來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

近日，高盛發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，上海和深圳樓市將于2026年底率先觸底，房?jī)r(jià)有望在2025年底至2028年底期間上漲15%。這一樂(lè)觀判斷隨即引發(fā)市場(chǎng)熱議：樓市拐點(diǎn)真的來(lái)了嗎？

第一財(cái)經(jīng)從業(yè)內(nèi)了解到，積極信號(hào)正在增多，一方面，香港樓市提前回暖，深圳、上海二手房成交量大幅攀升，部分機(jī)構(gòu)對(duì)供應(yīng)收縮后的止跌回穩(wěn)抱有信心；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售面積降幅收窄，商品房待售面積出現(xiàn)51個(gè)月以來(lái)首次下降；央行數(shù)據(jù)亦顯示，一季度住戶中長(zhǎng)期貸款增加4607億元。

另一方面，銀行財(cái)報(bào)顯示，截至2025年末，六大行個(gè)人住房貸款余額全線負(fù)增長(zhǎng)，同比減少合計(jì)約7000億元，“提前還貸”現(xiàn)象尚未消退。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士亦對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)謹(jǐn)慎樂(lè)觀。有專家指出，下階段需重點(diǎn)觀察居民還款能力和意愿變化，這背后對(duì)應(yīng)的是收入預(yù)期和房?jī)r(jià)走勢(shì)。若預(yù)期損失進(jìn)一步提升，部分銀行可能需要增提減值準(zhǔn)備。

庫(kù)存壓力正在緩解，銷售數(shù)據(jù)亦有改善

高盛近日發(fā)布報(bào)告稱，上海和深圳兩個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃诮衲甑子|底，復(fù)蘇時(shí)間較其他一線和二線城市提前6個(gè)月至24個(gè)月，房?jī)r(jià)將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

高盛特許金融分析師王毅認(rèn)為，在人口結(jié)構(gòu)、收入水平、購(gòu)房承受力與供應(yīng)量這四大核心住房復(fù)蘇驅(qū)動(dòng)因素上，上海、深圳展現(xiàn)出最為強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。盡管兩地市場(chǎng)均缺乏正向持有收益（租金收益率低于房貸利率），但其息差（租金收益率減去房貸利率）已處于過(guò)去十年最緊縮水平。此外，與香港類似，股市回升可能帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)將成為關(guān)鍵推力。

供應(yīng)量的變化也為這一判斷提供了支撐。中信證券在研報(bào)中指出，在政策的作用下，加之基數(shù)的原因，預(yù)計(jì)2026年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資雖然仍將下降，但降幅將有望逐月收窄。新房可售貨值明顯減少，有助于住宅市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期披露數(shù)據(jù)，截至3月末，商品房待售面積7.86億平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面積5.9億平方米，下降1.8%。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一輪庫(kù)存增加始于2021年7月，已持續(xù)51個(gè)月。其間庫(kù)存一直為正增長(zhǎng)。而今年3月份庫(kù)存首次下降，且趨勢(shì)明顯，表明庫(kù)存壓力正在緩解，出現(xiàn)質(zhì)的變化。

近期關(guān)于樓市的討論升溫，或在于部分區(qū)域已提前出現(xiàn)回暖跡象。高盛統(tǒng)計(jì)顯示，香港房?jī)r(jià)自2021年9月峰值下跌28%后,已從2025年3月的低谷反彈8%。相比之下，上海和深圳分別從峰值水平下跌39%和41%，但今年以來(lái)復(fù)蘇有限，僅從2026年1月的低點(diǎn)小幅反彈1%。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，今年以來(lái)，上海、深圳等多地房地產(chǎn)成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，4月6日至4月12日，上海二手房網(wǎng)簽成交量達(dá)到7342套。其中，4月11日網(wǎng)簽成交量為1632套，創(chuàng)近5年上海二手房單日網(wǎng)簽成交量新高。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，3月份深圳全市二手房錄得7225套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)151%。

