東亞人好像都逃不開(kāi)炒房的怪圈，無(wú)論是日本、韓國(guó)、中國(guó)，還是如今才剛剛開(kāi)始有點(diǎn)起色，被稱(chēng)之為新的“世界工廠”的越南。

　　房?jī)r(jià)直線飆升，公寓均價(jià)已突破每平米8000萬(wàn)越南盾（約合2.1萬(wàn)元人民幣），和我們的二線城市，蘇州、南京、成都差不多。

　　經(jīng)濟(jì)上，目前越南的人均GDP才剛剛接近5000美元，大致相當(dāng)于中國(guó)2010年的水平。

　　在2010年，上海北京深圳的房?jī)r(jià)也才剛剛沖破2萬(wàn)關(guān)口，廣州一萬(wàn)多，大部分的二線城市不到一萬(wàn)。

　　越南近年來(lái)什么模仿中國(guó)，不僅制造業(yè)產(chǎn)鏈接的打造幾乎是照搬中國(guó)，文化上有影視劇和電影審美也在模仿，越南李子柒數(shù)量比中國(guó)還多，但都稍遜一籌。

　　唯獨(dú)房地產(chǎn)模仿的可以說(shuō)是“青出于藍(lán)”。

　　我看了一下，越南房?jī)r(jià)之所以失控，玩法套路基本上一致，離不開(kāi)兩點(diǎn)，土地供應(yīng)和放水，只是越南的操作更讓人驚訝。

　　先是土地，2024年越南出臺(tái)了《新土地法》，核心是市場(chǎng)化，廢除政府限價(jià)，引入年度土地價(jià)格表，按市場(chǎng)原則估值，初衷良好，但效果卻適得其反。

　　新的土地法實(shí)施后，地價(jià)立馬翻了三到五倍，這點(diǎn)我們很熟悉了，面粉貴了，面包能便宜嗎？

　　面對(duì)預(yù)期中的成本上漲，開(kāi)發(fā)商在過(guò)渡期瘋狂搶地，進(jìn)一步推高地價(jià)，形成惡性循環(huán)。

根據(jù)世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報(bào)告，河內(nèi)新盤(pán)的拿地成本占總開(kāi)發(fā)成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。

　　開(kāi)發(fā)商自然會(huì)把這些成本全都轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

　　越南最大的問(wèn)題在于，經(jīng)濟(jì)發(fā)展太快了，但法律法規(guī)是明顯落后，并沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商做出什么限定，于是大量開(kāi)發(fā)商開(kāi)始囤地，減少新房出售。

　　加上這段時(shí)間，越南開(kāi)始了史無(wú)前例的反腐風(fēng)波，越南官員普遍產(chǎn)生了多做多錯(cuò)、不做不錯(cuò)的畏難情緒。

　　大量項(xiàng)目卡在審批環(huán)節(jié)，導(dǎo)致新房供應(yīng)斷崖式下跌。

　　2024年，擁有近千萬(wàn)人口的胡志明市，全年僅供應(yīng)了約5000套住宅，杯水車(chē)薪。

　　這頭土地供應(yīng)、房屋供應(yīng)“便秘”了，那頭貨幣卻洪水滔天，供需的極端失衡，為房?jī)r(jià)失控種下了一顆種子。

　　為了保住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，越南央行開(kāi)啟了一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十余年的降息潮，基準(zhǔn)利率從高位一路降至4.5%的歷史低點(diǎn)。

　　大家別用我們現(xiàn)在的利率去看越南，2010年的時(shí)候我們的基準(zhǔn)利率可是高達(dá)6%以上的，而越南經(jīng)濟(jì)才剛有起色，利率就降到4.5%，簡(jiǎn)直是撒錢(qián)。

