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（來源：智谷趨勢(shì)Trend）

作者 | 掘金醬

1998年，竹中正治還是銀行外匯交易員——對(duì)，就是如今日本知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、多家金融機(jī)構(gòu)顧問以及手握11套都心公寓，被稱為“日本最懂?dāng)?shù)據(jù)的房東”。但當(dāng)時(shí)沒人知道，這個(gè)上班累得想吐的普通牛馬，即將開啟一段4億日元的投資傳奇。

當(dāng)年，竹中的工作是每天盯盤16個(gè)小時(shí)，眼睛都看得花了。從周一早干到周五晚，看著匯率上躥下跳，他心里只有一個(gè)念頭：不想短線折騰了，得找個(gè)“躺平”還能賺錢的路子。

就在那年冬天，一個(gè)推銷電話打了進(jìn)來。

“先生，考慮投資公寓嗎？”

他本想掛電話，只因那時(shí)候東京正經(jīng)歷著最嚴(yán)重的金融危機(jī)，證券公司和開發(fā)商接連破產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也跌得令人心驚。當(dāng)時(shí)滿大街都在推銷新建的約20平小單間，滯銷到賣不動(dòng)。

于是他接起電話就問：“是單人公寓投資嗎？”

沒想到對(duì)方答了句：“不，我們不出售單間。只做都心50平米以上的二手公寓?！?/p>

電話那頭的人聽起來相當(dāng)專業(yè)，竹中心想：反正要學(xué)金融投資，不如當(dāng)成學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，并沒有真的打算掏錢買房投資。

誰料，從此一腳踩進(jìn)了新世界。

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銷售帶竹村看的第一套房子是位于東京六本木1丁目的一套公寓，建于1979年（房齡19年），是一棟11層高的建筑，共有122戶的大型社區(qū)，室內(nèi)面積為56平方米，售價(jià)為3400萬日元（約200萬人民幣）。

說實(shí)話，他當(dāng)時(shí)最大的心理障礙不是錢，是“面子”。

日本人骨子里忌諱“借錢投資”，覺得這是賭徒才干的事。一個(gè)銀行職員，有正經(jīng)工作，跑去借債當(dāng)房東，像話嗎？

但他算了筆賬，發(fā)現(xiàn)事情沒那么可怕——

• 首付1000萬，貸款2400萬，利率2%

• 月租23萬，扣除管理費(fèi)后年化收益7.1%

• 就算房?jī)r(jià)跌30%，年化還能賺5.9%

• 就算跌50%，也能回本，只是賺得少點(diǎn)

這是公寓價(jià)格暴漲的現(xiàn)在難以想象的超高收益率，足以說明當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)被嚴(yán)重低估了。

更關(guān)鍵的是，普通人自己買房住，也敢背30年房貸，為什么呢？因?yàn)橄嘈殴べY能還上。但投資房不一樣——租金+工資雙保險(xiǎn)，反而比自住還安全！

想通了這點(diǎn)，竹村逐步擴(kuò)大投資。1999~2002年間，他又拿下兩套——中央?yún)^(qū)日本橋、中野區(qū)中野坂上，都是同類型標(biāo)的。當(dāng)中有一套新建公寓因?yàn)橘I家貸款失敗滯銷，他大膽砍價(jià)，開發(fā)商居然一口答應(yīng)，當(dāng)時(shí)真的完全是買方市場(chǎng)，遍地寶藏。

其實(shí)那時(shí)候竹中剛還清自住房貸款，手頭并不寬裕。7000萬從銀行借，1500萬從母親借，自己的積蓄只有1500萬。好在母親當(dāng)時(shí)有余錢，她本人又全款4200萬在赤坂買了套27年的中古公寓。算下來，竹中家兩代人在都心房產(chǎn)上押了將近1.4億。

悄悄跟銀行同事透露時(shí)，對(duì)方嚇得瞪大眼睛：“誒？！那可是一大筆錢??！你確定沒問題嗎？”

竹村卻信心滿滿，幾乎不怕“血本無歸”。

事實(shí)證明，竹村的眼光押對(duì)了。

他當(dāng)時(shí)還給自己定了個(gè)“十年計(jì)劃”：10年內(nèi)凈資產(chǎn)破1億的目標(biāo)。聽起來野心勃勃，但確實(shí)實(shí)現(xiàn)了。

當(dāng)然，竹村也不是盲目出手，有幾大投資策略他一直都遵守著：

1、只買都心+車站近?？罩蔑L(fēng)險(xiǎn)低，租客排隊(duì)等。

2、只買二手，不買新。新房有溢價(jià)，二手能砍價(jià)。

3、貸款10到15年還清。早還完早自由，不拖到老。

4、絕不影響主業(yè)。副業(yè)不能變負(fù)業(yè)，“超省心”是底線。

多年下來，他滾出4億日元總投資額，手握11套都心公寓，賣出6套，剩5套持續(xù)收租。貸款只剩2200萬，接近“無債一身輕”，租金幾乎全是凈收入。

本職工作做到銀行高管，投資從沒耽誤正職——這才是真正的“躺賺”。

盡管2026年的東京，早已不是1998年的遍地黃金。但竹中投資路上的“反常規(guī)”，依舊管用——

買房自住敢貸款，投資不敢？這是錯(cuò)覺。 自住只有工資單保險(xiǎn)，投資房有租金+工資雙保險(xiǎn)。邏輯上，后者更安全。先看現(xiàn)金流，別只看房?jī)r(jià)漲跌。

最好的時(shí)機(jī)，就是所有人說“完了”的時(shí)候。1998年人人談房色變，但竹中認(rèn)為，都心始終是都心。地段>新舊，租金回報(bào)>資本增值。新手別賭漲幅，先求穩(wěn)。

投資不是比誰賺得多，是比誰睡得香。算清最壞情況才下手，杠桿可控。租金能不能覆蓋貸款？留足安全邊際。終極目標(biāo)不是暴富，是自由。

這套邏輯，放在今天的東京甚至更適用——因?yàn)槭袌?chǎng)越成熟，越獎(jiǎng)勵(lì)理性的人。

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