一季度樓市銷售數(shù)據(jù)亦有改善，“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)初顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布數(shù)據(jù)，一季度全國(guó)新建商品房銷售面積為1.95億平方米，同比下降10.4%，銷售額1.73萬(wàn)億元，同比下降16.7%，降幅較1~2月均有所收窄。

銀行房貸余額變化尚不明顯

與二手房成交量回升相比，銀行個(gè)人住房貸款余額的變化尚不明顯。從已披露數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯的整體回暖。

從已披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2025年末，六大行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)超25萬(wàn)億元，較2024年末減少約7000億元。

具體來(lái)看，建設(shè)銀行以5.99萬(wàn)億元的個(gè)人住房貸款余額居首，工商銀行以5.88萬(wàn)億元緊隨其后，農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行的個(gè)人住房貸款余額分別為4.82萬(wàn)億元、4.57萬(wàn)億元，郵儲(chǔ)銀行和交通銀行個(gè)人住房貸款余額均未超過(guò)2.5萬(wàn)億元，分別為2.37萬(wàn)億元、1.44萬(wàn)億元。

同期，六大行個(gè)人住房貸款余額均為負(fù)增長(zhǎng)。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，郵儲(chǔ)銀行降幅最小，為0.37%；交通銀行、中國(guó)銀行分別下降1.65%和1.89%；工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行降幅較大，分別達(dá)3.41%、3.38%和3.18%。

將目光放到所有上市銀行，信貸結(jié)構(gòu)“去地產(chǎn)化”仍在持續(xù)。2025年，銀行繼續(xù)收縮地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)敞口，開(kāi)源證券研報(bào)顯示，國(guó)有行房地產(chǎn)貸款（對(duì)公、個(gè)人按揭）占比下降至21.2%~28.2%。對(duì)公方面，持續(xù)加大對(duì)制造業(yè)、基建、普惠等領(lǐng)域的投放，更審慎介入對(duì)公地產(chǎn)項(xiàng)目授信，新發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)或有一定抬升；零售方面，受限于居民收入預(yù)期和提前還貸行為，按揭貸款增長(zhǎng)乏力，銀行同步壓降高風(fēng)險(xiǎn)敞口。與此同時(shí)，部分銀行將零售資源向消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等非房領(lǐng)域傾斜。

深圳一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷端人士告訴第一財(cái)經(jīng)，雖然咨詢量有所增加，但實(shí)際轉(zhuǎn)化為貸款申請(qǐng)的并不多，客戶仍持觀望態(tài)度。“整體感覺(jué)與2024年下半年相比變化不大”。

在她看來(lái)，看房的人和咨詢的人多了，但真正走到貸款申請(qǐng)環(huán)節(jié)的買(mǎi)家仍會(huì)因?yàn)槭杖腩A(yù)期、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素，而選擇暫時(shí)觀望。從看房到簽約再到貸款，每一個(gè)環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)客戶猶豫和流失。

另一名華南區(qū)域國(guó)有大行業(yè)務(wù)人士則表示，近年來(lái)，提前還貸現(xiàn)象仍然時(shí)有發(fā)生，可能未必會(huì)集中在某個(gè)階段，但基本每個(gè)月都有咨詢提前還貸事宜的客戶，尤其是在春節(jié)前后、年終獎(jiǎng)集中發(fā)放的階段。

不過(guò)，一季度數(shù)據(jù)已出現(xiàn)回暖跡象。央行公示數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣存款增加13.73萬(wàn)億元。其中，住戶存款增加7.68萬(wàn)億元；一季度人民幣貸款增加8.6萬(wàn)億元。分部門(mén)看，住戶貸款增加2967億元，其中，短期貸款減少1640億元，中長(zhǎng)期貸款增加4607億元。

銀行高管的表態(tài)也印證了這一趨勢(shì)。交通銀行副行長(zhǎng)周萬(wàn)阜在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，進(jìn)入3月以來(lái)，按揭進(jìn)量明顯上升?！斑@應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的一種信號(hào)，相信這樣下去房貸能在今年走出負(fù)增長(zhǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)整個(gè)零售貸款實(shí)現(xiàn)預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)?！彼硎?。