　　于是越南市面上的錢(qián)越來(lái)越多，M2增速長(zhǎng)期維持在13%以上。

　　而越南又沒(méi)有太多產(chǎn)業(yè)可以兜住那么大的資金量，本來(lái)還想放水是希望錢(qián)流去制造業(yè)。

　　但制造業(yè)壓根接不住天量的資金，今年全球需求疲軟，疊加貿(mào)易戰(zhàn)起起伏伏，工廠訂單不足，也不敢開(kāi)足馬力擴(kuò)張。

　　于是天量的貨幣兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)還是涌向了房地產(chǎn)，貨幣就像是石油一樣，一點(diǎn)就著，一發(fā)不可收拾。

　　銀行甚至推出了針對(duì)35歲以下人群的零利率購(gòu)房貸款，還各種宣傳：“這是年輕人買(mǎi)房的黃金時(shí)代”之類(lèi)的口號(hào)，

　　這種定向刺激精準(zhǔn)地將一代越南年輕人的未來(lái)與樓市綁定。

　　越南還有一個(gè)特殊的情況，就是外資和外國(guó)人數(shù)量龐大。

　　近年來(lái)，伴隨全球產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的韓國(guó)、中國(guó)、日本等外籍工程師、高管涌入越南北部工業(yè)園區(qū)。

　　他們與本地迅速崛起的富裕階層，共同構(gòu)成了高端市場(chǎng)的堅(jiān)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。

　　在河內(nèi)高端公寓租賃市場(chǎng)，外籍租客占比超過(guò)40%，高昂的租金回報(bào)率支撐著更高的房?jī)r(jià)。

　　對(duì)他們而言，以美元計(jì)價(jià)的越南房?jī)r(jià)并不算貴。

　　很多越南人苦笑說(shuō)，越南的房子都是為外資高管和本土新貴而建，和普通人無(wú)關(guān)。

　　不過(guò)看回越南的經(jīng)濟(jì)，的確是一片欣欣向榮，去年越南GDP增速達(dá)到7.09%，位于全球的前列，在喊得上名字的國(guó)家里面算是排名第一了，比印度還強(qiáng)。

　　而今年越南官方自己預(yù)測(cè)全年增速將會(huì)達(dá)到8%以上，發(fā)展的確迅猛。

　　也難怪外資不斷進(jìn)軍越南房地產(chǎn)市場(chǎng)，以前中國(guó)房地產(chǎn)上行的時(shí)候，對(duì)外資是有限制的，這一次要在越南全部拿回來(lái)。

　　越南無(wú)論是城鎮(zhèn)化率45%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，還是人口結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕……

　　多方面條件顯示房地產(chǎn)依舊有很大空間。

　　有不少本地的購(gòu)房者由于擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，只能硬著頭皮買(mǎi)單。

　　我老家不少人都在越南發(fā)展，二三十年前中國(guó)有一段時(shí)間很流行娶一個(gè)越南老婆，現(xiàn)在他們的子女都長(zhǎng)大了。

　　這幾年越南經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而我們這邊過(guò)于內(nèi)卷，他們的子女又懂越南話，都跑去那邊謀生了，很多都是做建材衛(wèi)浴等裝修生意的，也算是吃到越南的房地產(chǎn)紅利了。

　　我聽(tīng)老家的朋友說(shuō)，現(xiàn)在有錢(qián)人都在買(mǎi)房，很多人都認(rèn)為越南的房?jī)r(jià)會(huì)像中國(guó)一樣，會(huì)有至少十幾年的快速上漲期。

　　越南現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化大約45%，還有較大的上升空間，房?jī)r(jià)哪怕短期下跌了也不怕，調(diào)整后就會(huì)重新上漲，（這套敘事邏輯是否似曾相識(shí)）？

　　而他還有越南國(guó)籍，除了買(mǎi)公寓，更多是買(mǎi)宅基地自己蓋房子。

　　現(xiàn)在越南房?jī)r(jià)上漲的信念，就跟我們房?jī)r(jià)下跌的信念是一樣的，都形成了思想鋼印。

　　只是不少越南普通年輕人就比較倒霉了，接受上漲現(xiàn)實(shí)，但深感無(wú)力。