家齊聚，預(yù)計(jì)新增商辦需求60萬(wàn)平方米，相當(dāng)于消化未來(lái)三年香港整體新供應(yīng)的40%。但風(fēng)險(xiǎn)也同步放大：美聯(lián)儲(chǔ)2025年降息節(jié)奏若放緩，港幣Hibor維持5%以上，高杠桿“包租公”利息支出將吃掉租金毛利，磚頭照樣會(huì)咬人。
對(duì)普通人而言，大佬買樓不是喊你跟風(fēng)炒房，而是提醒：當(dāng)最會(huì)燒錢的企業(yè)都開(kāi)始囤核心資產(chǎn)，意味著他們預(yù)判未來(lái)五年現(xiàn)金比流量更貴。你可以不買房，但別把全部積蓄扔進(jìn)年化1.8%的活期；至少把年終獎(jiǎng)拆成短債+指數(shù)+現(xiàn)金三份，別讓通脹把錢包蛀空。至于想接盤(pán)的，盯緊利率和租約，別用過(guò)去十年“房?jī)r(jià)只漲不跌”的老地圖，在新利率海域里航行，磚頭也會(huì)翻船。
你怎么看巨頭集體“搬磚”？評(píng)論區(qū)聊聊，你是繼續(xù)炒股、買金，還是跟著大佬腳步上車REITs？
官媒來(lái)源：
央視財(cái)經(jīng)2024-12-24《阿里京東香港拿地透視》
《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2024-12-25《互聯(lián)網(wǎng)巨頭為何愛(ài)上核心商辦》
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