工商銀行副行長(zhǎng)姚明德預(yù)計(jì)，2026年貸款收益率將延續(xù)下行趨勢(shì)，但降幅顯著收窄。今年以來(lái)，該行對(duì)公貸款、個(gè)人住房貸款等貸款新發(fā)放利率已出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

謹(jǐn)慎樂(lè)觀看待當(dāng)前房貸風(fēng)險(xiǎn)

在樓市企穩(wěn)信號(hào)尚不明朗的背景下，銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)走出高位釋放階段，成為市場(chǎng)關(guān)注的另一焦點(diǎn)。

開(kāi)源證券研報(bào)顯示，2025年下半年，個(gè)人房貸預(yù)期損失覆蓋倍數(shù)加快下行，部分行出現(xiàn)零售房貸不良額增加、預(yù)期損失增加、減值準(zhǔn)備減少的現(xiàn)象，主動(dòng)少提平滑利潤(rùn)及核銷處置力度加大或是主因，此現(xiàn)象或反映現(xiàn)階段房貸動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)仍在釋放。

開(kāi)源證券銀行業(yè)首席分析師劉呈祥從個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)三要素進(jìn)行分析。風(fēng)險(xiǎn)暴露（EAD）與客戶結(jié)構(gòu)方面，各行在低違約概率區(qū)間的集中度普遍提升。平均違約概率（PD）整體穩(wěn)定，小幅上行，國(guó)有行在1.7%~3.0%范圍。平均違約損失率（LGD）：普遍上行。這一趨勢(shì)反映了個(gè)人房貸回收端的系統(tǒng)性壓力：一是抵押物價(jià)值承壓；二是清收周期拉長(zhǎng)，司法拍賣(mài)、協(xié)商重組等處置流程耗時(shí)增加，侵蝕回收率。

“下階段需重點(diǎn)觀察居民還款能力和意愿變化（對(duì)應(yīng)收入預(yù)期和房?jī)r(jià)），若預(yù)期損失進(jìn)一步提升，部分銀行或存增提減值準(zhǔn)備需要?！眲⒊氏橹赋?，看好地產(chǎn)形勢(shì)在2026年企穩(wěn)，房?jī)r(jià)若沒(méi)有進(jìn)一步大幅下跌，將謹(jǐn)慎樂(lè)觀看待當(dāng)前房貸風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)也在期待政策端能提供更多支撐。其中，房貸貼息政策是否會(huì)在更多城市落地，成為近期討論較多的話題。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，目前國(guó)際上多個(gè)國(guó)家或地區(qū)設(shè)有住房信貸支持政策。例如，中國(guó)香港的“居所貸款利息扣除”政策、美國(guó)面向退伍軍人的低息貸款及住房可負(fù)擔(dān)修訂計(jì)劃（HAMP），以及日本由住宅金融支援機(jī)構(gòu)推出的長(zhǎng)期固定利率貸款產(chǎn)品等，均通過(guò)貼息、減稅或優(yōu)惠融資等方式緩解居民購(gòu)房壓力。第一財(cái)經(jīng)此前曾報(bào)道，國(guó)內(nèi)也有多個(gè)城市試水購(gòu)房貼息政策。

東吳證券分析師李勇指出，試點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)體現(xiàn)了房貸貼息政策在短期內(nèi)對(duì)激活市場(chǎng)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期發(fā)揮了顯著作用。既減少了居民提前還款行為，也在一定程度上緩解了銀行因凈息差收窄帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力。然而，政策效果呈現(xiàn)明顯的“脈沖式”特征，具有短期性與波動(dòng)性。

李勇進(jìn)一步指出，貼息政策應(yīng)被視為一項(xiàng)在特定階段有效的戰(zhàn)術(shù)性工具，其最終效能取決于能否與供給側(cè)改革、宏觀收入改善等政策形成合力，共同推動(dòng)市場(chǎng)走向新的平衡。